西枢纽率先利好的是哪个板块？答案是TA- 东论东方热线·东方论坛-宁波论坛—

发表于 2023/02/09 11:15:18 来自浙江宁波

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天上掉馅饼的事虽不常有，但偶尔也会出现一次，西枢纽出现在海曙就是其中之一。就像当年东部新城降临到福明街道，成了福明发展的重大机遇。西枢纽对海曙的意义也足以对标东部新城。有人把西枢纽仅仅理解为一个交通中转中心。他们并没有去进一步思考，一个超级交通中转中心对城市发展的意义。纵观东西方的城市发展史，所有的城市都是从交通便利的区域率先发展起来的，就如宁波罗城选在水系最发达的三江口，塘河和江流就是宁波赖以存在的底层逻辑。又如上海诞生于黄浦江边，杭州发展于运河之畔，一条多瑙河孕育了半个欧洲的繁荣。因为河流就是人类早期的交通中转中心。城市和交通中心的密切关系非常容易理解。城市起源于人类的货物交易，人类拿着自己采集或制作的商品，通过最便利的路径，以最低的运输成本到达一个彼此都认可的中间区域进行交易，在生产力尚不发达的年代，河流自然就是成本最低的交通路径。甚至到今天为止，水运和海运依然是成本最低的货运方式，而不是空运或铁路货运。因此在古代，水运越发达城市便也越发达。所谓《清明上河图》，必须先有一条河才能有如此繁华的街市。继续推论，为什么平原地带容易诞生大城市？而山区不行？交通是关键。所以交通枢纽的意义就显而易见了，以更发达的交通网络激活并放大城市的财富，同时也强化城市的辐射力、影响力。城市的管理者自然都懂这个道路。开年2月4日海曙第一场隆重的招商大会——2023年海曙优商招商大会，就把西枢纽的推介作为重头戏之一。在这场大咖云集的超级盛会上，海曙区总计签约超千亿，涵盖总部经济、高端制造、生物医药、现代商贸、专业服务、文化创意等诸多领域，产业生态日趋完善，展现出强劲的上升势头。而西枢纽也是一口气抛出25大项目，总投资约达1300亿元。包括1个核心项目、6个枢纽配套项目、8个市政项目、10个产城融合项目。除产城融合项目外，全部和交通直接相关。 02 除交通项目外，产城融合中的宁波国际博览中心项目也格外引人注意。因为它展示着宁波正在进行的微笑曲线（SmilingCurve）战略。所谓微笑曲线，就是产业价值链曲线，越是靠近两端，即研发端和营销端，附加值越高。这一理论自被宏基创始人提出后，即成为各国各地区产业转型升级的终极目标。宁波在产业价值链中，曾一直处于附加值最低的生产制造阶段，当下进行的产业升级便是向微笑曲线的两端突破。而自西枢纽和甬江科创区被同步列为宁波产业起飞的两大决定性动作后，一条微笑曲线的雏形就此生成。其中的甬江科创区自然以研发设计为主，西枢纽的国际博览中心则显然指向了营销端。一条美妙的曲线（限于个人绘图能力，图片上尚显得不够美观）就此生成。这一曲线的形成也非常自然，甬江区域是宁波的高校集结地，未来的浙江硅谷所在。西枢纽凭借便利的交通，自然是会展营销、物流配送的理想基地。而这两端的根基，则是浙江制造业的超级底盘。讲完这些逻辑后，我们再来看看海曙率先受益的板块。先说答案：丁家湾 03 前面说到枢纽对城市发展的意义，就当下而言，枢纽对城市诸功能中，具有最明显促进作用的就是商务商贸。原因很简单，越是大枢纽区域，铁路、高架、飞机噪音等不利因素越多，居住体验会非常差，无人愿意居住在附近，又对商业造成一定影响，所以大型枢纽中心所在地段很难诞生城市的居住中心和商业中心。虹桥枢纽也是以会展和商务为主。但商务商贸最关注时间和效率。一家业务覆盖全国的公司，如果能转瞬到机场或高铁站，无疑就比对手拥有了更多先机。如果合作伙伴下飞机后能快捷抵达公司，对方的体验也会更好。所以阿里中心选在了南站南，因为出门就是高铁，无视堵车，1小时到总部所在的杭州。按照这个逻辑，西枢纽也是理想的商务中心选址，不过西枢纽建设周期很长，而丁家湾则更快，所以只要发力准确及时，就能分到第一口商务财富的蛋糕。丁家湾距离西枢纽甚至比南部商务区还近。南部商务区的一大优势也是绕过市中心堵点，一条鄞州大道直抵机场。而丁家湾北有南站，南有西枢纽，交通优势更明显。丁家湾所在区域的其他城市配套也是现成的。南部商务区起初还是一片空白，而丁家湾对面就是鄞州的欢乐海岸板块，山姆会员店营业多年，购物中心蓄势待发。而且距离鄞州中心区一江之隔，当地居民只需跨江便可办公和消费，毫无地理障碍。此外，丁家湾也保持了一段和枢纽中心的安全距离，居住环境不至于受到明显影响，有利于较高端住宅的开发。而在此之前，率先尝到板块甜头的很可能是对岸的欢乐海岸和印象外滩。因为有可靠信源显示，宁波多家龙头企业已经认领了丁家湾沿江的那排总部基地地块。想象一下，隔江而望，对面就是南部商务区，这对住宅会产生怎样的溢价效应？那可是荣安府才有的待遇。 04 除了这些有利因素，如果丁家湾还能克服两个不利因素，招商条件就会更完美。第一是界面问题。毕竟在雅戈尔大道以西轻纺城依然在望，继续向南也是一片老破小。这自然会影响到板块的纵深，以至整体的感官。文创港项目销售的艰难也是由板块纵深过浅导致。最简单的解决方案是把板块概念向北拉长，与南塘板块无缝衔接，赋予一个海曙滨江发展带的概念。对开发商来说，就是坚决向东看，和对岸的鄞州中心区积极抱团，塑造一个三江口南侧的拥江发展区概念，类似绿城为鄞奉板块赋予的“国际滨”之谓。第二是地铁因素。在建和已建的三条地铁，全部在丁家湾的边缘游走，还没有一条已知地铁穿丁家湾而过。偏偏丁家湾规模又不小，约1.8平方公里。从最近地铁站点到江边，要走1公里多，较多区域超出了习惯性的步行半径。在建8号线选择从排水公司绕行，而不是选择上图的虚线位置，即从印象外滩穿过奉化江，经丁家湾北上。难道是因为规划时中华纸业未拆，为加速上马而不得不另谋方案？如果暂时不规划新的地铁，那么就要在板块步行动线上下功夫，围绕几大主要地铁站点，规划能引起人们步行欲望的路线，深入板块最核心区域。而这就是一个比较前沿的城市设计课题，远远超出了教科书的内容。不过即使有这些不利因素，丁家湾依然能利用西枢纽之便，撬动巨大的城市价值空间。因此，TA依然将是西枢纽周围除方桥之外，启动基础最雄厚的板块。 End