奉化湾（也叫宁波湾）四楼盘套房房价比较初步分析 [复制]

发表于 2024/11/27 06:01:10 来自浙江宁波

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本文简单的比较下奉化湾四个楼盘：御海天下，湾里院子，华侨城欢乐滨海山语海悦，海风四季。这四个都是旅居盘，休闲度假养老为主。上次从东往西游玩，这次从西往东一个个分析：首先是海风四季，南面靠海的是别墅区，毛胚交付，但是价格还是很高。因为别墅嘛，价格一向高，一般人不会碰的。看看北边的高层，17层，大概有十幢左右，600—700户，也是毛胚交付，靠近别墅区的那几幢能看到小内海。目前还有少量可以出售，楼间距很短，路不大，基本没有公共配套，只有一间小超市。目前入住200户左右吧。整体的高层套房区还是紧凑的，出去一幢高楼，是海风四季度假酒店。是不是这个配套助推了这个小区套房挂牌的6千7千甚至更高的的房价，当然说不准。也有人说是宁波南部商务区半小时圈的关系，那也不一定。御海天下出发到宁波城区差不多30—40分钟即可，无非是多付了20元左右的高速费吧。这些都有道理，但是我觉得，体量小的高层楼盘一般买主都是自住的，出售极少甚至没有出售，所以林子小这个鸟就相对统一胆小。不像御海天下，还是精装修交付，一到三区共8000多户，林子大了什么鸟都有，特殊情况出国破产逼债的总有一些，所以有出现贱卖的情况，我觉得属于正常。如果海风四季偶尔有几个也出现特殊情况，一样的贱卖，那么各自媒体报道是不是就会改变一些看法了。再往东，S203出口红绿灯旁就是湾里院子高层区，往西大片的别墅区甚是壮观，但是都是毛胚交付。高层套房也需要自己装修的，共1000多套，挂牌价格也差不多。原因应该与上同。东边楼下有一家小超市，一家沙县小吃，看不到海，但是跟海风四季相比，优点在于686路的终点站就在湾里院子旁。湾里院子往南，1—2公里就是华侨城，目前沙滩，售楼处已关闭。一区1500户，已精装交付，但是住的人少，小区周边无任何超市饭店，只有农家电话联系的蔬菜，买海鲜买肉类的话还得自己开车去外面买。但目前这样的房子挂牌居然高于7000，甚或8000。其实原因很简单，还是林子小，特殊情况暂时没有，根本没卖完。二区似乎还在装修，三区是别墅区，共六七十幢，有些还没造好，极少装修入住。周边什么都没有，即使入住了也没有心思住着。有些大路的路面还是有点坑坑洼洼，路边有一段杂草重生，四区五区暂时停工烂尾。华侨城应该是碰到了巨大困难，宣传画上写着千亿央企，该不会是欠债千亿吧。就像恒大写着是万亿恒大，结果是欠债不止两万亿。所以目前还是林子小，同理，一个连任何配套都没有的地方怎么可能是高房价的地方呢？往东10几公里就是松岙御海天下，恒大的规划确实是一个大手笔。虽然整个过程一波三折，但是没有一套是没有卖出的，目前三个区都已交付，小区内的公共配套如运动场人工湖等在宁波也实属罕见，小区周边基本配套已形成，饭店超市理发按摩装饰都有。一区大气，二区精致，三区临海，四区烂尾（大多数业主已置换到华侨城，不知道是真愿意还是没办法），周边道路宽阔畅通无阻，观海平台和长堤是旅游打卡地。11月初刚举办过松岙蜜橘嘉年华，实有人气回归的趋势。那么为什么御海天下在某大暴雷后能够出乎世人意料顺利交付呢，除了宁波人的聪明截留了某大一批资金外，还有就是御海庞大业主自发组织的请愿团与政府协商，因为体量大业主近万户，所以请愿团肯定队伍庞大，而另外三个楼盘高层套房即使出问题，由于体量小业主人群小，一盘散沙没法团结起来，所以形成不了什么气候。御海人似有一股当年红色松岙三杰的气概和魄力，交付之后硬生生从没有配套，一年时间后基本配套齐全，实属不易。所以综合以上分析，四个楼盘有可能都会出现贱卖的情况，我个人认为没有什么大惊小怪的，自媒体也没有必要推波助澜。奉化湾四个楼盘发展到底哪个更好，现在下定论为时尚早。