小区当下上演的故事
一、
故事发生在QSL小区。
小白兔出资700万元、小松鼠出资500万元、大灰狼出资300万元，共同买下一个小区。到了年底小区停车费收入有120万元，这仨就在业委会办公室商量着分钱的事了。
大灰狼，力气大、嗓门也大，首先开腔说道：“小区是大家的，不要争吵，获利平均分配，都一样多，每位都分40万元，公平合理”。
小白兔听后一愣，说道：“狼哥，不对吧，我当初出资最多，应该分钱最多才对呀？”……“我算了一下，我应该分到56万元呢，不信我给你看计算方法，120÷（700＋500＋300）＝0.08, 700×0.08＝56”。
大灰狼听后不乐意了，斜着眼对小白兔说道：“你那方法太麻烦了，我不看了，要不咱们仨开会举手表决吧……。规则是：同意平均分配的，就举手，统计大家的出资额票数和举手票数双过半就算通过；如果票数没有达到双过半，就不分钱了，怎么样？”
这时候，一直在旁边吃瓜的小松鼠心理开始盘算起来了：“分钱是好事呀，无论是按照小白兔的方法，还是按照大灰狼的方法，我都是分到40万元。那么，我应该帮谁呢？”……“虽然小白兔平时对我好，大灰狼经常欺负我，理应帮助小白兔呀！但是，这一次大灰狼不是放狠话了吗，如果票数没有达到双过半，就不分钱了。不但我拿不到钱，看来散会后，立马得挨大灰狼一顿胖揍。”
小松鼠盘算清楚后，就对小白兔说：“兔兄呀，狼哥的办法好，就按照狼哥的规则做吧……再说，当初我们仨合伙买下小区时候，三方合同中不是没有把小区停车费收益的分配细则写清楚吗，就当今天开会重新举手表决，代替‘约定’分配细则了，怎么样？”
小白兔听后欲哭无泪，只怪自己交了个猪队友，心想：“小松鼠站到大灰狼一边后，500＋300肯定大于700呀。这不是必定达到双过半吗，这俩货不就是合计起来坑我呀。天啊！我上哪里说理去？”……
冷静下来后，小白兔对二位说道：“此事容我考虑考虑，过几天再议”
二、
小白兔辞别小松鼠和大灰狼，来到小区门口，扭头看到了门卫张大爷。心想：这老头平日里看报纸、听广播，见多识广，要不把今天遇到的烦心事咨询他，请他拿个主意。于是就进入门卫，向张大爷说明了情况。
张大爷听后哈哈大笑，说道：“你们动物世界的规则是弱肉强食，谁的拳头硬、牙口好，谁就是规则制定者。而我们国家已经施行了《中华人民共和国民法典》 ，法律是保护弱者的。你既然投资在人间，就应该受到《中华人民共和国民法典》的保护。你反映的问题，在《中华人民共和国民法典》中都能找到解决问题的详细规定。”
于是，张大爷开始向小白兔详细介绍《中华人民共和国民法典》条文：
小区是你们仨共同出资买下来的所有权（除土地是向国家租赁使用权外）。小区的停车场等公共部位及其产生的收益，属于你们仨共同所有权，即形成了“共有”关系（见《民法典》第二百七十一条、第二百七十三条、第二百九十七条）。处理你们仨之间的财产所有权纠纷，就要按照《民法典》第二编物权第二分编所有权的其中“第八章共有”的相关规定办理。
你们仨出资额不同，第三百零八条明确了你们仨之间的所有权是“按份共有”关系，不是“共同共有”关系。第二百九十八条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。也就是说，你们仨共有的财产按照各自所有权的份额多少来决定公共收益的分配多少。
第三百零九条规定：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。显然，你们仨购房，都有出资额发票和纳税凭证，不会是“视为等额享有”。（注意：实际操作中，小区业主对公共部位拥有的所有权份额多少，已经在购房时“约定”为按照每户的专有部分建筑面积大小所占比例确定，这符合第二百八十三条的规定，比计算每户出资额更加简单方便。）
所以，大灰狼提出举手表决“平均分配方案”是错误的做法。小松鼠提议用举手表决的方法来代替自愿协商达成的合同条款的约定，强迫造成一方当事人利益损失，也是违法行为。如果当初三方合同中针对收益分配条款约定不明确，现在大家讨论又不能达成完全认同的意见，那么就要按照“法定”来执行，也就是“按照出资额确定”所有权份额。而能不能分钱的问题，是按照《民法典》第三百零一条规定办理，应当占份额三分之二以上的按份共有人同意，并不是大灰狼说不分就不分的。你小白兔的分钱方法，才符合《民法典》的规定。
小白兔听完张大爷的讲解后，心中豁然开朗，高兴地说道：“爷爷，原来法律真是保护弱者的呀！我以后也要好好学法、守法。拿起法律的武器，对付大灰狼、小松鼠这类坑蒙拐骗之徒。”
三、
在法律层面，《民法典》第二百七十八条的业主共同决定的“决定”一词，与第二百八十三条的业主之间“约定” 一词，完全是两个不同概念。“约定”体现的是双方或者多方自愿、平等、协商达成的合同精神的意思表达；而“决定”是通过程序投票表决产生的结果，具有少数服从多数的强迫性。不能把“约定” 一词简单理解成就是召开业主大会投票“决定”。
在民法体系中，通俗说法是“有约定的按照约定，没有约定的按照法定，约定超出法定的按照法定”。“约定”优先于“法定”原则，这是法律对当事人各方在“自愿吃亏或者划算”的意思表达基础上的尊重，不是用超出法律允许用的强行手段去剥夺另一方的权益。
业主大会可以通过法定表决程序对公共收益资金的用途作出决定，如果作出用途是分配给每户的决定，就要依照法律规定的每户所有权份额大小进行分配。这是分别两个操作步骤的法律问题，不能搞“捆绑式”表决；也不能把需要业主本人同意才能变更所有权份额的自愿协商的“约定”方式，错误理解成召开业主大会的投票“决定”方式，从而达到强行改变业主的所有权份额目的。
作者：张 2024.12.23
浙公网安备：33020002001002号
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