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    对于大多数城市楼市保值的信仰破碎了  [复制]

    阅读[33362] 回复[75]

    发表于 2022/11/14 17:27:34 来自 江苏南京

    楼主

    分享到： qq sina

    房产保值的关键是人口。

    人口要看两部分，一是出生人口，二是老龄化。

    出生人口是未来买房的希望，老龄化，未来是会不断腾出房子的。

    先看下面这张图：

    90年代，每年还有两千多万的娃出生，如今他们30岁左右了，是买房的主力军。

    但最近两年，每年出生的娃只有一千万左右了，所以20-30年之后的房地产，可以想象。

    这个数据未来可能会好转吗？

    不可能。

    看看最近10年结婚登记的数量，一路往下掉。

    结婚数量掉到什么程度？掉到连离婚数量都开始掉了。

    只要是离婚的人，他们之前结过婚的比例是100%。

    没人结婚，如何离婚~对吧

    看到这里，你可千万不要绝望。

    毕竟，接下来的内容可能更绝望...

    到去年，我们已经有2.67亿的60岁以上老人，进入中度老龄化社会。

    老人，一般不怎么会买房了，离世之后还会腾出一些房子。

    超过4个亿的老年人口，和每年一千万不到的新生儿，都将决定未来房地产的供需。

    至于城镇化率，老实说，还有空间，但是不多了。

    大多数国家，房地产的一个完整周期，也就是20年左右，现在我们也走到了末端。

    这些年，人口疯狂涌入城市，中国的城镇化也经历了巅峰历程。

    所以你会看到，很多城市的房子，开始找不到人买了。

    至于货币流向，其实今年感触特别明显。

    钱是放了很多的，看看M2（广义货币）的增速，已经攀升到6年来的新高。

    但是，这些钱有没有流入房地产呢?非常少...

    一个是房贷，今年银行放出去的房贷，一直都是低位运行。甚至有两个月份，还钱的比借钱的还多。

    这在有这项统计数据十多年来，还是第一次。

    另外是，经营贷。

    前几年，经营贷流入楼市的情况很普遍，但是今年呢?

    当房价不涨的时候，买房就失去了“赚钱效应”，那么即便是3-4%低利率借来的经营贷，拿来炒楼也是亏本的。

    这两年，多少人现实中缝缝补补，楼市里挥金如土，买房亏钱。

    很简单，没有利润可图的地方，资本是不会进来的。

    大家也不要自欺欺人，说什么房子买来自住的，不要考虑升值贬值。

    1000万买来的房子，住得在再舒服，过两年变成500万，看谁心里能舒服。

    但是，房地产就要这样完了吗?

    当一两个人说楼市完蛋时，我不以为然。

    但是当越来越多的人说楼市完蛋时，我意识到了事情的严重性，骗子真是越来越多了！

    上面说的所有，都只是总量。

    总量偏差，是极为可怕的。

    就好像，我和马云加起来的财富总量是两千亿。

    对吗？对！有意义吗?没意义！

    中国太大了，总量之内的分化极大，一个最简单的例子，最近很多人说的：中国城市人均住房面积已经达到36.52㎡，接近发达国家水平。

    数据是对的，但是里面有人均51㎡的西藏，也有人均29㎡的广东。

    假设人均40㎡是一个饱和值，那青海、云南、河南这些人均41㎡的可以说是饱和了，那广东人均才29㎡是不是还非常缺房子？

    再比如，孩子生的那么少，那一年还能出生近120万孩子的广东，未来是不是楼市还有点希望?

    老龄化极其严重了，有些省份确实很老了，但也有些省份还很年轻，劳动力大量涌入，依然还有机会。

    城镇化减速会降低需求，但也不是全部。

    韩国城市化率91%，5000万人口，但每年新房需求30万套。

    文在寅政府曾出台多达25轮的楼市调控政策，但最后还是只能对控不住房价上涨而道歉。

    往核心城市中心城区、以及居住改善的需求，会一直存在。

    可以看到，同样在广东省，广州30万/㎡的顶豪，20万/㎡的公寓，依然在成交。但增城、南沙，4万跌到2万多的楼盘，也不少。

    这就是巨大的分化，未来会越来越大。

    所以，选对房子真的很重要，至于房产税，会迟到，但不会缺席。

    只是想说，没必要那么惧怕房产税。房产税出台，如果会引发房产抛售，那就意味着这个税他只能收一年。

    对任何一个国家而言，都不希望见到抛售资产的情况发生。

    况且，房产税不是为了降房价的，美国有房产税，但这两年房价涨的有多猛？

    美国的房贷利率，已经奔着7%去了，因为房价一年能涨10%，甚至30%，所以这么高的利率还是有人买。

    而我们的房贷利率一路走低，但还是没人买房，毕竟暂时还看不到赚钱效应。

    这也是为什么房地产调控这么难的原因。

    涨价就很多人买，降价就没人买，永远在两头，很难维持在中间的平稳状态。

    而且，房子的金融属性，可能彻底消灭吗?

    现在，即便是投放到实体经济的贷款，也是要用房子来抵押的。

    不然，银行怎么敢借钱给你，公司可是说倒闭就倒闭的，拿个人信用贷款吗。

    但是，未来会有很大部分的房子会失去金融属性，这个是确定的。五六七八线小城市的房子，甚至一二线城市边缘的房子，都可能会失去金融属性。

    所以，要选中小部分金融属性的房子。

    否则，为何最近铁狮门、凯德等一些外资，怎么又来抄底中国楼市了。

    房地产投资神话，是破灭了，但也还有机会。

    也不要妖魔化房地产，过去20年的，并不是谁的选择，就是时代的选择。

    虽然房地产带来的伤痛是有，但是想想20年前的生活，和现在的生活。

    只不过...

    一部分人，在不停的享受买房带来的财富增长效应，早年的房子越来越贵，也更敢消费；

    另一部分人，则在体验着财富挤出效应，这两年买错了地方，入手高位，手里房子变得不值钱，越来越不敢消费。

    有受益者，也有受伤者。

    而现在，很难再继续维系之前20年的风华。

    老百姓的债务、货币的battle、国际环境都不允许了。

    不过，悲观者永远正确，乐观者永远进步...

    未来也很难预知，我们只能仰仗当下每一个细微的决定

    即便信仰开始破灭，在超一线城市买对房子，还是很重要。
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      发表于 2022/11/15 09:52:12 来自 浙江宁波

      最后编辑时间： 2022/11/15 09:52:49

      最关键是一点，也就是经济增长也有天花板，这一波从2001年开始的科技革命（信息技术），互联网经济加全球一体化导致的经济增长也快到头了，再印钞GDP上升也有限，只会导致债务越积越多，同时导致严重的贫富差距，马太效应（有钱人越有钱）。贫富差距一大，消费就会严重失衡，富人消费有限，穷人消费不起。货币超发，导致物价上涨，生产出的产品严重积压，企业债务压顶，传导到最后就是金融危机。
        TA共获得： 回复:1条
        nbbsd5
        nbbsd5 2022/11/17 09:12:21 来自 浙江宁波 举报 0 回复
        有才识！关键的是下一轮技术革命在哪里还不知道，如果搞的不好，可能跟二战一样，在战争中应用科技的发展，最终转到民用，这个对普通人来说就比较恐怖
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        发表于 2022/11/15 09:11:24 来自 浙江宁波
        所以说现在生出来的小孩别以为是给自己养老的，其实是给大家养老的，到时候社会抚养比低的一p，你生的儿子不知道要交多少“税”才够大家养老。
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          发表于 2022/11/15 14:48:47 来自 浙江宁波
          楼主的这篇文章要表扬，举例子、列数字、打比方，做比较，面面俱到，并且图文并茂、通俗易懂。表扬楼主，如果是原创的话。
            TA共获得： 回复:1条
            道法自然88
            道法自然88 2022/11/15 20:36:35 来自 浙江宁波 举报 0 回复
            是的，写得不错。
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            发表于 2022/11/15 08:49:15 来自 浙江宁波
            说来说去还是没钱啊，否则根本不会纠结涨跌，买就是了
              TA共获得： 回复:1条
              longshen123
              longshen123 2022/11/15 08:51:54 来自 浙江宁波 举报 0 回复
              太对了，还是没钱闹的
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              发表于 2022/11/14 22:51:29 来自 浙江宁波
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                发表于 2022/11/15 06:50:27 来自 浙江宁波

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                  发表于 2022/11/15 07:16:56 来自 浙江
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                    发表于 2022/11/15 07:28:12 来自 浙江宁波
                    最近房产股涨，连楼下70多的老奶奶都在买。昨天看国外有个专家在说，去年推荐抛今年推荐买
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                      kere
                      kere 2022/11/15 09:23:37 来自 浙江宁波 举报 0 回复
                      高抛低吸很正常 不管是房产还是黄金不可能永远的涨 也不可能永远的跌
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                      世界这么大，多和家人一起去看看
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                      发表于 2022/11/15 07:51:43 来自 浙江宁波
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                        发表于 2022/11/15 07:51:48 来自 浙江宁波
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                          发表于 2022/11/15 08:10:12 来自 浙江宁波
                          没钱就看看
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                            发表于 2022/11/15 08:15:14 来自 浙江宁波
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                              发表于 2022/11/15 08:17:54 来自 浙江宁波
                              太难了。
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                                发表于 2022/11/15 08:20:18 来自 浙江宁波
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                                  发表于 2022/11/15 08:39:42 来自 浙江宁波
                                  未来房子会便宜的，人口在减少
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                                    发表于 2022/11/15 08:55:54 来自 浙江杭州
                                    楼市能保值？省省吧？
                                      TA共获得： 回复:1条
                                      沉睡的海葵@sina
                                      沉睡的海葵@sina 2022/11/15 09:39:49 来自 浙江宁波 举报 0 回复
                                      除了年龄，啥东西能保值
                                      • :+1:
                                      • :啊哈:
                                      • :爱心:
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                                      • :可怜:
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                                      • :哭:
                                      • :困:
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                                      • :潜水:
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                                      • :吐:
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                                      • :围观:
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                                      发表于 2022/11/15 09:04:06 来自 浙江宁波
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                                        发表于 2022/11/15 09:04:30 来自 浙江宁波
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                                          发表于 2022/11/15 09:15:03 来自 浙江宁波
                                          几年一轮回
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                                            爱生活，爱自己
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                                            发表于 2022/11/15 09:16:09 来自 浙江宁波
                                            路过

                                              来自: 东论 Android客户端

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                                              发表于 2022/11/15 09:19:27 来自 浙江宁波
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                                                发表于 2022/11/15 09:47:53 来自 浙江宁波
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                                                  发表于 2022/11/15 09:57:11 来自 浙江宁波
                                                  还得观察，房子购买如同商品不是楼花了，买来的面积是自己可以尺量出来平方的，这才为正常的
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                                                    发表于 2022/11/15 10:04:18 来自 浙江宁波
                                                    现在房子已经过剩，20年后房子更多
                                                      回复 | 0 |举报
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                                                      发表于 2022/11/15 10:05:53 来自 浙江
                                                      两个老的死了，留下7，8套房。生出来的小人有这么多吗？
                                                        TA共获得： 回复:1条
                                                        彼岸花677
                                                        彼岸花677 2022/11/18 04:46:06 来自 浙江宁波 举报 0 回复
                                                        一线的会有二 三线的人来买 三 四线的会有农村的来买 现在很多农村没年轻人
                                                        • :+1:
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                                                        东轮已成大妈们抢大米的地方。
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                                                        发表于 2022/11/15 10:08:31 来自 浙江
                                                        路过

                                                          来自: 东论 Android客户端

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                                                          发表于 2022/11/15 10:11:45 来自 浙江宁波
                                                          楼主分析得很到位很真实也很对，只是某些人可能要来反击你了。
                                                            回复 | 0 |举报
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                                                            发表于 2022/11/15 10:25:36 来自 浙江宁波
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                                                              发表于 2022/11/15 10:39:25 来自 浙江宁波
                                                              写的真好，是自己写的么
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                                                                宁波货代直客业务，欢迎找我报价
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                                                                发表于 2022/11/15 10:43:24 来自 浙江宁波
                                                                路

                                                                  来自: 东论 Android客户端

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                                                                    连廊原本是为了消防而设计的。连廊属于公共部分。某小区有一条连廊却成了休息室。连廊一头的一家，面积一百

                                                                    赵mm
                                                                    19 12482
                                                                  • 罗蒙环球城附近房屋出租 鲍家耷小区3室2厅2卫

                                                                    房源亮点：地理位置优越：罗蒙环球城附近鲍家耷小区，周边生活方便，小学中学在1KM内生活设施齐全：床、衣

                                                                    心态蹦@wechat
                                                                    0 11972
                                                                  • 看房心得

                                                                    网上看到一看房心得：我发现去看房不能看挂牌挂得时间长的房子，去年10月份已经有一波政策了，那时候房子还

                                                                    微型小鼠标345
                                                                    6 11597
                                                                  • 奉化市区新小区有房出售

                                                                    诚心出售
                                                                    0 9404
                                                                  • 楼市持续回稳向好 核心城市表现亮眼

                                                                    房地产市场一季度“成绩单”出炉。今年一季度，市场整体延续了“回稳”主题，核心城市楼市、土地市场表现突

                                                                    打小殧帥de詪@qq
                                                                    12 9029
                                                                  • 海曙印象城附近 三房出租

                                                                    中山路海曙印象城附近精装三房出租房东个人出租无中介电话1336285825*

                                                                    大梁@qq
                                                                    2 6632

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