真正的楼市寒冬在三四线城市 [复制]

发表于 2025/02/27 17:12:46 来自江苏南京

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最近，楼市的讨论越来越热闹。人口流失、房屋滞销、财政困难，这些问题像一根根刺扎进了三四线城市的经济命脉。说到底，房子再便宜，没人买，就注定是个“死循环”。就从湖南省古丈县说起，聊聊这些县城楼市的寒冬是怎么来的，又为啥这么难熬。先来看看古丈县的情况。这里的总人口只有14.3万，2023年的GDP只有35亿元，财政收入不到2.4亿元。乍一看，这些数据可能没啥概念，但结合实际情况就很扎心了。比如说，县城的主要财政来源之一是土地财政和房产销售，可是现在人口不断外流，年轻人都跑到大城市去了，谁还会留下来买房？结果就是，房子建了一堆，卖不出去，开发商愁，政府更愁，因为卖地的收入断了，财政压力山大。更惨的是，古丈县还遇到了机构改革。为了减轻财政负担，从原来的33个政府机构砍到只剩10个，行政编制也大幅减少。看起来是挺节省开支的，可问题是，这些被“优化”的岗位人员，真的是从财政账面上消失了吗？其实很多人只是换了个地方“转岗”，财政供养的压力并没有真正减轻。再说说山西的浮山县，这个县人口不到10万，财政收入1.3亿元，但在编人员却高达5900人。光是发工资就吃紧，更别提发展经济了。要知道，县城的经济基础本来就薄弱，房地产市场一旦不景气，财政收入更是雪上加霜。结果就是，楼盘卖不动，地方财政靠中央转移支付勉强维持，整个县城陷入恶性循环。类似的情况不止出现在这两个县城，全国范围内，人口不到20万的县城超过400个，10万人以下的县城也有206个。这些地方普遍面临一个问题：人口外流，年轻人走了，剩下的多是老人和孩子，买房需求几乎为零。即便开发商降价促销，也很难吸引购房者，因为这些县城本身就业机会少，产业空心化，连基本的生活支撑都成问题。有人可能会问，政府改革不是为了减轻财政负担吗？怎么还会加重呢？这里的关键在于，很多改革只是表面上“瘦身”，实际上并没有减少真正的支出。比如，有些地方机构裁了，但为了安置原来的人员，又新开了一些“临时岗位”。表面看，行政效率是提升了，但财政压力并没有减少，反而可能更高。更让人担忧的是，这种情况在中西部的县城尤为严重。楼市滞销，库存高企，老百姓不敢买，开发商不敢建，政府更是进退两难。即使是低价房，也卖不出去。大量房屋空置，最后的结果就是，房子不值钱，地方经济也跟着没了起色。总之，县城楼市的问题不是一天两天就能解决的。它背后牵扯到人口、经济、产业、政策等多方面因素。更大范围来看，全国范围内人口流失的县城数量持续增加，尤其是中西部地区。这些地方的楼市依然难以复苏，未来短时间内，情况可能只会更糟。说实话，县城楼市的“寒冬”真不是一场简单的危机。它暴露了太多深层次的问题。比如，人口流失的问题怎么解决？年轻人不愿意回县城，说明这里的就业和生活条件留不住人。再比如，产业空心化的问题。如果三四线城市没有像样的产业支撑，经济发展从哪来？更别提依赖房地产税收和卖地收入的财政模式，这种模式早就过时了。三四线城市楼市困境的根子在于供需失衡。需求没了，供给还在增加，最后的结果只能是有价无市。再加上地方财政负担重，改革又没彻底，问题只会越积越多。楼市的寒冬是从人口流失开始的，以前觉得房价高买不起，现在房价低了也没人买。不是房子的问题，是三四线城市没希望了，没工作、没产业，谁敢留下来？上个月，西南财经大学与清华大学联合发布的《中国2025-2100年人口预测与政策建议》。按当前生育率趋势发展，到2100年，中国人口将锐减至4.6亿，仅比美国多4000万。倘若生育率进一步向韩国水平滑落，那时中国人口仅剩3.2亿，全球排名也会退居第七。老龄化率将在2086年飙升至42.4%。这意味着每2.5个中国人中，就有一位65岁以上的老人。我们可以想象一下那个场景：大街上满是步履蹒跚的老人，年轻人的身影寥寥无几。这意味着什么？意味着买房的“主力军”，年轻一代，正在不断减少，房地产市场的根基开始动摇，没有了人口的增长，再漂亮的房子，也只是冰冷的建筑。