未来视界开盘20000元/㎡！捡的是便宜还是麻烦？ [复制]

发表于 2025/01/17 15:06:10 来自浙江宁波

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最近，位于中山西路的中铁建·未来视界首开均价20000元/㎡，起价16000+元/㎡让整个宁波楼市都炸了！一时间朋友圈、抖音号、小红书都能看到铺天盖地的讨论。乍一看，未来视界的价格跟仅仅一路之隔的璀璨长乐比起来，单价直接低了4000元/㎡，同样的面积、楼层的房源，差不多能省40来万，简直是年底买房的大便宜。但事实果真如此吗？作为一个从业十几年的专业房产人，我觉得这里要打一个大大的问号。毕竟年底、不顾成本的低价抛售，以及中铁建近期全国开花的业主维权，都在释放着一些微妙的信息。 01、警惕高地价、低房价背后的风险一般来说，年底楼盘做一些小的促销活动，对有购房需求的朋友来说是大好事。但不顾地价的低价抛售，却往往释放着危险信号。首先，我们从房价构成来看：房价=土地成本+建安成本+管理费用+利润空间作为同时间段、同区域范围内的项目，未来视界拿地楼面价为13947元/㎡，比璀璨长乐贵了三千多，都是全国性的企业，管理费用相似，可挤压空间较小，中铁建晚开盘一年，财务利息又是不小的支出；目前璀璨长乐和明州臻悦的售价来看，基本上是没有利润，但是两个楼盘还都是在追求品质，价格对比二手房也相对合理。在建材普涨的大形势下，中铁建脱离市场定价逻辑、低价抛售，建安成本降低的可能性最大，而这恰恰也是对消费者来说最为致命，也最不愿意碰到的麻烦。这种猜测，对于中铁建来说，也并非空穴来风。近几年来，只要点开一些主流社交APP,关于避雷中铁建项目品质降标、交房后业主辛苦维权的推送比比皆是。中铁建这个曾经的行业金字招牌，已经在全国范围的业主维权行动中，摇摇欲坠。离我们比较近的，是去年上海中铁建上海标杆项目朗拾花语业主在收房时，发现项目漏水、露钢筋、地库降标、保温材料以次充好等诸多隐患，维权无门后的控诉书；再远一些，是重庆云著项目6折抛售，交房时最多一家验出300多处质量隐患的闹剧。还有温州未来视界项目业主，因为漏水问题迟迟得不到解决，在交房后迟迟无法装修入住，维权无门的心酸，都在为今天狂欢的市场敲响警钟。 02、看清低价抛售背后的隐患一般来说，市场平稳的情况下，开发商不会愿意牺牲利润，低价抛售项目。而未来视界却在同期的竞争楼盘璀璨长乐和保利明州臻悦两万四五的售价且流速可观的情况下，抛出这个杀敌一千、自损八百的价格杀手锏，实在是有些令人寻味。毕竟，招商和保利的流速，说明这个价格是合乎市场定价逻辑的。那么什么情况下，开发商会做出这么大的价格折让，以换取快速去化？情况无外乎两种，首当其冲的就是资金链紧张。中铁建的资金链是不是存在问题？我们现在也并不好下定论，但中铁建集团总部9月下发的绩效工资发放调整，是实实在在有证可查的。第二种情况，就是开发商可能认识到产品设计存在缺陷，不具备市场竞争力。如果贴身肉搏，可能瞬间就会被竞争对手KO。如果我们仔细去对标未来视界和璀璨长乐/明州臻悦的品质对比，这种可能性存在的概率也不小：首先，招商和保利在开盘之后不久便开放了实景示范区，小区大堂、中庭景观泳池、精装公区、架空层和实体样板房内的硬装，业主所见即所得，可以说卷到了豪宅的品质。而未来视界，同期拿地但园林景观都还靠一纸宣传资料，又凭什么去保障未来品质的兑付能力。第二，目前如果有细心的客户去对比一下精装品牌，就会发现巨大的差异。璀璨长乐和明州臻悦所使用的的基本都是知名一线品牌，随便哪一个都很有排面；而未来视界的精装品牌就有些一言难尽，有些连名字都没听说过。以上所举的例子，还只是限于看得见的部分就已经降标，那如果是一些隐蔽工程，或者平时不会注意到细节，就更难发现了。比如降低防火材料、水管等隐蔽工程的品质，没住进去之前，这种麻烦很难想象。总结一下，简单来说就是资金链问题带来逾期交房风险，而产品质量问题或降标，则将直接影响业主生活的舒适度、安全性。无论哪种情况，对于购房者来说都是沉重打击。更别提因为价格跳水，未来业主的纯粹性也得不到保障，鱼龙混杂的居住氛围，不单会影响建筑使用寿命、设备损耗，也会让对品质有要求的购房者望而却步，进而影响出售。现在低价的便宜，也有可能成为未来溢价的桎梏。所以这一轮“大便宜”到底要不要去抢？未来交房的风险你能不能承担？相信大家心里都有了答案。