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鄞州未来房价思考-基于南苑国际的推测 [复制]

发表于 2022/01/13 21:13:39 来自浙江宁波

楼主

首先为什么要以南苑国际为参考，本人在前几个月就打算买改善性住房，也打算入手南苑国际190或165平的大平层，因此一直在关注南苑国际或周边的房价情况。其次说说政策。第一个政策是宁波的房子是2年限售，第二个就是宁波的416新政，因为这个是宁波房产由盛转衰的临界点。最后说说宁波的刚需。其实根本就没有刚需，前几年买房都是买红了眼，买了房子就能涨。啥人都是刚需，潮水褪去之后，刚需都消失不见了。那么开始正文。上图：第一张图，这张图可以看到，①自416政策之后，南苑国际没有一套房子卖出去。最近一套房子的价格是2021年11月27号的47.58平的房子。总价200万，单价4.2万。那么看图2在416新政之前南苑国际小区小平房的价格。上图2. 从图2中可以看到416政策前，南苑国际卖了很多房子。基本都在5.5-6.2万之间。但是仅仅隔了416之后，直接跌到4.2万。差不多跌了26%-32%。。直接跌了一个首付的价格。首付的价格呀。亏了除了首付还有贷款。那么关键的点来了，宁波的房子是限售2年的。那么继续看图。图3，这张图是刚成交的一套房子。成交周期是62天，也就是两个月。如果春江水暖鸭先知的话，卖方的人如果2年刚过限售。那么2021.11.27提前2年临2个月。那么他买这套房子最晚应该是2019年10月份之前。那么接下来看图4吧，是2年前的房价。这个就是图4。也是在贝壳，58同城能搜到最早的房价，也刚好2年限售期。。2019年10月份差不多价格是3.6万左右。目前的4.2万比这个价格相比，还能赚0.8万/平。但是算上房贷利息。看图5. 那么看图5 如果按照0.47万/个月利息计算。24个月差不多11.28万。那么所有的成本计算，应是178万+11万。差不多就是189万。189/49.45=3.8万。跟目前的4.2万其实就差了0.4万/平方。最多就是赚了0.4×49.45=19.78。。这也是最顺利的情况。。如果2年之前买的还能赚的小钱。。但是撬动这么多资金才的小钱。买理财不香吗。如果房子长期不涨。2年前买房的炒房客估计会抛售。。如果不抛售，就会为国接盘。2年以内，就是2021年10月份以后买房或者炒房的肯定是首付也亏掉了。2年以后如果房子横盘就是亏。。目前政策就是让房子长期横盘，等以后宁波的工资水平涨上去了。房子的泡沫就没了。但是现在的房子有价无市。。只能让2年前可以出手的逃出去。。2年内买的就为宁波做贡献了。本人是喜欢的南苑国际190平方，1月份的价格是550，目前价格是620万。。回到2019年10月份差不多450万。我能接收的价格也就是450万。。未来几年行情不好，大家千万别失业。。努力工作。。我目前的顾虑也是怕失业。。如果190平的房子500万，贷款350W，每个月2.3W左右的房贷压力太大。。万一失业就完蛋了。。对于2.3W的房贷。。能承受的人也少数吧。。如果家庭收入没有5万以上。。其实就是天大的风险。无论对于个人还是政府。所以我从刚需，改善变成了伪刚需了。房住不炒，宁波的房价风险还是很大。

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丹溪

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发表于 2022/01/13 21:53:13 来自浙江宁波


去年10月挂的4万5一平还没成交，上波也是这区域亏得最多。牛市也是这区域炒得离谱

TA共获得：回复:2条

丹溪@wechat 2022/01/13 22:31:29 来自浙江宁波举报 0 回复

国家对学区房动手了。如果是投资的，没有亏4.1-4.2万差不多就出手吧。

黄马褂

丹溪@wechat 2022/01/17 21:47:09 来自浙江宁波举报 0 回复

主要那学区也是炒的

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黄马褂

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发表于 2022/01/13 21:20:05 来自浙江宁波


也幸好是伪刚需，不然就亏掉了首付。高位站岗了。我不是中介哦。。

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二手淘房网@wechat 2022/01/19 16:45:08 来自浙江宁波举报 1 回复

现在房市才刚刚开始往下，这个周期可能需要三到五年才能刹住，如果在相对理性的基础上每年下跌5-8％的话，这三到五年炒房客只少要亏本30-40％，那么炒房客是否愿意坚持或是否有能力坚持呢，就算开发不降价，二手房持有者必定提前降价，二手房降价必定先盘活成交量，那一手新盘怎么办，一手新盘能看着顾客逃往二手市场吗，如果一手新盘与二手市场抢顾客必须要先提前降价，如果一手新盘开始降价动作必定很大，降价动作越大二手房业主心越慌，所以就与涨价时一样越涨越买，越买越涨，但是降价是每个持有者心有不甘的，所以死撑是他们的最后选项，因为他们不懂得止损就是盈利的基础，

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丹溪@wechat

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发表于 2022/02/04 22:56:53 来自上海上海


中国的经济房地产的贡献还是很大的，在城镇化没有达到80%之前，中国房价总体还是往上走的，因为中国的房价不能跌，所以政府马上又出台了三胎政策，那些整天说房价要持续暴跌的人，应该回头看看十年、二十年前的时候，当时也有这么一些人这么说，结果呢？南苑国际的房价跌幅大，是因为前段时间炒上去的，就像股票炒得凶的，哪只不是跌回去比较厉害的。