楼市的领先指标---法拍  [复制]

伴随成交量的暴跌，楼市的巅峰已经过去了吗？
像是2007年股市的6124点，一去不复返，无数的韭菜站岗，看着日落，入夜，天黑。

翘首以盼解放军，等着等着，一等至今15年---3000点（2022年10月）的天空依然黑漆漆，显出无声的寥廓。

楼市的现实，越来越显示出可能的历史感：拐点刚刚过去，我们正在见证一个长期萧条的开始？？
没有人可以断言，但是我们应该时常问问自己：这会是真的吗？

对于真相，核心数据在成交价格里，每一次交易，都是真金白银投票的结果。
如果成交持续低迷，意味着市场不认可价格，价格需要重置。
重置的定价核心是什么？
土拍成本？房价收入比？租售比？货币政策？

一套房子定价1000万和500万，从来都有一堆冠冕堂皇的理由，如果大家不掏钱了，那是因为理由可能不成立。

这是一个事后看来很简单的课题，中石油卖48.6（2007年）和卖5元（2022年），都是正确的，因为它发生了，有人在出价？
巴菲特最近抛售了比亚迪，和当年的抛售中石油一样，核心在于估值。

什么样的估值标准，是经得起考验的,是安全的？
无论走的多远，上涨还是暴跌，它都会回归。
就像海浪，永不停歇上下涌动，但那个海平面是不变的。
宁波---海定则波宁，我们楼市的海平面在哪里？

-----政府限价
限价是个大学问，历来官价是个最坚挺的锚，是最重要的砝码。
所有的城市资产估价师，都以此为评估作业的量器，无可替代，土地和城投信用事关地方财政。
甚至，代表了国家力量。

限价而推导出来的土拍，或者说由土拍而推导出来的限价，宁波首创，在房住不炒的政策工具包里，限售限价圈内圈外成为关键词，红遍全国。
二手房市场的倒挂配合，促进了遍地开花的千人摇万人摇红盘，房住不炒的指导价不经意间成为全民房产投资的动员令。
价格双轨制，一定会形成价差，众人拾柴火焰高，加上金融杠杆，就是眼见的暴利。
这可是确定性的期权暴利，远远比90年代的香港海南炒楼花要靠谱吧------于是我们经历了一次历史性的巅峰。
想起老司机的名言：市场不可能让大多数人赚钱。
如此密集的成交量，大多数人赚钱的话，得有更大多数的人掏更多的钱来推动吧?？

眼前2022年10月，限价还在，连续十来个月成交量下滑，市五区甚至已经到2015年的水平。
房子是用来住的，造了房子没人买，显然此时此刻价格太高了。

要下调限价吗？
这个锚轻易动不得，但也不是不能动，也或许时间换空间，类似共有产权房，交易减税减费，减少土拍供应等，手段很多。
但总之，没有足够的交易量，限价就有修复需求。
我们有大数据，在此基础上的官方定价修复，确实是我们市场专属特色的灵活和优越性。

------二手房“AI”定价

二手房自2013年前后，随着智能手机普及，迎来了大数据时代。
大数据，不仅仅是信息呈现，VR技术，而是算法----你的房子最可能的市场成交价格是多少，算法是最可能的先知。
大数据，意味着价格发现，因为价格发现，在未来市场上，将直接影响甚至主导交易。

就像围棋的复杂，再好的人类棋手，在算法面前不堪一击。
市场10万套以上的挂牌量，每月只有3000套成交，3%的房源被选中，算法告诉你，哪一部分房源是最容易成交的，实际上这是一个最接近的市场真相。

中介是做居间生意的，越可能成交的房源，算法给了方向，于是大家都去推目标房源，而经纪人的合力，也提高了目标房源成交率。
安居客的好房通，南天房产的急房通，某种程度代表了价格倾向，但这两年做的更彻底的，还是贝壳。
贝壳的房源评分，结合经纪人管理制度（贝壳APP是全体经纪人体系工作平台，而非其他第三方服务软件），越来越精确。
根据评分，贝壳给于最高分值的房源标签为必看好房，（提醒：非悬赏，非好赞好房）。大约在总房源占比5%左右，实际上成为必看好房并分值高于8.0的成交率，高达90%以上，而且报价和实际成交偏离值大多数低于5%。
这已经成为二手房的“AI定价”，有别于政府限价，这是一个动态的，买卖双方博弈的价格，市场自由意志的体现。
AI定价也在促进挂牌房价的下移，短期还是单边的下跌趋势，从每月接近8000套的量能，2021年中断崖下跌后盘整至今，一直维持在3000套左右。
单边走势，说明价格重置，还在进行中。

-----法拍房

法拍房已经成为市场交易的重要部分，无论是交易量还是价格。
首先归功于大数据，法拍效率的大幅提升，法拍程序的优化，极有可能使得法拍房成为未来二手市场的主流。
与新房的营销布阵战略策划层层递进不同，也与二手房的撮合交易轮番博弈不同，法拍是一个无人驾驶的自动模式，干扰源减少，长期来看更贴近真相。
最重要的，法拍没有固定价格的锚，首次依据的是债权金额，起拍价大幅低于评估价，流拍即下调，甚至涉刑房屋，1元起拍。
大多数情况，法拍房背后，是一户家庭的资金断裂，信用违约，可能是投资失败，连带担保，失业断供--------走向法拍，失去房产的定价权，这是真正带血的筹码。
实际上，法拍之前，往往这类房产也是在中介渠道挂牌过的，定价一般依据评估价，最终在法拍里成交，验证的是法拍渠道的独特优势。
法拍，是一次完全推倒重来的定价，也意味着，它的价格往往是市场的先行指标。

2021年是法拍房的分水岭，此前成交价往往超过评估价，此后鲜有这类情况，大部分都是在评估价的80%左右

海景房值多少？比如杭州湾的真实估值，比如梅山，这些新盘都是当年在各大分销包括全宁波经纪人集体全程无死角轰炸，在法拍里，共同塑造的信息茧房一如潮水褪去，底裤下的成色一览无余。



当然，正是法拍的独特价格重置功能，也成为部分业主群或开发商保价维稳的绝佳工具。
2022年，法拍房继续大面积增加，各地或有司法执行的强弱调整，在经济下行的背景下，断供，信用违约不断增加，成交量和“挂牌量”都在持续增长中，和新房和二手房的量能趋势是相反的，长期来看，法拍在程序优势和大数据迭代中，市场份额越来越大，在价格上，已经持续一年的下跌。

----国际锚：租售比、房价收入比
说了好几年的泡沫，是不是真的破灭了？
如果破灭，跌多少才是底？即什么价格是最坚挺的锚？
国际上通行的是租售比，或者房价收入比。从理论上这两者是一回事，一般认为居民收入的30%以内用于房租，从而可以两者互相倒推。租售比粗略看一般在1:300以内，收入比在6%以内，稳定和持续的锚，意味着估值的真实水平。按此计算，一户家庭年收入6--8年以内可以买一套标准户型，或者租金收益为4%左右。
显然，我们的房价按居民收入不吃不喝起码25年以上，租金收益普遍1,5%以下，要达到国际合理标准，房价需要跌一半，同时房租需要翻一番，差距不是一点点，数据模型的细节都不用修正，因为这完全是两个世界。
如果房价跌一半银行早崩了，如果房租翻一番城市留不住人，收入直接翻番更指望不上，连宇宙尽头的公务员都面临降薪。
按照目前的趋势市场价格下调，同时若能收入稳定上涨，政府限价比如连续5年维稳，时间换空间，则有修正机会。
2018—2021年的倒挂红盘炒房者，在2023---2026年解禁入市, 挂牌量持续增加，成交价长期维持限价一线，是有较大概率出现的。
回头看，政府当年倡导的房住不炒，确实狠高明。

----革命，从法拍房开始
政府限价，二手房“AI”定价，法拍房成交价，国际租售比的锚，市场价格始终是一个动态的平衡，没有人知道全部的信息，我们是一个高度管控的地产市场，管控意味着可以按照计划来供应住房，但我们能够逃脱经济运行的某些规律吗？
当居民收入中房贷占比超过警戒，当房租收益普遍覆盖不了资金成本，资本在楼市没有孳息只有负债，依靠负债率提升的楼市，信用违约是必定会高频次出现。
近十几年经济稍微不景气，就业率下降，楼市立马感冒，只是警戒线越来越高，随着AI升级和网络法拍的出现，症状大数据化，市场的敏感度大幅提升。
但是楼市毕竟不是股市，政府的定价也不是IPO尺度，牵一发而动全身，说好的值多少就该是多少，即便是卖的不好，官价照例还是公允的，信得过的，这是官价的体面。
不过，说起交易的灵活和老百姓的钱袋和心态，主体还是在二手房，尤其是法拍房，卖的人给出了血淋淋的教训和标尺，买的人给出了经过时间验证的产品估值，双方给出了最少信息干扰最具独立的市场价格。
没有绝对稳定的估值，如果限价限制了市场的流通量能，那是需要重置的，法拍唯一的特征，就是成交绝对优先-----没有成交不了的房子，只有成交不了的价格。

法拍，这个意义上看，就是革命。