——从司法拍卖看区域房价形成机制- 东论东方热线·东方论坛-宁波论坛—

发表于 2022/02/08 11:40:08 来自浙江宁波

楼主

看阿里拍卖上刚结束的这个观堂花苑的一套房子，125平方左右，评估价居然给到了389万，单价3.1万？！不过成交价嘛，286万，2.28万/平，分分钟便宜了100万。有人肯定说了，这房子各种税、费，很多坑，所以便宜了。那是纯粹你臆测的，这套房子在钱上很干净的，位置也很好，小区就在地铁口。为什么评估价和成交价差这么多，我也有点不理解，按道理2.2万的价格就是2年前这楼盘开卖的价格，到现在应该涨了不少才对，但是看起来市场并不怎么接受。《宁波市海曙区观堂花苑17幢196号804室的房地产【包括室内固定装修】价值包括国有土地使用权，不包括室内动产价值、债权债务、特许经营权等其他资产或权益。该标的产权证号：浙（2020）宁波市海曙不动产权第0216185号，房屋建筑面积为124.96平方米，用途为住宅，房屋总层数为18层、位于第8层，建成年份为2020年；土地使用权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，土地用途为城镇住宅用地，土地使用权面积为8.10平方米、为分摊面积，使用期限为国有建设用地使用权至2087年2月13日止。评估价：389万元，起拍价：273万元，保证金：50万元，增价幅度：1.3万元。》到底一个地段的房子怎么出来的价格呢？看评估一般都是参考周边楼盘价格，那周边楼盘价格怎么来的呢，还是参照周边楼盘价格。。。。这是不是一个圈？当一个楼盘足够大的话，是不是定价权就在它自己了呢？比如这个观堂，它觉得自己房子新，刚交付，买进价格2.2万左右，过了两年了，怎么也要卖3万一平才有的赚。旁边关爱小区觉得，观堂都3万一平了，我这得房率比它高，离地铁口比它近，还都是小户型，我卖2.8万不过分吧。然后观堂业主看关爱这破小区都多少年的破房子了，还要卖2.8万，我才卖3万一平亏了啊，我赶紧挂3.2万一平。然后关爱的业主看，观堂都涨到3.2万一平，我也涨涨，3万吧。观堂的业主看，关爱破房子都涨到3万一平了，我涨到3.5万一平吧。然后周而复始，剩下买房的人一脸懵逼。。。。。。房价上涨势头良好！赶紧买房！不过买房的人看了一圈发现，老房子根本没法下手，总有各种问题，奶奶的，老子不看二手房了，去买新房去了! 剩下一堆挂牌价不断提升的二手房房源和身价不断提升的房东这也许就是二手房价格形成机制吧。

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zxuxz

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发表于 2022/02/09 09:22:52 来自浙江宁波

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一直有个偷换概念，宁波市人口流入的确每年有增加，但并不在全在主城区，而主要是在慈溪余姚象山宁海北仑等区县。但统计数据不会告诉你主城区流入多少，阴的很。

TA共获得：回复:8条

西伯利亚的神 2022/02/09 13:34:26 来自浙江宁波举报 0 回复

其实没什么人来。

单身潇洒哥 2022/02/09 13:34:31 来自浙江宁波举报 1 回复

浪入的基本都是农民工，建筑工地搬砖的、慈溪余姚那里民营企业工厂上班的等，过年到了要回家，不是到宁波来买房的。

longshen123 2022/02/09 14:09:01 来自浙江宁波举报 0 回复

说的对啊

qier2000

西伯利亚的神 2022/02/09 15:10:13 来自浙江宁波举报 0 回复

是的，市区人越来越少了，特别是疫情以后。

绿色记事本 2022/02/09 15:22:47 来自浙江宁波举报 2 回复

主城区生活成本高，配套设施虽然成熟但是老旧，且交通拥堵，停车难等劣势明显，且房价居高不下，流入人口，更多的选择外圈。

@兵临城下

单身潇洒哥 2022/02/09 18:22:21 来自浙江舟山举报 2 回复

我听说慈溪余姚有些乡镇楼盘卖的还可以，主要消化人群就是外来民工，本地人不会买乡镇楼盘，我们群里有个人说买了套余姚泗门镇的房子，才五十W，花两三W简单弄下，然后也能租个2500，她都惊讶了，还不愁租，泗门外来人口很多，这租售比挺不错的，市区多少两百多W也就租这个价

紫日22

@兵临城下 2022/02/09 20:08:30 来自浙江宁波举报 1 回复

这个租金回报率比理财还高

单身潇洒哥

@兵临城下 2022/02/10 10:07:52 来自浙江宁波举报 0 回复

对，这个应该是的，那里很多民营企业，外地人在那里打工很多。

zjnbycq1971

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发表于 2022/02/08 17:27:24 来自浙江宁波


我估计还要跌2年，现在喊涨的基本上是中介

TA共获得：回复:3条

二手淘房网@wechat 2022/02/09 08:17:29 来自浙江宁波举报 2 回复

你说的基本对，但我在二年前就提出预警，尽可能的抛售多余房子，在今后的一至二年内炒房客与房企可能会更加艰难，楼主说的这套房就现在看，这价格还有点吸引力再过一年半载百分百会后悔，这就是房市，涨价疯抢，降价观望，（涨）也疯狂，（跌）跌不息，

nbcocowang 2022/02/09 15:27:30 来自浙江宁波举报 0 回复

还在纠结涨跌的都是看不懂趋势的。2年后涨跌已经不重要了，卖不掉会成为常态，即使你降了很多

qtdl998

nbcocowang 2022/02/10 10:26:24 来自浙江杭州举报 0 回复

到时候不是价格的问题，是没有流动性

hyq1234567890

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发表于 2022/02/09 08:22:26 来自浙江宁波


过2年卖掉，法拍房自己住总感觉风水不好

TA共获得：回复:2条

松下四明山水 2022/02/09 09:04:57 来自浙江宁波举报 1 回复

风水有问题的房不要。

叁叁 2022/02/09 10:12:51 来自浙江宁波举报 2 回复

信则有不信则无，我朋友法拍房住了5年了，这期间升官发财一点没事。

mjy9910

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发表于 2022/02/09 08:23:21 来自江苏徐州


宁波有个怪象像东钱湖下应云龙这些个荒无人烟的都卖三万还说自己房子新开发商好但是事实是怎么造老宁波永远不回去老宁波是懒得炒炒起来肯定比它贵阿拉只喜欢三江口

TA共获得：回复:4条

zxuxz 2022/02/09 08:53:13 来自浙江宁波举报 1 回复

是的，奇怪就奇怪在这里，到处都是一个价，没有从核心区到周边递减的这种趋势感。

wjl@qq 2022/02/09 11:44:33 来自浙江宁波举报 0 回复

不是懒得炒，是真没什么空间，年轻人真不愿意住老市区去

海边一只鱼2008

wjl@qq 2022/02/10 00:43:52 来自上海上海举报 1 回复

住郊区新的一般都是外来人口这类人群无稳定性

海边一只鱼2008

wjl@qq 2022/02/10 00:45:02 来自上海上海举报 0 回复

住郊区新的一般都是外来人口这类人群无稳定性

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海边一只鱼2008

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发表于 2022/02/09 08:07:55 来自浙江宁波


评估价基本都是稳的，遵从现实，跌价正常

来自: 东论 Android客户端

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美味秋刀鱼

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发表于 2022/02/09 10:08:00 来自浙江宁波


这个是底价了，从现在开始房价逐渐回复上涨，我立贴为证。有太多的人后知后觉，看不透，没办法

TA共获得：回复:6条

宁波小编 2022/02/09 12:04:26 来自浙江宁波举报 0 回复

那你多买几套

流水寻梦

宁波小编 2022/02/09 12:41:41 来自浙江宁波举报 0 回复

他会说，没名额了

单身潇洒哥

宁波小编 2022/02/09 13:36:46 来自浙江宁波举报 1 回复

他说我已经买了几十套，现在没钱再买了，要不你借几千万给我。

qier2000

单身潇洒哥 2022/02/09 15:10:55 来自浙江宁波举报 0 回复

东论个个都是人才。

www520sss@qq

流水寻梦 2022/02/14 16:32:51 来自浙江宁波举报 0 回复

我有公寓要不要，不需要名额

流水寻梦

www520sss@qq 2022/02/15 08:20:03 来自浙江宁波举报 0 回复

我又没说要涨，回错了

阿波罗888

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发表于 2022/02/09 10:24:41 来自浙江宁波


所谓“法拍房”是指那些亏损负债或倒闭企业、破产个人通过法院程序公布于网上的抵债房子，这几年这种房子的套数和面积均呈现大幅度上升趋势，供应量的增加势必会让价格下跌，根本不存在什么上涨的问题。现在的这类房子根本就没人要，个别一套二套“拍”出去或存在“暗箱操作”之嫌疑。

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小平头上

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发表于 2022/02/09 17:52:50 来自浙江宁波


这房子买家要缴5.6%的增值税，拍卖时还剩余4年租赁合同，有瑕疵，他就不是正常腾空的法拍房，价格肯定受影响!

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shydemon

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发表于 2022/02/09 06:24:48 来自浙江杭州


房市调控需静观。

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wendyhdd

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发表于 2022/02/09 08:06:02 来自浙江宁波


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芳连家维

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发表于 2022/02/09 08:20:58 来自浙江


房子以稳为主

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郁小猴

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发表于 2022/02/09 08:42:45 来自浙江宁波


法拍房也限购了

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martinshi

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发表于 2022/02/09 08:48:51 来自浙江宁波


觉得合适就买，否则丧失时机

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zxuxz 2022/02/09 08:56:32 来自浙江宁波举报 0 回复

是的，自己不会后悔就好。

andyliu1860

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发表于 2022/02/09 09:00:54 来自浙江宁波


水太深，有些便宜你也不敢碰税费都是买方承担，外行的不要光看到便宜

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mengzhen

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发表于 2022/02/09 09:00:54 来自浙江宁波


房东们都在想反正又不缺钱花，这年头有实力又不能嘴上说存款数字，口袋里又不能揣着存折证明自己有钱！相亲是介绍家庭实力又不能满身披着黄金甲，怎么办呢？最好的办法就是蛋蛋地撇出一句家里N套房即可证明一切！