八年，一套没买成的房（三）：两场官司，一个逻辑死结 [复制]

发表于 2026/11/11 12:24:05 来自浙江宁波

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八年，一套没买成的房（三）：两场官司，一个走不出的“逻辑死结” 声明：本文仅记录本人亲历的事实和个人感受。文中对相关法律规则的理解，仅为个人看法，不代表对任何司法人员或裁判结果的评价，仅供读者参考。在上一篇记录里，我放了市监局那份20万的罚单，证明了当年摆在面前的合同条款确实是违法的。很多读者问，既然官方都认定条款违法了，你们为什么不去告开发商违约？其实，我们不仅告了，而且打了整整两场民事官司。今天，我根据这两次诉讼的判决书，记录一下我们在法院里经历的那个“逻辑死结”。一、第一次诉讼：要求完成交易，败诉由于开发商宁波华侨城投资发展有限公司拒不修改违法条款，导致合同没签成。2021年，我们提起了第一次诉讼。当时我们的想法很朴素：我们已经签了《认购书》，交了定金，认购书写明了房号、面积、总价，而且市监局也认定了开发商合同条款违法。那既然我们想买、房子也是现房，法院总能判开发商把房子卖给我们了吧？鄞州区法院判决：不能。法院认为，《认购书》属于“预约合同”，不是正式的《商品房买卖合同》。根据“意思自治原则”，人民法院不能强制双方当事人缔约商品房买卖合同。最终，一审、二审、再审都驳回了我们要求交房的诉讼请求。其实我们是按照下面的法规提起诉讼的。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《最高人民法院公报》2012年第11期刊载了张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案，该案裁判宗旨认为：判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。最高人民法院民一庭在2017年《民事审判指导与参考》所载《商品房买卖预约合同与本约合同的区分》一文中认为：在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。鄞州区法院的这个判决结果我们虽然无奈，但从法理上能理解：法院确实不能按着双方的头去民政局（或房产局）领证。现实中，网签合同实际就是走个形式，之前主要条款应该都已谈妥。二、第二次诉讼：要求赔偿，再次败诉既然法院说了“不能强制缔约”，那我们就退一步。房子我们不强制要了，但合同没签成，总得有人负责吧？我们提起了第二次诉讼，要求开发商承担违约责任（双倍返还定金，并赔偿因错失购房机会造成的损失）。因为《认购书》也是一份合法有效的合同，开发商利用霸王条款导致合同无法履行，理应担责。但第二次的判决，让我至今无法理解。判决书第7页“本院认为”部分，是这样写的（我把判决书原文摘录如下）： “生效判决已经确认人民法院不能强制本案双方当事人缔约商品房买卖合同……该结论实际上包含了在原告第一次起诉之时，被告已经不具有必须要与原告签订《商品房买卖合同》的义务，既无义务，被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》的行为不构成对双方已经签订的认购书的违约，故原告要求双倍返还定金及赔偿损失的诉请，均缺乏依据，不予支持。” 三、我的个人理解与困惑我作为长期从事消费维权的人，看到这段判决理由时，感觉陷入了一个死胡同： 1. “不能强制缔约”，等于“没有缔约义务”吗？《民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担违约责任。《认购书》作为预约合同，它的核心义务就是双方必须本着诚信原则去磋商、签订本约。我的理解是：“不能强制缔约”说的是法院不能强制押着双方去签正式合同；但这并不代表开发商拥有“随意拒绝且不承担违约责任”的特权。如果因为开发商提供了违法条款，导致磋商破裂，这难道不是违背了预约合同里的“诚信磋商义务”吗？把前案的“不能强制缔约”，直接等同于后案的“开发商没有义务，所以不违约”，这在逻辑上是否忽略了《认购书》本身作为合同的法律约束力？ 2. 关于那3万元定金的“拧巴”判决判决书最后一段，法院认为：“综合考虑可推断原告主观上并无违约恶意，故基于公平原则，被告应将收取的30,000元定金退还原告。” 这里出现了一个让我困惑的悖论： · 如果法院认定开发商不违约，那没签成合同就是我们单方面的问题，按定金罚则，定金就该被没收，为什么判退？ · 如果法院认定开发商违约，那我们应该有权主张双倍返还定金，为什么只判退单倍？最后法官用了一个“公平原则”判退单倍定金，却在法理上依然认定开发商没有违约。那开发商违法条款导致了缔约失败，到底该承担什么责任？ 3.我把判决书发给DeepSeek，看看DeepSeek是怎么说的。截图附后四、结语我始终认为，法律应该是逻辑严密的。如果《认购书》有效，如果行政机关认定开发商的条款违法，如果消费者是因为拒绝违法条款而没签成合同，那么“不履行预约合同义务”的责任，究竟该落在谁头上？拿着这两份生效判决，我始终觉得，在“不能强制缔约”和“违约责任”之间，缺失了一个能让我信服的桥梁。下一篇，我将记录二审时，市中院是如何看待这个问题的。