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听相/城市价值观2023-02-21 01 自从宁波夜间地铁免费之后客流有了明显增长，连续多日客流都破了纪录，2月17日客流再度破百万，前景可喜。 有知情人表示，地铁客流提升有助于增加下一轮地铁获批的筹码，之前一些城市的地铁规划被否，就是因为客流不足。但这个说法也带出了一个很现实的问题，要靠免费才能吸引客流，岂不证明宁波地铁的吸引力依然不足？ 确实如此。 就在几天前有朋友在一个群里扔了一张图，给乐观的人们又泼了一盆冷水。
在上图的20大城市中，宁波地铁客流人次黯然垫底，客流强度也仅高于青岛。青岛客流强度低是因为城际线路先于市域线路开发，而宁波则只能找别处背锅了。 记得前几年宁波的客流强度是每公里6千多人次，为什么现在连续破纪录客流强度反而低了？因为地铁线路更长了，3、4、5号线通车后，里程翻番，但客流暂时还没跟上，强度被稀释。 按照地铁的一般审批标准，城区人口要到300万，这方面宁波基本达标了。但同时客流强度要达到0.7万人/公里，宁波的差距就来了。 如今又有6、7、8号上马建设，如果客流还上不去，第四轮落地可能就遥遥无期了。 02 客流强度不高的核心原因是什么呢？两年前我写过一篇，主要从建城区人口、日常外来流动人口、三产比重（即产业特征）三方面做了解释。 人口和商旅活跃度，都是影响地铁客流的核心因素。此外还有地铁对主要商务区和居住区的覆盖不足。 去年有调查机构得出了类似的结论，我在之前某篇文章中也略做了呼应。 其实类似东部新城的情况，在多个已开通地铁的板块都存在。 比如慈城新城，地铁建在一片还在建设状态的空地上，离新城建成区还有大约1公里，中间是一段荒无人烟的裸路。 比如五乡站，五乡原本已经是郊区，地铁五乡站居然建在了五乡的“郊区”，从乡镇中心擦肩而过。当年我就是因为五乡要通地铁，在五乡的“市中心”投资了一套房子，结果投资了一个寂寞，属实从业以来的奇耻大辱。 再比如高新区的盎孟港站，看地理位置确实就在小区边，但实际的出口距离小区入口都有2、300米远。
出入口建在一片绿化带上，周围没有商铺，没有写字楼，没有景点，就像军事上说的，“没有任何有价值的目标”。得亏地铁刚建成时三官堂大桥下停车很自由，许多市民抓住这个城市管理的窗口期，将车停在站点附近，然后换乘地铁，这一行为就等于让地铁站起到了交通换乘的作用，方才带起了一些客流。 最迷的是5号线布政站，矗立于一片农田，进出地铁站就是行走在“乡间的小路”上，很难想象出未来的开发场景。 有时不得不佩服当初的规划者目光长远，远到了常人目力之所不及。就如五乡站，建成八九年了，还在为李家洋板块做概念铺垫。 只是眼前的问题也要解决啊，目光太远就如步子太大，都要扯到那啥。客流十年上不来，未来就更加遥遥无期。 03 上述现象也涉及到地铁开发的另一个问题——地铁仅仅是一个交通工具吗？在城市建设中他还有没有其他可开发的价值？ 其实这个问题完全不算问题，在过往的无数案例中都证明，地铁的意义早已超越了交通工具，尤其是地铁站点。如果我们把每个地铁站点都视为一个交通枢纽，继而把站点设计完全融入到所在街区和所在板块，使之能和周围街区发生密切且深度的关联，那么不仅将直接提升客流，也能引爆更可观的城市价值。包括房价和租金的上涨，营业额的提升。 举个例子，TOD。多少广场在号称TOD？多少楼盘在以TOD丈量自身的价值？地铁对商业的赋能是惊人的。来福士在地铁开通后营业额有明显的提升，杨柳郡因为地铁概念，成为2017年的超级红盘。 再来看这两张北京的热力图。很多热力板块都是围绕某个地铁站点展开。
以地铁站为圆心，热力再向周围扩散，最终以点带面。 所以关键在于，能否在一开始就围绕地铁站点进行更合理更科学的板块开发。注意是“板块开发”，而不仅仅只是一个地铁站点。 就如五乡站，如果当初在规划时就把李家洋板块的规划考虑在内，同步实施，五乡站的价值早就不是现在的状态吧。金磐的五乡豪宅项目也不用为定位和定价发愁了吧。 地铁站和周围板块发生密切关联，也不仅仅只是靠TOD。景区、公园、住宅，以及包括图书馆、医院、学校在内的大型公共设施，都是地铁站可以连接的对象，都能引来巨大的客流，并创造可观的可持续的价值。 04 再设想一下，如果地铁的规划和开发部门，本身就是一个城市的运营商，不是仅靠财政供养，而是依赖地铁板块的价值递增获取回报，那么这个运营商是不是就能有更多动力，将地铁的建设纳入到板块整体开发的蓝图中？ 香港的地铁运营部门貌似就是这么做的，因此港铁也是全世界少有的还能盈利的地铁机构。地铁的开发也因此进入良性循环。 并且也要相信，地铁乘用习惯是可以慢慢养成的，价值的可持续也是可期的。 去年看到的一份材料，提到宁波最早通车的1、2号地铁线客流正逐年提升。这是因为人们会逐渐发现地铁的好处，用人单位为了增强招工优势，会搬到距离地铁较近的写字楼；上班族为了方便也乐于住在地铁附近。  如果运营策略得当，这种习惯的培养会事半功倍。此次地铁免费就是一次积极的尝试，主动迎合市民的生活，成为他们的出行首选。 地铁站点内也可以增设一些吸睛的场景，和都市人、和乘客发生更密切的关联。比如仿效日本，放置一些储藏柜，比如发布招聘和求职信息，或者为商旅做目的地指引。 总之，如果我们将地铁——尤其是地铁站视为一个综合性的服务场所，它存在的意义和价值就会瞬间扩大，它和所在街区的关联也会更加紧密，并能更快速的吸引客流聚集，真正成为市民生活不可或缺的一部分。 end |
发表于 2023/02/23 14:35:21 来自 浙江
热门发表于 2023/02/23 20:48:31 来自 浙江宁波
发表于 2023/02/23 16:35:29 来自 浙江宁波
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宁波就是这样的，明明是二线城市，偏偏要学一线样子，还揣着大一线的野心。结果兜里钞票只够三线城市开支。典型的土包子发了点小财就急着戴大粗链子标旁是上流绅士。呵呵呵 |
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发表于 2023/02/23 14:12:18 来自 浙江宁波
发表于 2023/02/23 21:08:25 来自 浙江宁波
发表于 2023/02/24 09:43:46 来自 浙江宁波
发表于 2023/02/24 10:12:28 来自 浙江宁波
发表于 2023/02/24 14:18:45 来自 浙江宁波
发表于 2023/02/23 12:16:50 来自 浙江宁波
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看下
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来自: 东论 Android客户端
发表于 2023/02/23 13:41:39 来自 浙江宁波
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