太夸张，宁波老破小远房摇摇欲坠的房子竟然逆势上涨 [复制]

发表于 2025/10/18 18:42:40 来自浙江宁波

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根据2025 年 7 月至 9 月的市场成交数据，镇海石化三建社区（地址：镇海区俞范东路 811 号）的房屋成交价格呈现以下特征：一、近期成交案例及均价小户型刚需主导面积 42-60㎡的一室、两室户型为成交主力，单价集中在1.8 万 - 2.06 万元 /㎡。例如： 2025 年 7 月，一套 42.19㎡的一室房源以 112 万元成交，单价约18445 元 /㎡。 2025 年 8 月，一套 60.77㎡的两室房源以 112 万元成交，单价约18430 元 /㎡。 2025 年 9 月，一套 56.37㎡的两室房源以 116 万元成交，单价达20578 元 /㎡，创近期新高。中大型户型价格略低70㎡以上的两室或三室房源成交较少，单价约1.7 万 - 1.8 万元 /㎡。例如： 2025 年 9 月，一套 78㎡的两室房源挂牌价 140 万元，最终以 135 万元成交，单价约17308 元 /㎡（数据来源：房天下线下成交记录）。二、价格驱动因素分析稀缺性与地段优势小区始建于 1979 年，房龄较长，但作为镇海炼化职工生活区，周边配套成熟（如镇海第二医院、炼化小学等），且紧邻地铁 7 号线俞范站（步行约 463 米），交通便利性显著提升了区域价值。此外，小区房源供应极少（目前挂牌量不足 10 套），形成 “供不应求” 局面，进一步推高单价。拆迁预期与改造红利社区部分楼栋已完成征收，未拆迁区域因可能纳入未来旧改计划，吸引投资者关注。例如，2024 年 10 月镇海区住建部门明确 “涉拆楼栋已征收完毕，其余无拆迁计划”，但市场仍对剩余楼栋的改造持乐观预期。市场整体趋势影响2025 年宁波二手房市场整体下行，但石化三建社区因独特的区位属性逆势走强。对比周边小区（如炼化宿舍均价 13227 元 /㎡），该社区单价溢价率约 36%。三、风险提示房龄与房屋质量小区房龄近 45 年，部分楼栋存在墙面开裂、设施老化问题。例如，2024 年有居民反映 “楼道用钢架加固”，可能影响长期居住体验及银行贷款额度。区域竞争压力周边新建商品房（如荣安・观江园）均价约 2.3 万元 /㎡，与石化三建社区形成价格倒挂。随着地铁 7 号线沿线新盘入市，未来二手房市场可能面临分流压力。四、购房建议自住需求优先选择房龄较新的楼栋（如 2000 年后建成），重点关注房屋结构安全性及装修情况。建议预算控制在 120 万 - 140 万元，对应面积 50-65㎡的两室户型。投资需求需密切关注旧改政策动态，同时警惕短期炒作风险。若考虑长期持有，可选择低楼层房源（单价约 1.7 万元 /㎡），租金回报率约 2.5%-3%（如 63㎡两室月租金 1600 元）。交易策略由于房源稀缺，建议通过本地中介（如南天房产）提前锁定意向房源，并要求提供房屋质量检测报告。此外，需注意该小区部分房源为 “非成套房”，可能影响落户及学区资格。五、数据参考时间面积（㎡）户型总价（万元）单价（元 /㎡）数据来源 2025-07-30 42.19 一室 112 18445 房天下 2025-08-28 60.77 两室 112 18430 房天下 2025-09-12 60.77 两室 112 18430 房天下 2025-09-12 56.37 两室 116 20578 房天下（注：以上数据截至 2025 年 10 月 18 日，实际价格以中介带看及产权核验结果为准。）