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探讨物业费 [复制]

发表于 2026/01/01 17:01:30 来自浙江宁波

最后编辑时间： 2026/01/01 17:02:35

楼主

自从坛子里社区物业代言人在论坛发表声明，指出后河住宅区物业管理费定为每平方米一元二角，物业管理方仅获得微薄利润。由于小区内设有停车场及租赁商铺等收入，经折算，业主实际需缴纳的物业费为每平方米二角五分，且尚有红利分配。众多社区提供增值服务，例如电梯的维护保养，这需要每户额外支付每平方米一角一平不过分吧?有谁能举例说明你们社区其他物业管理增值服务及其收费标准。

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人在旅途150@wechat

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发表于 2026/01/01 17:59:52 来自浙江宁波


电梯维保每部一年4000+，定期由特种设备管理检查费，小修:半年,中修:3年,大修:5年。监控，消防，门禁，绿化每年有维保。这些都不是增值服务，而是给第三方的费用，物业是一分钱不赚的。物业的增值服务是上门维修服务（非物业职责范围）。

TA共获得：回复:44条

悠然小憩 2026/01/01 18:00:10 来自浙江宁波举报 0 回复

还有公共区域的水电费。

悠然小憩 2026/01/01 18:01:19 来自浙江宁波举报 0 回复

什么都不用说，看我发的紫郡小区2026年预算表，这可是没有利润的成本化运行的物业公司（业委会成立的，不赚钱的），好好去看一下，当然，在你眼里，紫郡小区业委会贪污了NNNN多钱。

悠然小憩 2026/01/01 18:02:15 来自浙江宁波举报 0 回复

物业收入：495W+
车位管理+人防：134W+
业主公共收入：421W+
物业服务成本：778W+（没有利润，纯成本）
业主公共收益支出：776W+

悠然小憩 2026/01/01 18:03:07 来自浙江宁波举报 0 回复

小区2600户多些，自己算去，折物业费多少。

悠然小憩 2026/01/01 18:03:31 来自浙江宁波举报 0 回复

同时，该物业公司有员工80多名，交五险一金的，只有五六个。

胡爱民

悠然小憩 2026/01/01 22:09:37 来自浙江宁波举报 0 回复

你这数据那里来？
25年9月支出公示表：社保费支出57834元，公积金支出16800元，宁波市企业职工最低社保5险，企业支付1199元，公积金84元，你算一下多少人缴了。
紫郡招聘保洁、绿化工也有五险一金。

人在旅途150@wechat 2026/01/02 10:07:06 来自浙江宁波举报 0 回复

电梯维保费用包含电梯电费和不含电梯电费知道不?

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/02 10:09:05 来自浙江宁波举报 0 回复

电梯维保费关电梯电费什么事？而且电梯维保费只是维保，不含维修，换配件，否则就是小修，中修，大修了。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/02 10:10:49 来自浙江宁波举报 0 回复

2024年的，是五六人交，后来出了新规，估计交的人多了。

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2026/01/02 10:22:37 来自浙江宁波举报 0 回复

此算法颇为简易，无需过度复杂化以误导他人。在后河小区，将公共收益部分用于冲抵物业管理费后，每平方米的实际费用为0.25元。而在紫郡小区，扣除分红后的物业管理费，实际每平方米缴纳金额是多少？

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/02 10:29:40 来自浙江宁波举报 0 回复

请你看下2026紫郡小区（2009年交付）预算表，再计算一下紫郡小区的物业费平均每户多少（2600户多些）。还是成本化运行，没有一分利润。

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/02 10:30:30 来自浙江宁波举报 0 回复

如果紫郡按后河小区的物业费，会如何？

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2026/01/02 19:09:02 来自浙江举报 0 回复

紫郡小区在另外帖子里已经讲得很清，你再次用紫郡小区来胡搅蛮缠为何?

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2026/01/02 19:13:47 来自浙江举报 0 回复

紫郡成功通过法律途径向物业管理公司追讨了被侵占的五百万元。

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2026/01/02 19:14:56 来自浙江举报 0 回复

不知就不知，估计毛线

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2026/01/02 19:22:55 来自浙江举报 0 回复

去问问紫郡小区的业主，他们分红后业主实际缴纳物业费才多少。

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/02 21:06:21 来自浙江宁波举报 0 回复

说来说去追讨，紫郡本身就有那么多收入，像我的小区本身就94-96W的收入，怎么可能变成400W+的收入，你怎么不让后河小区变成400W+的收入，他们一分钱物业费都不用付了，每年还能分红几百万。

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/02 21:07:10 来自浙江宁波举报 0 回复

全宁波有多少小区能达到400W+的收入，你来说说，有几个，你到是说出来。

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/02 21:08:05 来自浙江宁波举报 0 回复

要知道宁波市有4000多个小区，有多少小区能有400多W的收入。

人在旅途150@wechat

悠然小憩 2026/01/03 00:25:04 来自浙江举报 0 回复

后河小区 600户，紫郡 2600户，你小区多少户，忽悠啥?

胡爱民

悠然小憩 2026/01/03 09:32:46 来自浙江宁波举报 0 回复

紫郡物业费收回率90%以上，最高能达年95%以上。不知你们小区收回率多少？

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 09:48:00 来自浙江宁波举报 0 回复

上周业委会与物业沟通会（每月一次，流程：1：物业对当月的工作总结，下月的工作计划，2：遇节日策划活动的安排，3：维修更换申请表以及维修更换完工后的验收，以及申请付款表），问过物业经理，93%+，当时离月底还有一周时间。最高一年达到98%+

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/03 09:48:26 来自浙江宁波举报 0 回复

后河小区600户？你定的？人家明明是1300户+，你定的600户？把多出来的给砍了？

悠然小憩

人在旅途150@wechat 2026/01/03 09:48:42 来自浙江宁波举报 0 回复

我所在的小区：2500左右

胡爱民

悠然小憩 2026/01/03 10:05:34 来自浙江宁波举报 0 回复

你是业委会，我随便提醒一下，小区能耗费分摊0.4元/平方米/月，太高了，这里物业能赚100万？
有关规定电梯电费，要一梯一表才能分摊，分摊也按电表数分摊，各楼层有分摊系数。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 10:41:20 来自浙江宁波举报 0 回复

能耗费，一般遵从物管合同上的约定，如果觉得过高，可以让物业出示电费发票，如果没有分表的话，可以估计一下物业办公区域的电费，去掉以后，再平摊一下，看看多少。我们小区物管合同约定是0.45。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 10:42:05 来自浙江宁波举报 0 回复

能耗F，一般遵从物管合同上的约定，如果觉得过高，可以让物业出示电费FP，如果没有分表的话，可以估计一下物业办公区域的电F，去掉以后，再平摊一下，看看多少。我们小区物管合同约定是0.45。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 10:43:36 来自浙江宁波举报 0 回复

做过业委会才知道，治理小区真的很难，难点在于少数业主的素质真的无语。物业工作不到位，可以直接指出，可以问责，但少数业主是油水不进。

胡爱民

悠然小憩 2026/01/03 11:01:12 来自浙江宁波举报 0 回复

我说的是你们小区，上次你说0.4，今天说合同约定0.45，0.45 X38万x12日X95%=195万，整个小区能耗不会超出100万。
另外提醒一下：紫郡预算是小区预算，不是物业收支，数据有差别，我到紫郡小区看到物业24年公示表。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:09:44 来自浙江宁波举报 0 回复

我们小区用电蛮大的，100多部电梯，景观灯（每幢顶一圈，每幢一层照明，每层过道照明，公区照明，监控，消防用电，景观池照明，会所照明，冲洗路面，喷泉，喷水池，压力泵等）。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:16:54 来自浙江宁波举报 0 回复

我们小区用电蛮大的，100多部电梯，景观灯（每幢顶层的灯带照明，每幢一层照明，每层过道照明，公区照明，J控，X防用电，景观池照明，会所照明，冲洗路面，喷泉，喷水池，压力泵等）。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:17:28 来自浙江宁波举报 0 回复

总有敏感词，我都服了，明明是很普通的，只是说哪些用电。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:18:08 来自浙江宁波举报 0 回复

预算差别很小，2025年的预算跟2025年的实际收支

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:21:42 来自浙江宁波举报 0 回复

总建筑面积不等于业主的总面积，总建筑面积还包括会所，公共用房，归社区的用房等。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:22:48 来自浙江宁波举报 0 回复

总JZ面J不等于业主面J，还包H所，公共用F，社区用F等。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:24:59 来自浙江宁波举报 0 回复

还有地下车库也在内了。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:28:18 来自浙江宁波举报 0 回复

地下车库有二层，这个建筑面积是很大的。不用交能耗费与物业费。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:28:48 来自浙江宁波举报 0 回复

所以你说的195万不可能这么多的。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:30:36 来自浙江宁波举报 0 回复

我查了下资料：地上建筑面积276781㎡，地下建筑面积113946㎡。另外架空层面积4496㎡。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:35:00 来自浙江宁波举报 0 回复

地面还包括了公共用房（全是二层，四间商铺，二间社区用房，二间小区图书馆，三间闲置用于临时存放小区公共设施更换的新货与换下的旧货，用于清点，二间监控消防室，一间物业办公室，一间业委会办公室，会所：大厅，儿童游乐室，健身房，影视室，台球室，会议室，乒乓球室与瑜珈室。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:39:24 来自浙江宁波举报 0 回复

H所：YJ，乒P，台Q，视T，H议室，J身厅，儿T游L厅，一层大厅，还有总共三幢房子下面的公共用房（二层）

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:43:53 来自浙江宁波举报 0 回复

还有水费也含在内了。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:44:18 来自浙江宁波举报 0 回复

0.45能耗费。

胡爱民

悠然小憩 2026/01/03 11:51:00 来自浙江宁波举报 0 回复

物业费按房产证建筑面积收，购房时，公共部分也分摊在房产证建筑面积内，我们小区没有地下车库和人防工程，小区总建筑面积与收费面积一致。
你们有独立产权地下车库，人防工程，这部分面积不包含在房产证建筑面积内，其它公共部分包含在房产证内。

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 11:54:04 来自浙江宁波举报 0 回复

公摊面积是指整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积，

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 12:05:00 来自浙江宁波举报 0 回复

百度AI：小区会所通常不计入公摊面积
小区会所‌通常不计入公摊面积‌。根据《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》等规定，会所作为经营性商业用房，不得参与公共建筑面积分摊。‌
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公摊面积的计算原则
公摊面积以楼栋为单位计算，仅包括为本栋楼服务的公共区域（如电梯井、楼梯间等）。小区会所是为整个小区服务的独立设施，与各楼栋无直接物理连接，因此不符合公摊面积的计算条件

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 12:05:27 来自浙江宁波举报 0 回复

小区会所通常不计入公摊面积
小区会所‌通常不计入公摊面积‌。根据《商品房销售面积计算及公共建筑面积分摊规则》等规定，会所作为经营性商业用房，不得参与公共建筑面积分摊。‌
公摊面积的计算原则
公摊面积以楼栋为单位计算，仅包括为本栋楼服务的公共区域（如电梯井、楼梯间等）。小区会所是为整个小区服务的独立设施，与各楼栋无直接物理连接，因此不符合公摊面积的计算条件

悠然小憩

胡爱民 2026/01/03 12:06:40 来自浙江宁波举报 0 回复

问了百度AI：公摊面积的计算原则
公摊面积以楼栋为单位计算，仅包括为本栋楼服务的公共区域（如电梯井、楼梯间等）。小区会所是为整个小区服务的独立设施，与各楼栋无直接物理连接，因此不符合公摊面积的计算条件，社区用房不在内，物业办公用房不在内，公共用房不在内。

胡爱民

悠然小憩 2026/01/03 13:56:13 来自浙江宁波举报 0 回复

会所产权属开发商，不计入公摊，房价；
业主共有型，包括会所、经营、管理用房成本，计入房价，不计入公摊
我们小区早，都计入公摊。
我就问你一下，你们物业费收回率怎么高，每年总计能收多少物业费？

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悠然小憩

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发表于 2026/01/02 09:20:07 来自浙江宁波


物业代言人是那几个

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发表于 2026/01/02 12:02:20 来自浙江宁波


简单算术题说明物业费。（盈亏平衡点）收入=支出物业费（包括日常维修资金）+公益收入+其它收入=人工支出+公共维修支出+其它支出+物业管理费和利润+税费物业费=（人工支出+公共维修支出+其它支出+物业管理费和利润+税费）—公益收入—其它收入从公式中可以看出：公益收入多，物业费就少；物业利润高，物业费也高；另外在包干制下，物业降低人工支出，能提高物业利润。