自姚江新城的界面渐次成型后，就有读者咨询其滨江商业的未来。很多读者对这一片商业充满期许，理由主要是它们规模够大，尤其是从姚江晴雨到姚玖这段，整整一千多米，全被商业铺满，其密集度只有文创港可媲美。 只是，规模大就能解决商业的所有问题吗？显然问题没有这么简单，否则只管埋头造就是了，也不会有所谓的空置。那么除了规模，还需要考虑哪些问题呢？ 温故未必知新，但一定会有点启示。姚江新城滨江商业的未来，可先参考前一段姚江滨江商业当下的表现。
01
最可对标的是江北万达商圈，目前阻扰这一商圈更上一层楼的最大障碍，就是地铁的失效。
我相信当初四号线在路线设计的时候曾有多种选择，在天水家园站之后，它可以转而向西，沿云飞路经过万达，也可以继续向北到庄桥北站，再折而向西。
最后它选择了庄桥火车站。
这种选择当然也有充沛的理由：与高铁站直接对接，强化庄桥火车站成为一个城市枢纽，而激活万达商圈的任务则交给未来的5号线二期。
但世界上没有完美选择，选择了庄桥就牺牲了江北万达商圈，眼前可见的收益交给了对未来的占卜，而5号线二期又是众所周知的遥遥无期，甚至十年内都很难看到希望。江北万达商圈除了万达，还有丰汇城、姚江里和朗诗清橙三大金刚。它们都曾热切期盼着4号线的救援，但在4号线建成后，它们遗憾的发现，那条贴着北环西路运营的地铁和它们的命运毫不相关。当希望的火花破灭之后，随之而来的是投资者更糟糕的信心。最近的消息是，商圈内某大型商业体已经在寻觅接盘侠了，单价近乎骨折，但体量大，所以总价还是很高，接盘不易。如果4号线当初选择走江北万达路线，强化商圈的辐射力，再通过地下通道将附近几大广场连成一片，我相信这一商圈的面貌会有较大改观。但可惜这只是个“如果”。除了地铁问题，商业的未来也取决于运营和街区设计，在这方面江北万达商圈也很典型。江北万达还能靠它全宁波屈指可数的IMAX巨幕影院，还有多年沉淀的消费习惯，继续维持一定的人气。而丰汇城和姚江里就没这么幸运，开业多年，可江北万达的人气始终蔓延不过来。对丰汇城我其实也蛮诧异的，因为确实是新加坡人在操盘，但整体空间设计却像极了国内十八流商管团队的手笔，无论盒子还是室外街区都是如此。管理和运营上也同样不争气，整个广场除了星巴克还有点人气——那也是拜江北万达星巴克面积过小所赐，其他空间空空荡荡。全广场的零售店，只见百无聊赖的导购女郎倚栏刷手机，对生意已经完全没了追求。 再看朗诗清橙和姚江里，朗诗清橙保持了较高的出租率，可遗憾的是，这并未惠及姚江里的招商运营，整个广场主打一个“门可罗雀”，从一楼到四楼黑灯瞎火空铺连连，只有超市还有些零星的人气。姚江里以西都是小马路，还算适宜步行，也有成片的沿街商铺贯穿社区，形成了较完整的商业网络，但就是聚不起烟火气，我很好奇当地人平时都不出来消费的吗。
还有一个问题——万达的人气为啥过不来，原因还是道路设计。江北大道过宽肯定是一个重要因素，云飞路也是一道阻碍。云飞路是典型的中国城市的主干线风格，宽而直，中间隔着绿化带，对行人极度不友好。这种设计极易把姚江板块滨江沿岸的社区生态空间紧紧压缩在云飞路以南。云飞路以北有着密集的居住区，但你很难在云飞路看见北侧的居民步行通过云飞路走向北岸社区。因此两边商业只能各自自力更生，而不能彼此助力，抱团取暖。这一现象也非常值得姚江新城的滨江商业警惕，因为相似的街区结构、路网设计也照搬到了这片社区，甚至情况犹有过之。其中最核心的问题，一是纵深不足，二是被道路切割的“城市孤岛”现象。机场路以东的这段姚江岸平均纵深还有6、7百米，而到了金茂府以西，云飞路到江岸的平均纵深只有3、4百米，只够放一个封闭式社区。这是关于纵深不足。关于第二个问题，云飞路、北环西路还有丽江西路，是板块内最主要的道路，其设计都是清一色的偏向于车行——宽马路+绿化隔离带，平均2、3百米才有一个人行道口，把每个社区都切割成了“城市孤岛”，行人步行艰难，商业空间散而乱，难以连成一片，如此非但无法实现商业的规模效应和集聚效应，反而会像江北万达商圈那样成为非此即彼的零和博弈。在去年2月的一篇文章（《宁波各大商圈的势力范围》）中我就曾提到，一个真正的商圈，必须是商圈内的所有商业设施都能步行来去，如此才能互通互荣，彼此成就，而不必彼此伤害。同理，江北万达真正成圈的机会将是地铁开通后，各商业体可以通过地下空间彼此连通。也是同样的道理，姚江新城各社区之间如果以目前的街区结构，就可能是一种“彼此伤害”。此外，正是由于彼此通达性不足，姚江新城还将面临另一个问题，供应过量。从荣安到姚九整整1000多米，商业铺满江岸，加上万科滨河道、绿城以及融创的商业和酒店，体量远超十万。而对应的人口，则仅仅只是北环西路以南的大约2万多人（整体目前大约1万套出头，宁波户均人口在2~3之间），因为曾经存在所谓的“倒挂”，业主中有大量投资客，因而入住率必不会太高。因此靠片区内的人口远远无法“养活”如此规模的商业体量。这些商业非但形不成合力，反而会变成压力。就像一个人饭量就是一顿三两，你非要他吃半斤，多半要撑死。当然，姚江新城有一点比江北万达商圈有优势，那就是有地铁站直达，融创的商业就是一个比较标准的TOD。如果街区步行问题能得到改善，地铁的优势就能被充分激活，这是姚江新城潜在的利好之一。另一个尚可期待一下的就是运营——但凡没发生的都可以期待。姚江新城的核心组团如能良好运作，想象空间依然很大。因为根据坊间预测，江北区政府大概率会搬到奥体中心以西，并借鉴鄞州和镇海经验，将新的江北CBD搬迁至新城一带，和北环路以北的现存商务区彼此呼应，构成一个至少在规模上不亚于南商和东新的新商务核心。不过上述这些依然还停留在概念和期许阶段，就目前的情况而言，对姚江新城的这段滨江商业，我的回答只能是：不乐观。
浙公网安备：33020002001002号
{{item.ReplyCount}}
{{item.ViewCount}}
{{item.LikeCount}}
.gif)
