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    论下胜丰小区的那位坛兄。  [复制]

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    发表于 2022/01/12 18:27:04 来自 浙江宁波

    楼主

    分享到： qq sina

    我以前也发过贴，业主，业委会，物业，三者关系，以及各自的职责，业委会如何成立，如何不要现有物业等等可以在我的以往贴子里找。也有坛友私下发我消息，咨询有关业委会的事，以及如何罢免现有业委会，或不要现在物业，引进新物业的事。

    这些我就不说了，在这想说的一点，公共收益问题。老旧小区（多层）公共收益最大的一块就是停车收费，其他如广告，商铺之类的很少很少，而胜丰小区刚开始决定收费，停车位还在改建中，因此这公共收益其实还没有产生，如何去监管这笔公共收益呢，在这要谈一下。

    停车收费，这是很正常的事，而且公布的收费标准也是低廉的，这笔费用一年有多少，从胜丰小区的安装道闸以及支付手段来看，应该有电脑记录的，其次包月包年用户，这笔收益也是有据可查的，因为包月包年，钱付了，必定有收款收据，否则说不清了，业主会愿意吗。

    再来说说公共收益部分，如果有小区还没有业委会，而物业在收取停车费，广告，商铺等业主收益的，这是允许的，因为没有业委会之前，相关规定是由物业代管，而这些收益在提取物业的管理费之后，存放在物业公司帐户下的子帐户上，这笔钱的支出，只用于小区的公共设施维修，更换，改造等。比如小区的草坪，树木枯死，种新的，比如公共活动区的运动器械破旧更换等等，当然这些支出，因为没有业委会的审批，监管，报价会比市场价高不少。所以才需要业委会成立，去监管公共收益，而业委会成立了，也有权去查这公共收益的开支状况，并开立独立帐户，把结余划到独立帐户上，以后公共收益去除管理费之后，转入业委会独立帐户中，小区公共设施的维修，更换，改造，物业会向业委会提交申请，费用（相关公司的报价单，相关合同，合同中有质保期），业委会负责审核，觉得高的，退回物业，或者自己招标请外面公司来做，觉得可以的，那么物业去做，完工后，物业负责验收，然后再向业委会报销费用，业委会从帐户中支出款项给物业。这个独立帐户也要求业委会自身廉洁，不会因私动用这笔款项。所以要求业委会定期公开帐户收支，小区工程费用等。而老旧小区设施破旧，公共收益不高，业委会需要投入更大的精力去无偿奉献，因此愿意干的人不多，初期业主们会热情高涨，但过个几年，会慢慢退下来，不想再干了，特别是主任，因为什么事都会来找你，做事中，肯定会得罪一些人，会被骂。

    最后最后关键的一点：老旧小区，物业费低廉，是很难聘到好的物业公司入驻，这点可以看全市的所有老旧小区，有哪个小区的物业是万科，绿城，荣安之类。基本是甬字头的，不要以为老旧小区的利润高，物业公司不肯走，其实物业公司不走的原因并不是利润高，而是他们退出，是要向社区申请退出的，所以能维持平衡或略有利润的就留下（通常的做法就是减薪，减员，导致服务不到位，不用心尽责），除非亏本多的。

    老旧小区想搞好，势必要成立业委会，对收支进行审计与预算，引进物业还是自治要衡量，自治需要全体业主配合，热情参与，靠业委会是搞不好自治的，像胜丰小区这样的规模，自治很难很难，需要无偿付出的精力太多，所以只能是成立业委会，熟悉小区财务状况以及小区现有情况，监督好物业服务（这点就需要钱了，可以利用公共收益的管理费用作为奖罚机制，90%以上满意的话，可以提取部分公共收益来补贴物业），想换掉物业，这点对老旧小区来说，也是难上加难，倒不是辞退旧物业难，而是引入新物业难，因为低廉的物业费，很难吸引好的物业公司前来应聘，与其如此，还不如跟现有物业好好谈谈，一起努力把老旧小区搞好。
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    发表于 2022/01/12 20:48:57 来自 浙江宁波
    在这论坛，有说我是物业水军的，也有说我是房产中介的，等等。

    我只想说，我只是普通单位的一个职工，我只是站在理性的角度去分析，很多时候，是屁股决定脑袋，但这不是解决问题的办法，解决问题要在客观的基础之上，不偏不移的理性去看待，俗语道：上半夜想想自己，下半夜想想别人，只有站在双方的立场上看问题，再加上了解相关的因素，才能提出办法，才能同赢。

    在论坛里，很多人恨物业，觉得物业赚得多，却服务少，或干脆没服务，光拿钱，认为该辞退物业，自己来干，或者换物业，更有者解散物业，没物业也没关系。却不去想自己小区的条件，没有物业会如何。

    现在宁波没有物业的小区是有，但是由社区代管，每年出一点钱，其实从法理上这个是不行的，小区的产权是私有的，是每个业主的，怎么可以让社区去代为管理，所以最终还是要落实到小区业主自己选择上去。

    没有物业行不行？除非小区自治，有一群热心业主出来无偿为小区服务，而小区全体业主能信任与支持业委会。小区的规模中小化的，否则所谓林子大了，什么鸟儿都有，总会有一些业主猜疑，诽谤是否为了捞钱，拿好处，因为再无偿总不可能自己贴钱干，总要按平方付钱的。如果不自治并且没有物业，那么小区谁来打扫卫生，谁来管理大门，谁来处理小区问题，无人管了，总不能让社区来打扫卫生，管理大门吧。

    换物业与否，也是建立在小区总体收支与小区现状的情况下，能否请到更好的物业公司前来为条件的。

    其实小区刚交付，物业刚入驻时，并不差，物业也不可能一开始什么也不管，只收钱，为何后来越来越差了，因为随着小区的破旧，公共设施损坏，绿化的枯死，停车位的严重不足等等，矛盾慢慢的多起来的，然后物业费拒交的也多起来，其实这就需要小区交付时，随着业主入住多起来，尽快的成立业委会，告知业主，哪些是物业该干的活，哪些是物业费里包涵的，而哪些是由业主承担的，在很多业主心里，觉得交了物业费，物业公司有责任把公共设施，绿化等等弄好，设施旧了，物业公司有责任换新的，却不知道这费用其实是业主出的，因些业委会成立就起到了关键作用，一方面向业主们解释费用该由谁出，一方面管理公共收益，并且对物业维保，更换进行审核，只有这样，物业有了监督，公共收益有了管理，而业主也知道哪些是物业该做的，哪些是业主该承担的，职责费用明了，小区才会建设好。
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      发表于 2022/01/13 10:20:25 来自 浙江宁波
      别的我不懂也不说， 反正我们小区一年也就1300多块钱物业费， 垃圾回收不用自己分类， 一户一辆车路面停车免费，地下停车收费，外来车辆收费。
      觉得也不贵， 如果停车费都不收， 歪七竖八路都过不了， 有收停车费就有人管理， 没车位那没办法， 起码停着的车是有人管的
        TA共获得： 回复:2条
        悠然小憩
        悠然小憩 2022/01/13 15:08:32 来自 浙江宁波 举报 0 回复
        划好车位，安装道闸，建立自动计费系统，这只是硬件，但总比没有管理好，大多数业主还是会遵守的，会停在停车位上，只有少数业主才会随意停放，如果对随意停放的业主做出处理，物业公司是无权的，只有在业委会授权下（正式授权书，上盖业委会公章以及主任章），才能行使锁车等措施。
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        悠然小憩 2022/01/13 15:44:00 来自 浙江宁波 举报 0 回复
        你这是高看人性了， 只有少数业主会主动挺在划好的车位上，大多数都会随意停放，反正不堵路就好了。
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        发表于 2022/01/14 00:21:44 来自 浙江宁波
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