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楼市“猛药”之下 买房“抄底”时机来了吗?  [复制]

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发表于 2024/10/01 16:42:30 来自 浙江宁波

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  “撤销最低价、连夜涨了二三十万元”……历经少有的“中国楼市不眠之夜”,房产行业从业者直接感受市场温度,购房者情绪似乎“热”起来了。

  9月29日,多项楼市政策密集发布,既有全国层面的调整存量房贷利率、降低首付比等举措,一线城市也再度降低购房门槛。不少购房人士对房价预期升温,杭州有业主连夜改价。

  9月30日,贝壳杭州一门店店长王磊(化名)告诉潮新闻记者:“部分二手房卖家对房价‘止跌回升’持有乐观态度,撤销了最低价,连夜涨了二三十万元。还有一些即使价格还没调整的卖家,心态也有所不同,持有观望态度,并不着急出售。”

  在各项政策刺激下,楼市有可能迎来“牛市”吗?现在是买房好时机吗?

  楼市新政密集来袭,一线城市再降门槛

  自9月26日,中共中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”后,新一轮楼市政策落地。

图片来源:新华社

  9月29日晚,中国人民银行发布四条重磅新政,包括完善商业性个人住房贷款利率定价机制、优化个人住房贷款最低首付款比例、优化保障性住房再贷款、延长部分房地产金融政策期限。

  在完善商业性个人住房贷款利率定价机制方面,央行指出,市场利率定价自律机制将发布倡议,引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则,统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度,并尽可能为借款人提供便利。

  举例来看,假设北京五环外二套存量房贷利率调整前为4.9%,调整之后可以降至3.6%,下调130BP,以贷款200万计算,贷款30年,月供将下降1521.6元,总利息将下降54.8万元,有效降低居民购房成本。

  同时,优化个人住房贷款最低首付款比例,对于贷款购买住房的居民家庭,商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房,最低首付款比例统一为不低于15%。

  同样在9月29日,上海、广州、深圳相继发布楼市新政,其中广州的政策调整最为彻底,宣布全面取消当地的住房限购措施。

  上海提出优化住房限购、优化住房贷款、降低住房交易税费等政策措施。限购方面,非本市户籍家庭以及单身社保满1年即可在外环外购房。居住证积分达120分,在社保满3年的情况下可享沪籍家庭的购房待遇,即可买2套。上海此前针对非本地户籍执行五年社保或个税的限购措施,今年5月17日调整为三年,此次外环区域放宽为1年,但内环区域仍执行3年限购。深圳的政策重点亦是放宽当地限购政策,且取消了限售。目前,只剩北京尚未出台新的楼市放松政策。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,一线城市纷纷调整限购、限贷和税收政策,目的就是在被称为楼市“银十”的十月份来临之际带动楼市预期和交易量提振,为全年增长目标贡献主力军的作用,为“止跌回稳”发挥基本盘的作用。“此次,广州全面退出限购,就是在自主权下因城施策的结果。这是广州自从2011年启动限购以来首次全面退出限购。”

  中指研究院华南分院研究总监杨永俊认为,进入9月后,市场静待房地产相关政策落地,购房者存在一定的观望心态,广州市场整体热度不及去年“金九”。

  据中指数据,截至9月29日,广州9月新房成交面积38.6万㎡,同比下降44.5%。此次政策出台后,预计将明显提升广州新房市场热度,“十一”国庆黄金周期间购房者预计将加快入市脚步,市场有望转暖,成交量回升可期。

  楼市“猛药”来了,市场温度如何?

  在持续宽松政策刺激下,房产交易者们首先感受到了这波房产“猛药”力度。他们透露,这是少有的房产回暖刺激,确实在一定程度改变了市场情绪。

  9月30日,杭州房产中介王磊告诉记者,最近一系列房产新政下,低价房源受买家青睐,最近一周房产交易较8月相比,有小幅升温势头。

  嘉兴市民周丽(化名)刚在当地小区买下了的一套200复式二手房,总价约400万元,她告诉潮新闻记者,“此前这个小区房价高达4万元/,现在热度回落,价格符合预期便出手了。”

  “刚需购买人群可以多看多比较,看到合适的就可以入手;如果投资的话,需要特别谨慎,90%的房子都不适合投资。”王磊向潮新闻记者表示,王磊综合订单分析,宏观调控对房产市场起到促进作用,还有美联储降息,并不乐观的涨薪预期,百姓普遍不敢消费,经济环境最终决定着房产市场温度。

  市场冷热不均,也在杭州土拍市场有所体现。9月30日,杭州出让2宗宅地,均为1.1-1.2容积率的稀缺低密地块,揽金13.9亿元,成交楼面价16978元/㎡,平均溢价率10.3%。尽管近期政策利好频出,但房企拿地仍偏理性,土拍热度出现分化,战力主要集中在丁桥地块,历经27轮竞拍,最终被天阳以20.5%溢价率摘得,乔司地块被英冠底价摘得。

  中指研究院华东大区常务副总高院生认为,从地块成交的情况来看,既有房企理性的一面,如近郊区域仍谨慎研判,又有对政策预期积极的一面,如天阳出山高调夺地。值得注意的是,本次拿地以本土民企为主,天阳、英冠均为阶段性补仓,而头部企业未见强势出手,或在观察政策效果。

  正在观望楼市的宁波市民张伟(化名)向潮新闻记者表示,他是购买婚房的刚需群体之一,降息、降首付等一些列房产利好,确实会让他心动,不过最终决定他是否下单的是对今后收入上涨的预期。“买房是一项长远资产配置,我需要理性综合判断,这个阶段是否适合下单。”

  消费者的观望态度或许来自此前楼市较长一段时期的疲软。

  王磊记得,不久前门店曾接待过一位客户,要售卖一套刚交付两三个月的主城区高档小区新房,“173的房子,买入价820万元,以820万元亏息出售。算是‘破发价’甩卖了。”

  杭州市民李琳测算,其所住的小区于2019年交房,房价已经从最高点9万元/跌落至6万元/,以一套130的房子为例,资产缩水近400万元。

  展望未来,北京楼市新政或已在路上

  回顾今年房地产政策变化,多个城市积极化解房地产库存,出台包括调整公积金贷款利率、实施户籍制度改革以及降低贷款首付比例等。

  尤其自今年5月17日央行等四部门联合推出楼市政策“组合拳”以来,我国房地产市场迎来新一轮政策优化,后续政策和市场预期一直是社会广泛关注的话题。

  据中指研究院数据,2024年前三季度,新房市场活跃度整体偏弱,重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来,5.17政策效果逐渐减弱,叠加预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响,多数城市新房销售较为低迷,三季度同比降幅约为19%,降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情,交易仍保持一定活跃度,前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。

  房价方面,2024年1-8月,百城二手房价格累计下跌5.00%,环比已连续28个月下跌;受改善型楼盘入市带动,百城新房价格累计上涨1.49%。而在土地市场,2024年前三季度,全国土地市场继续缩量,全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成,土地出让金降幅超四成,地方财政压力加大。

  9月26日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署下一步经济工作。会议强调,要促进房地产市场止跌回稳,对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量,加大“白名单”项目贷款投放力度,支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切,调整住房限购政策,降低存量房贷利率,抓紧完善土地、财税、金融等政策,推动构建房地产发展新模式。

  李宇嘉认为,楼市要止跌企稳,是国家对当前房地产形势的准确判断。要尽快实现止跌企稳,关键看楼市领头羊的一线城市。一线城市新市民和外来人口集中,刚需潜力大。同时,一线城市房地产发展早,房地产和人口规模大,特别是近年来随着产业转型升级,老市民改善需求也很集中。因此,实现止跌企稳,从一线城市开始,并带动三大都市圈楼市止跌企稳,这样,全国楼市近一半的市场就能企稳。

  中指研究院政策研究总监陈文静告诉记者,从市场的角度来看,近两个月,一线城市新房、二手房成交量环比整体呈现走弱态势,此前国家层面连续释放重大利好信号,对市场情绪产生了积极影响,居民置业意愿出现一定好转,部分项目咨询量、带看量也出现了明显回升,根据中指监测数据,9月24日-929一线城市日均成交数据较91-923日均略有好转,但整体尚不明显。

  陈文静认为,展望未来,北京楼市新政或已在路上,政策内容或涉及优化限购政策、降低首付比例等多个方面,上海、深圳限制性政策依然具备优化空间,未来更多稳市场政策仍值得期待。

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发表于 2024/10/01 22:13:08 来自 浙江宁波

最后编辑时间: 2024/10/01 22:13:21

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这一波看起来触底反弹的经济形势,无非是回光返照而已,靠银行房贷给上市企业回购,最终结果是企业拿着贷来的钱炒高股价,然后套现移民,银行成为几百上千家上市企业的实际控股人。没有实体经济的支撑,没有外贸的复苏,一切都是死前的狂欢

    TA共获得: 回复:1
    zrccjw
    zrccjw 2024/10/01 22:43:15 来自 浙江宁波 举报 0 回复
    套现移民最可怕。烂在锅里没事。
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    发表于 2024/10/02 08:10:29 来自 浙江宁波

    放水必然会引起物价上涨,但问题的关键是水流向哪里去了?如果还是快速的回笼到了少数人手里,那留给普通大众的只有贷款额度增加,仅此而已,以后会更难。
    所以当前的关键不是房价、不是股市,而是分配方式。
      TA共获得: 回复:9
      音乐而来
      音乐而来 2024/10/02 08:22:51 来自 浙江宁波 举报 0 回复
      吸血鬼越来越多。
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      zccgnky
      zccgnky 2024/10/02 08:29:59 来自 浙江宁波 举报 0 回复
      这两天的市场反应不准确的,要看一两个月后是怎么样的
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      乌点人
      乌点人 2024/10/02 12:47:36 来自 浙江宁波 举报 1 回复
      借着银行的钱炒房,说国家放水,说手上的钱还太多。有本事全款买,你脑子被日。钱在银行库房里,这不叫放水,你借钱炒房是以防通胀名义在开水龙头。许家印之流是要你放水的钱去移民,你拿着借贷买的实际成本只有2500一平的混凝土砖房打起价格保卫战。都是一帮猪一样的人物。
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      乌点人
      乌点人 2024/10/02 12:49:16 来自 浙江宁波 举报 0 回复
      这个社会大多数人喜欢脑子被日,拿着狗头专家的话语当知识
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      lanlandenanren
      lanlandenanren
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      乌点人 2024/10/02 13:13:14 来自 浙江宁波 举报 1 回复
      你知道自己在说什么吗?股市救市的钱是不是一种形式的放水?银行降准是不是放水?难道在你认知里只有钱发到你手上算放水?
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      lanlandenanren 2024/10/02 13:28:35 来自 浙江宁波 举报 0 回复
      股市还不是在放鱼饵打窝,接着击鼓传花,以为当是个个挣到钱了?股票只有抛出之后才能说自己挣到钱了,炒房也是只有抛出之后才能说自己挣到钱了。楼市、股票韭菜们只有不赌光不下桌。你这种大多数人在胡吹的东西,会是好的东西吗
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      lanlandenanren 2024/10/02 13:58:06 来自 浙江宁波 举报 1 回复
      央行咂的5000亿,现在高于5000亿已经提钩了。提钩放股,韭菜才能纷纷买入。你以为央行的钱进韭菜口袋了?说什么放水,基本逻辑都没。
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      乌点人 2024/10/03 08:15:12 来自 浙江宁波 举报 0 回复
      你的逻辑真是高,水没放到你户头上就不叫放水?真是滑稽,难道其他的货币数值上涨的时候影响不到你?真是短视至极,好好看懂我的回帖内容再来评论,开口就要教导人,拿着一点自以为是的认识水平真当自己掌握真理了还。
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      乌点人 2024/10/03 08:17:17 来自 浙江宁波 举报 0 回复
      别人和你说资金流向,你却在这谈炒房炒股的浮盈,回复有点针对性好不好,都不在论一个事情,非得回复。
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      发表于 2024/10/01 19:55:49 来自 浙江宁波

      最后编辑时间: 2024/10/01 20:02:52

      稳市场就是稳炒房吗?
      救市不是救民生经济,降低民生消费中房地产比重,难道是要救炒房?
      今天的民弱,是前20年持续的恶造成的。雪崩了,没有一片雪花是无辜的。

        发表于 2024/10/01 22:14:39 来自 浙江宁波

        现在这政策就像在垂死的病人身上打一针强心针,给它一个最后留遗言的机会。想活过来基本是妄想!

          发表于 2024/10/02 08:39:22 来自 浙江宁波

          经济总是有周期性的,有跌必有涨。跌的时候往往不相信涨的理由,反之亦然,涨的时候也看不到跌的理由

            发表于 2024/10/02 09:05:39 来自 浙江宁波

            实体经济一片哀鸿,出口欧美限制,靠出口亚非拉来拉动经济,难度太大。股市没有实体支撑的打爆,最高兴的是谁? 各公司高层,已经纷纷减持套现离场,90后00后将被收割一波,让他们见识下最大的赌场是怎样割韭菜的
              TA共获得: 回复:1
              zccgnky
              zccgnky 2024/10/02 10:13:12 来自 浙江宁波 举报 0 回复
              最高兴的是暴涨之前三天入市的神秘资金
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              发表于 2024/10/02 06:38:43 来自 浙江

                发表于 2024/10/02 16:02:57 来自 浙江宁波

                楼市现在处于低位,适合入手,但只针对改善型,如果是投资,慎重!就算是改善型,小房子换大房子,你小房子能卖到合理的价位吗?难!
                以往ZC出台刺激之后,楼市起来了,但是有一前提,房子是几个钱包或收入较高或收入稳定的情况下,但现在呢?两个甚至一个钱包供应着房子,收入也缩水,甚至被裁员,这样的情况下,楼市要恢复到几年前的水平,难!
                除了房贷,还有车贷,还有教育医疗等其他开销,总不能为了房子,天天啃馒头吃咸菜,尤其是在宁波这样高物价的城市,收入又是缩水的情况下,再想让百姓买房子增加GDP,难!

                  发表于 2024/10/02 19:56:32 来自 浙江宁波

                  当新闻铺天盖地的都是XX股市上涨,楼市上涨时,就是引起警惕了。

                    发表于 2024/10/02 20:11:10 来自 浙江宁波

                      发表于 2024/10/02 20:28:33 来自 浙江宁波

                        发表于 2024/10/02 23:56:26 来自 浙江宁波

                        那么多存量房,不控制一下新楼盘开发?

                          发表于 2024/10/03 11:00:13 来自 中国

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