【城市地产】历经20年市场洗练，宁波城市不动产价值面临全面重估？ [复制]

发表于 2022/07/19 16:33:35 来自浙江宁波

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希腊神话把人类的时代分为“黄金、白银、青铜、黑铁”四个阶段。虽然这是为对应神话叙事，但却在无意中点透了一条事物发展的真理。就如爱情，懵懂的时候最美丽，新婚的时候最甜蜜，等到最后的油盐酱醋，就沦落为一地鸡毛。房地产也是如此。当它刚出世时，人们对它抱着初恋的心态，毫无保留的许下未来。后来经过几轮调控，虽然受过伤，但发现房价还在涨，于是继续厮守。但当越来越多的商品房交付，进入二级市场，也就等于从婚姻走向生活的日常。没有了开发商概念的包装，没有营销团队精准的操盘，没有了对数据的美化和操控，仿佛一个卸了妆的女人，穿着比基尼，接受市场最赤裸裸的，最无情的评估。她半遮半掩，不情不愿，却也无可奈何。这其实也是目前宁波的存量房市场面对的真实现状。 1 近期，与我合作的【房产老司机】，对房东提供的存量房源做了近百份价值评估。通过其当前挂牌价，价格变动，实际成交量，实际成交周期等等数据的分析，以及与房东的大量接触，再经我们反复的讨论，从而对原先扑朔迷离的存量房市场，有了前所未有的清晰认知 ——商品房的价格幻觉时代，已经终结。说得更具体一些，就是宁波的存量房市场进入了很鲜明的两极分化时代。就如老司机相关文章中所说，成交最活跃的，一种是总价在250万内的，一种是大约800万以上的。前者属于绝对刚需，后者属于高净值人群。而在它们之间，尤其是价位在300万~600万这个区间的房源，成交周期和成交量都不容乐观。一个海曙白云片区房龄十五年左右的社区，单价在25000关口岌岌可危。面积越大走得越慢。业主问怎么才能保价？我们也无可奈何。一个奉化江一线江景房，当年也算名盘，如今单价居然还很难上25000。业主的挂牌价格一再突破心理底线，可是成交还是遥遥无期。宜家边上的某商品房，原来单价炒到接近40000，现在实际成交价跌到30000附近，平均成交周期还在半年以上。其中一套成交单价仅27000出头，成交周期长达229天。所以半年其实已经算较短的成交周期，成交周期在2年以上的存量房不在少数，哪怕它就在市中心。忽然，被地产圈奉为圭臬的地段价值居然失效了，哪怕占据了稀缺城市资源也是如此。不动产真的成了“不动”产。调查中，这部分业主的焦虑情绪特别明显，看着手中资产逐日贬值，却又难以脱手，财富预期一再受到打击，这种感受确实很痛苦。然而现实就是如此不近人情。不管外界数据怎么好看，房东的遭遇才是最真实的市场写照。但反观一些众口铄金的豪宅、品质不错的次新房，如江山万里，或一些市中心独栋或双拼别墅，依然保持了较高热度，面积、房龄，都不能成为价值的阻力。所以，为什么？因为市场的逻辑真的全变了。 2 首当其冲的原因自然是因为存量房市场已经发展到新的阶段，大批存量房反复经历时代的洗礼，其真实价值正式浮出水面。这是我们这代人未曾经历过的时代，恐怕在人类历史上也是空前绝后。很荣幸，或也很不幸，你正在见证历史。它正在颠覆你的一些传统认知。至于真正的豪宅，无论营销公司怎么宣传包装，实际也只寥寥，市场相对供不应求。而除此之外，还有三个原因不可忽视。第一：中产不足但凡第三产业发达的城市，中产阶级群体就较为庞大。典型如上海。金融、咨询、销售总代、设计等等现代服务业，创造了大批金领阶层，成为上海购房群体的中坚。根据2019年的一份报告显示，当时中国大陆的中产家庭数量约达3320万户，北京、广东和上海这三个省市的中产家庭数量占去了50%。上海在各大城市排在第二。此外，还有包括浙江、江苏等周边省份的高阶玩家在不断追捧上海楼市，因此上海无论哪个价位段的存量房都较为抢手。但宁波，因为第三产业相对较弱，中产群体单薄，又缺乏外部导入需求，故消化不了海量的中间价位存量房。诚然近两年宁波的高收入群体移民在增加，但这部分移民要真正转化为较高价位存量房的需求群体，还需一定时间。何况这部分群体还有一个更优选项——新商品房。第二：宁波依然处于商品房时代虽然供应量已不如前，但宁波还是有较多的新商品房在售。这部分房源虹吸了大量中产消费。再因为政府限价，控制住了新房总价段，并由此产生了——至少数据上的——价格倒挂，导致中产需求继续流向新房市场。而上海的新房供应就少得多，存量房成为中产的主力追逐目标。第三：前代商品房已脱离时代需求就如上面提到的奉化江畔某当面的名盘，虽然在当时有多项创新，但如今再看，无论停车位还是户型设计，都已跟不上时代。再因为电梯老化，住户圈层逐年向下更替，面积过大，其产品相对近几年的次新房，毫无优势可言。在这一趋势中高层住宅尤其要注意。电梯质量下降、管道老化等等问题，会严重损害到居住品质。再因维修难度大，难以更新，会遭到市场进一步排斥。第四：部分次新房光环褪去交付前还被营销团队赋予各种耀眼的概念，因此有了一定价值想象空间。但交付后真实面貌水落石出，只能接受市场毫不留情的价值重估。这其中，具有以下特征的次新房，尤其要注意。 1、体量较大。这会导致客户庞杂，层次不齐，较难管理。一般社区规模超过800户，又未切割成组团单独管理的，住户圈层便难以保障。 2、小面积段为主。这会进一步加剧圈层的庞杂，管理难度加大。你要做晾衣架，他不愿给宠物牵绳，他要做群租房，楼上熊孩子整天吵闹，公共绿化被随意踩踏，这样的小区会留住高净值客户吗？哪怕原本小区有大平层产品，其初始客群也会被吓走。 3、高容积率高密度。这些社区普遍会存在采光、通风、噪音、扬尘、电梯等待时间过长、绿化面积过小等等难以克服的问题，会不断劝退对生活品质要求较高的业主。进而导致圈层快速向下更替。 4、物业管理一般。这是很多投资者忽视的一项要素。好房子必然是管出来的，对建筑立面的统一性，对公共空间，对业主行为都做合理的管理，及时处理硬件问题，营造较好的社区氛围，都能保障物业价值。 3 最后一个问题，既然如此，是不是意味着新商品房还是第一选择？和档次相似的存量房比较，确实如此。但再进一步想，如今的这些被市场嫌弃的存量房，若干年前岂非也是新商品房？所以关键不在新不新，而是新商品房是否也存在上述问题。何况在高周转时代和限价时代的双重作用下（2016年~2021年），开发商一定会更珍惜成本，比之前更舍不得花钱。另外得房率不可阻挡的下降，也会影响到居住的舒适度。其分水岭在2018年。2018年前拿地的新房得房率还依然在线；2018年，尤其是当年下半年后开发的新房，偷面积被叫停，无形中等于贬值了10%左右。所以哪怕是买新房，也要万分小心。看到这里一定会有人问：中间价位的存量房真的没有机会了吗？凡事当然没有百分百，如果出现以下现象，也许存量房还有一定空间。第一是持续的较大规模的通货膨胀。不过在中国现行金融体制下，这个可能性不大，通缩倒是有可能。第二，经济强势复苏，第二波去库存时代到来。这个可能性倒是更大些，但在全球经济倒退时代，其可能性比前几年低了不少。第三，新宁波人的质和量双双快速提升。这比前两个都靠谱，毕竟是隐形冠军之都。如果第三产业也能快速发展，则对楼市刺激作用会更明显。在上述三个条件未出现前，还是希望存量房的业主能面对现实，重估当前的资产配置。保留优质的，去化可能进入贬值通道的，置换更优质的资产。而这也是我们团队目前在从事的事务。如有需求，可私信本人，了解服务详情。【城市价值观】