宁波二手房市场已经“变天”？签约要排队  [复制]

3月9日，一张“贝壳找房”平台（以下简称“贝壳”）的海报在不少房产经纪人甚至新房销售的朋友圈里被转发——

“3月8日贝壳宁波站二手签约164单

刷新宁波贝壳单日最高单量”

据贝壳官方数据，上一次贝壳宁波站单日二手住宅（以下简称“二手房”）签约量超过150套，是在差不多5年前的2021年2月。那是2021年4月宁波楼市进入本轮深度调整期之前、市场还是烈火烹油的时候。

而从经纪人员最近的实际体感来看，有经纪人员直言：

“这几天市场远比你们看到的更火热！”

资料图，图文无涉。宁波晚报记者 徐露清/摄

01.

房产经纪人：“谈完你的谈你的”

3月11日晚上，贝壳旗下鄞州区德佑隆腾泗港店的两组客户和另一家贝壳门店的一组客户，等着轮流上一套鄞州中河板块二手房房东的谈判桌，德佑隆腾泗港店的两组客户分别排在1号和3号。

这套房是房东的婚房，约90平方米，装修是经纪人公认整个小区挂牌二手房中“最好的”，挂了半年不到，今年一月下旬房东刚刚咬牙把挂牌价调低9万元，到了160万元。之后据不完全统计，7天至少有10组客户上门看房。

房东预期的成交价，在148万元左右。

1号客户，在上周接触这套二手房前，刚刚从北仑小港一个配套教育资源还不错的新房项目上“铩羽而归”——据说是还想杀杀价的工夫，看中意的房源已经被别人抢走了。

上这套二手房的谈判桌前，1号客户最高愿意出到145万元，已经是房东接触的客户中最高的。但最终，在房东坚持下，谈判桌上又加价1万元，以146万元成交。

至于因此排不到队的3号客户和2号客户，一个当机立断、退而求其次签下了同小区另一套相同面积但楼层和装修差一些的二手房，一个则只能另寻房源。

当天——一个普普通通的工作日，包括这两套同小区房源在内，德佑隆腾泗港店一共签约成交了4单二手房，从正月初五（2月21日）开工到3月12日的累计二手房签约量则已达到14单。而在去年既非三四月旺季、也非七八月淡季的常规月份，全店全月签约量一般也就6单左右。

像3月11日晚这样多组客户排队约签一套房的“盛况”，年后已经在德佑隆腾泗港店发生了3次。

“我们经纪人有时候先去国贸、再去滨江、再去恒达高（注：均为贝壳签约服务中心），谈完你的谈你的，其他门店有个经纪人甚至一天谈了6套房。有几次我在签约中心都找不到空房间，还要在外面等。”

02.

房东：“一毛都不能少”

贝壳宁波站破二手房单日签约量纪录的那个周日，德佑江畔东岸里店也贡献了其中1单，但当天上了谈判桌的至少还有4单，只是都谈崩了。

“谈崩的原因基本都是房东觉得楼市行情好起来了，不愿意降价，觉得大不了放着不卖了，其他兄弟门店最近谈崩的单子也大多是这个原因。”

该店店长徐箫笛说，原先很多房源半个月都没一个客户看房，现在吃香的房源一天就有五六组客户带看，带看多了，房东的底气自然也足了。

比如最近有一套海曙高桥的楼梯二手房，78平方米左右，楼层偏高。

原先房东说73万元能卖，客户也松口加到了70万元，经纪人觉得3万元的差距还有谈的余地，便把双方约到了谈判桌上。

结果，房东得知同小区一套差不多条件但楼层在一楼半的房源前段时间成交价是82万元后，不仅一“刀”都不愿意挨，还坚持加价到75万元，“一毛都不能少”。

后来，虽然好不容易谈到了74万元，但客户不愿意了。

“因为客户原来也是‘够’着买的，价格往上走一点，压力都要大不少。”

徐箫笛说，在经纪人电话维护房源时就提出要调高价格甚至说不卖了的房东，近期也不少。

就比如南天房产建发春江悦店店长李江军最近接触的一位房东——

十多天前，他的一组客户看中了鄞州区庆安区域一套60平方米不到的二手房。

起初，房东表示愿意按24000元/平方米单价出手，但到了约签的那天，原本说已经出发的房东突然来电说要加到26000元/平方米才卖。最后，这场约签以买家不同意、卖家“放鸽子”告终。

但还没完，两三天前，另一组客户也看上了这套房子。

“结果房东说，现在26000元/平方米也不卖了……”

李江军也只能替客户另找房源。

03.

买家：“房东不会变卦了吧”

二手房买家方面，尤其是在“等等党”身上，久违的“危机感”似乎又出现了——

有的买家开始在看到同项目售楼处人山人海时，担心自己“蹲”了很久的次新房会不会被人“先下手为强”；

有的买家开始在房东把约签时间推迟到周末时，为“房东不会变卦了吧”惴惴不安；

还有的买家则直接开启“极速下单”模式。

今年才正月初三，有一个客户就火急火燎地约张姗姗店里的经纪人看房。

这位客户一家从去年开始断断续续看房，但一直没下手。直到今年过年期间又聊起，家里人觉得房价应该差不多到位了，是时候该“上车”了，于是一家人等经纪人正月初五从外地一回来，便火速看房，并在当天全款拿下了海曙洞桥一套100多平方米、80万元不到的二手房。

张姗姗说，春节长假前，店里有好几单客户还是不紧不慢、半年一年买好都行的态度，结果节后基本都签约了，以前平均最起码5-6个月的成交周期，缩短了一半还不止。

“互动的时候，客户也经常字里行间表现出觉得市场调整得差不多了、再不上车就要错过了的意思。”

李江军也发现，原先10个客户中有9个甚至全部对楼市“看空”，现在大概减少到了6个左右；春节长假后门店成交的几单二手房，也基本都是客户看房1-2次就签约，相较以前带看多次都不一定成交，真是天壤之别。

徐箫笛还注意到，虽然目前出手买房的客户整体仍以刚需为主，但改善型客户较去年有所增多。

“这也是‘等等党’开始下手的一个信号，因为改善型群体的房源可选空间要比刚需型大很多，所以它的成交周期普遍比刚需型要长。”

而在“危机感”之下，几位店长都感觉到，虽然当前不少买家还是“捡漏”心态，就想以比同小区前一套成交房源更低的价格，买到相似甚至更好条件的房子，但相较于原先“一个不谈、一个不降”的态度，买家对房东加价的接受度整体上有明显提升。

甚至，还出现了个别楼市上已经“绝迹”良久的“投资客”——

就在3月11日，李江军有位客户入手了也是庆安区域一套66平方米、4楼、没电梯的二手房。房东年近八旬，想提前做财产分配，要价170万元整。

“买家是前一天才看的房，但应该从去年下半年就开始观望了，对小区成交情况也很了解，知道去年底有一套相似房源是22000多元/平方米成交的，所以想还价到165万元，但这个房东也是一分不让。”

李江军说，最后还是买家让步，就以170万元整成交。

而这个买家，就是奔着该小区的拆迁预期买的房。

04.

持续回温还要看供需平衡

今年二月最后一天，宁波在即将到来的三月楼市传统销售旺季基础上，又叠加“以旧换新”“帮卖换新”“购新房配送消费券”“三箭齐发”，因此而形成的市场热度，显然二手房房东和买家都已“感同身受”。

据南天房产公开数据，在由海曙、江北、鄞州构成的宁波主城区范围内，2月23日正月初七到3月1日这周二手房成交量环比大增300%，3月2日到3月8日这周环比再增130%；

同时据“贝壳找房”平台公开数据，3月2日到3月8日这周，宁波地区通过该平台看二手房的人数超过9900人，为平台有数据显示的近12周来最高，环比已经有利好影响的前一周增长48%。

据宁波市房产交易信息服务网显示，截至3月13日13:30，宁波市六区通过经纪机构挂售的二手房还有8.7万套出头，较2月中旬的8.8万多套又减少了1000多套，较2023年底11.6万套左右最高峰时减少近3万套。

但在另一方面也要看到，当下市区二手房的总挂售量，显然还在高位，还远没有到供需平衡、甚至供应紧张的阶段。

多位受访业内人士认为——

对二手房市场来说，年后这波热度能否延续又能否持续升温，关键还要看供需能否回归平衡，而供需的平衡，成交量是基础。

宁波楼市经过近5年的深度调整，对于买家来说，不少二手房可以说已经跌出了性价比、到了值得“上车”的水平线。但另一方面，大家心理惯性还在，如果房东以市场上升期的心态定价，买家可能就会难以接受，最终谈崩、影响成交。

量在价先。从宁波楼市20多年来的历轮起伏情况看，市场经历调整后的每次转向，初期表现通常是从“量价齐跌”到“价稳量升”——先是市场信心有所恢复而同时二手房价还维持在调整期的低位水平，才会有成交量的明显上升——进而，才可能迎来“量价齐升”。

这一次的走向是否也会如此？且再观察。