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业主,业委会,物业三者关系。  [复制]

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发表于 2021/10/14 20:29:14

楼主

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不少人,认为物业不作为,然后叭拉叭拉说了一大通,物业不作为,就找业委会,没业委会,就组建业委会,成立后,再征求业主同意,然后再解聘物业,很好做的事,却叭拉叭拉的键盘敲,为何不拿出实际行动来,去解聘物业而努力。

据我所知,宁波有自治的小区,也有换过物业的小区,最多一个小区换了五个物业。

业主,业委会,物业三者关系,应该先理顺一下。物业服务于业主,业主遵守小区公约,业委会监督物业服务,并起到业主与物业之间调解,仲裁的作用。首先,作为业主,要遵守小区公约,比如不得乱停车,不得乱扔垃圾,不得损坏公共设施,遵从物业管理规定(进出小区以及防疫规定,以及垃圾分类扔置的时间与地点),在物业不作为时,向物业经理投诉,投诉无果,向业委会反应。业委会,监督物业的服务是否尽责,审核小区公共设施修复或改建,增设需要的资金(涉及业主公共收入以及维修资金的支出),并向业主定期公开帐务,接到业主对物业投诉进行处理,合理的投诉,监督物业处理好,不合理的投诉,反馈给业主。物业,做好物管合同内属于物业职责的事项,对小区内设施及时维护,发现需要修复,改建,增设,向业委会打报告,提交预算。对业主提出的问题,及时处理,反馈,对不合理的问题,反馈不合理处,明确拒绝。

各司其职才能搞好小区,小区也需要三者的大力参与小区建设,热情参与。而不是事不关己,视而不见,一旦涉及自己的利益就大跳大闹,也不要搞键盘侠,只会喷,而不去参与。物业费要交,物业服务不到位,可以向业委会投诉,业委会自会监督物业做好,前提是合理的要求,业委会不管,那么换业委会,业委会管了,物业依然如旧,那么解聘物业,靠不交物业费去制约物业,那只能是恶性循环,物业收不到钱,只能减人减员,降低人力成本去维持,而减人减员,只能降低服务品质,服务品质一降低,又让更多人不交物业费,最终小区成了老破旧。

小区矛盾最多的事,1:乱停车,这个物业只能引导,而无法硬管,因为没有执法权,物业是服务机构,无法对业主的乱停车进行处罚,只能在业委会的授权之下,对违停车辆进行处理,比如东湖花园二三期,业委会授权物业,对业主乱停车三次以上,列入黑名单,拒绝该业主车辆进入小区。2:生活垃圾,建筑垃圾,物业要做好生活垃圾投放时间段的管理工作,投放时间到,及时清理好,业主要按规定投放垃圾。建筑垃圾,物业要划出合理的地块,并及时清运(清运费,业主出),业主要遵从物业的管理。

另外,重申一句,换物业并不难,难的是没有自知,就急着换物业,那只能越换越差,宁波有这样的小区,换了好几个,越来越差。换物业,前提是要审计,审计自己的小区物业费总收入多少,交费率多少,去掉物业公司按比例收取的管理费之外公共收益多少(公共房出租,停车费收入),然后查看一下小区的公共设施,最主要的是电梯,消防,小区设施情况,然后再看一下,能引入什么物业(物业越好,要求的利润就要多,人力成本也高),如果足够引入好物业,那么就竞聘物业公司,如果无法引入好物业,那么能不能跟现任物业进行沟通,谈判,物业聘用足额员工,做好本职工作,业委会帮助物业收取物业费,年底让业主打分,在公共收益中拿出点钱与原本要付给物业的管理费(物业平时管理车辆收入,收取停车费,出租房子(租金业委会定),管理出租房),合并作为奖励基金,80分以上按分数进行分档奖励,60分以下,按分数进行分档扣款,这样促进物业的积极性。连续二年或三年不及格的,换物业。

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发表于 2021/10/15 08:52:37

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业主我行我素,业委会私心膨胀,物业收钱第一
    TA共获得: 回复:8
    我亦不是菊花
    我亦不是菊花 2021/10/15 09:52:54 举报 0 回复
    大部分小区如此!
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    陆翎侯
    陆翎侯 2021/10/15 16:41:03 举报 0 回复
    无奈的事实
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    ck1998
    ck1998 2021/10/15 17:26:31 举报 2 回复
    楼主就是讲废话,有法律配套吗?有执法保障?有监管机制吗?暗地里就是政府需要物业帮着管韭菜,韭菜还热衷内讧的结果
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    悠然小憩
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    ck1998 2021/10/15 17:54:05 举报 0 回复
    笑了,按你逻辑,宁波市没有一个小区物业是业主聘的,没有一个小区是自治的,心理这么黑暗,是不是人生失败?
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    逍遥游641828953
    逍遥游641828953 2021/10/15 19:31:37 举报 0 回复
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    我亦不是菊花 2021/10/16 06:37:00 举报 1 回复
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    ft110500 2021/10/16 12:41:51 举报 0 回复
    偏重数理化教育模式的后果
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    ck1998
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    悠然小憩 2021/10/18 09:08:35 举报 1 回复
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    发表于 2021/10/14 20:48:43

    物业管收费,,业委会 讲大道,,业主们火箭炮

      TA共获得: 回复:9
      nbjason@qq
      nbjason@qq 2021/10/15 09:01:16 举报 2 回复

      物业公司出现其实是个奇葩,而且缺乏市场竞争。所以才会出现收钱最积极的现象。干脆直接分成卫生,保卫,工程三块分包经营,就跟收水电费一样。81890行政服务中心设立平台每年组织招标鼓励所有社会力量投标小区三块业务,这样业主也没有突出矛盾,也不会出现物业只收钱不干活的现象了

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      nbjason@qq
      nbjason@qq 2021/10/15 09:09:28 举报 0 回复

      其实很多行政单位和医院都是这么干的

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      悠然小憩
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      nbjason@qq 2021/10/15 09:20:18 举报 0 回复
      谁来负责?谁来跟进?讲讲很简单,做做很复杂,要知道很多东西看上去很简单,但真正了解了,就没那么简单了。
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      nbjason@qq 2021/10/15 09:21:07 举报 0 回复
      物业公司不是国内特色,而是国外也有。
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      nbjason@qq 2021/10/15 09:22:39 举报 0 回复
      行政单位与医院,有很多这部分也是包给物业公司的,并不是分包经营,有分包的,那是因为单位有行政部,有办公室,而小区有没有?有行政部吗?有办公室吗?有后勤部吗?
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      nbjason@qq 2021/10/15 09:24:40 举报 0 回复
      有拍板的领导吗?什么都没有,拿什么去分包,管理谁去收,如果你是这样分包的小区业主,你能挨家挨户去收管理费吗?然后你能审批这三个分包的费用,审批各种申请吗。
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      磊作@wechat
      磊作@wechat 2021/10/15 10:50:40 举报 0 回复
      你想的太简单了,分包谁来负责这个分包。一个朋友做了他自己老小区的业委会主任,真的是没收过钱的,最后不还是被小区的人骂说他牟利赚钱。他们从来都不想老小区交的物业费才多少钱,物业费收缴比例才多少,小区广告公共收入越来越低了,因为老小区维护支出越来越高了。
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      宁波小后生
      宁波小后生
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      磊作@wechat 2021/10/15 14:12:58 举报 0 回复
      老小区这个无解的。烂摊子,出力还要被骂。
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      逍遥游641828953
      逍遥游641828953
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      宁波小后生 2021/10/15 19:32:50 举报 0 回复
      新小区也没好多少
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      来自: 掌上东论

      发表于 2021/10/15 09:13:31

      说的很对。就我们小区物业是大家眼里的垃圾品牌物业吧。可是结果管理的还可以的,业主们从来没有因为垃圾分类,因为停车问题乱来,有业主偷懒乱停车,物业找车主,车主们也配合的。业主们自觉,物业工作量也少,有精力管理其它东西的。物业天天处理业主们留下的烂摊子,当然就越来越差了
        TA共获得: 回复:2
        我亦不是菊花
        我亦不是菊花 2021/10/15 09:53:53 举报 0 回复
        业主是主体!
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        姜山农民
        姜山农民 2021/10/15 19:51:17 举报 0 回复
        只能说业主总体素质高
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        发表于 2021/10/15 08:24:28

        管理不行,收费第一。。
          TA共获得: 回复:1
          逍遥游641828953
          逍遥游641828953 2021/10/15 19:33:09 举报 0 回复
          太普遍了
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          发表于 2021/10/14 20:41:10

          一个小区业主才是关键,
          但是业主总是希望业委会解决一切,这个也是不现实的。
          更有甚者,希望业委会为他实现私利,置小区的利益于不顾。
          稍有不满,便喷业委会,物业,慢慢地小区没有凝聚力,散沙一盘。
          小区搞不好的。

          没有目的的,盲目频繁地换物业,小区的工作都没有延续性,是割裂的,小区搞不好的。
            TA共获得: 回复:8
            悠然小憩
            悠然小憩 2021/10/14 20:46:07 举报 0 回复
            我说得最多的一句就是:一个小区,业主素质高,那么再差的物业也能搞好小区。一个小区,业主素质低,那么再好的物业也搞不好小区。
            必竟,小区业主是主人,而物业是服务机构,一个新小区,我相信,物业一入驻,不可能就想着只要赚多钱,搞不搞好小区无所谓。物业入驻新小区,开始总会想着搞好小区,那么户户交物业费,赚的钱也多,如果不搞好,交费率低了,那么赚的钱也少了,更甚至于得减员来维持。
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            tommy_lxx
            tommy_lxx 2021/10/15 08:24:23 举报 1 回复
            总体上业主素质高的业主,小区管理不会太差,少部分素质差的,被群体攻击几次,也就慢慢闭嘴了。所以小区管理的好坏,关键还是取决于业主的素质和团结,物业业委会辅助。
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            wswflying
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            悠然小憩 2021/10/15 11:02:12 举报 0 回复
            你确定,我现在小区公务员占70%以上,很多都带长,也就这样吧。看看皇冠二期的真绿城管得严业主也配合,非常好。我们小区有前前业委会委员一篇人民的民义把业委会里面某些人与物业勾勾搭搭的事全亮出来了。本人卖房走人。
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            悠然小憩
            悠然小憩
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            wswflying 2021/10/15 13:11:48 举报 0 回复
            这素质不是指什么地位,指什么收入,指的是人的道德观念,人的素养,遵守公约的心。
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            海影11
            海影11
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            悠然小憩 2021/10/15 13:44:56 举报 0 回复
            确实如此,小区的居民素质才是最重要的。物业和业主沟通,不要乱停车、垃圾要分类,有些业主就说什么事我都做好了,还要你们物业这些人干嘛。碰到这样的业主,真的才是小区的悲哀。
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            风绝凌@qq
            风绝凌@qq 2021/10/15 15:16:48 举报 0 回复
            不同意把管理和素质扯到一起去。业主素质高低和管理的好坏是两码事!
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            我亦不是菊花
            我亦不是菊花
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            风绝凌@qq 2021/10/15 15:31:48 举报 0 回复
            换了N个物业公司,还是搞不好,那么我觉得业主是原因的,  如果换了一个同等级的,变好了,那是管理水平的问题,虽然是两码事,但是不能割裂。
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            wswflying
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            悠然小憩 2021/10/16 12:36:14 举报 0 回复
            相对来说公务员有制度约束,不敢乱来,文化程度也高点,素质也高点。
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            发表于 2021/10/15 09:42:13

            都以自已的利益最大化为目的,从不考虑公众利益或他人的利益,永远搞不好的。

              发表于 2021/10/14 23:10:12

              相辅相成

                发表于 2021/10/14 23:30:10

                一团乱麻

                  发表于 2021/10/15 00:42:09

                  确实 素质最重要

                    发表于 2021/10/15 04:56:58

                    老小区比较难的。

                      发表于 2021/10/15 06:11:29

                        发表于 2021/10/15 07:45:29

                        业委会应该真正反应业主的意愿
                          TA共获得: 回复:1
                          大黄g蜂@wechat
                          大黄g蜂@wechat 2021/10/15 15:59:47 举报 0 回复
                          部分业主的意愿是要求交最少的物业费,享受皇宫般的管理,这个是做不到的
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                          发表于 2021/10/15 07:47:28

                          小市民

                            发表于 2021/10/15 08:16:12

                            说的很有道理

                              发表于 2021/10/15 08:16:16

                              业主我行我素,业委会私心膨胀,物业收钱第一!

                                发表于 2021/10/15 08:16:20

                                新房子新小区,业委会也不知道是怎么来的,和物业串通,已经活生生变成第二大爷,强烈要求取消业委会,让居委会来管理
                                  TA共获得: 回复:6
                                  游泳
                                  游泳 2021/10/15 08:31:21 举报 0 回复
                                  你想多了,居委会不会来管的。。。。。这种自找麻烦的事谁会干?
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                                  悠然小憩
                                  悠然小憩 2021/10/15 08:57:09 举报 0 回复
                                  居委会凭什么来管?没有法律依据,其次,业委会是小区业心热心参与,成立筹备组,然后在社区指导下,依据相关法律法规,通过全体业主的推选或业主的自荐,再经过全体业主的投票产生的,你这句新房子新小区,业委会怎么来都不知道,那只能说明,你只是键盘侠,小区事务漠不关心,但一旦涉及自己的利益时,就跳得不亦乐乎。
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                                  随缘是福@wechat
                                  随缘是福@wechat 2021/10/15 09:05:01 举报 1 回复
                                  选业委会的时候,不管不顾,之后就说:业委会是怎么来的?!呵呵,天上掉下来的。
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                                  我亦不是菊花
                                  我亦不是菊花
                                  回复
                                  随缘是福@wechat 2021/10/15 09:52:21 举报 0 回复
                                  现状确实如此,闭着眼睛选,然后选出来后不认帐
                                  • :+1:
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                                  磊作@wechat
                                  磊作@wechat
                                  回复
                                  我亦不是菊花 2021/10/15 10:42:59 举报 0 回复
                                  关键就算换了,这些人自己不去贡献,就喜欢找毛病
                                  • :+1:
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                                  我亦不是菊花
                                  我亦不是菊花
                                  回复
                                  磊作@wechat 2021/10/15 14:56:31 举报 0 回复
                                  还喜欢指使人,我有时候在想,他算个鸟,整天BBB的, 有本事把人家干下来,自己上,你说是吧? 我有时就提提建议,不听也无所谓, 我也不会喷他们, 想想没有工资的,为小区做事,没有功劳也有苦劳,真叫我上,我说不定也干不好。 没有必要难为他们。力所能及的为小区做点事,才是好业主。
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                                  发表于 2021/10/15 08:28:25

                                  大物业公司要珍惜,一般都是越换越差的
                                    TA共获得: 回复:3
                                    wswflying
                                    wswflying 2021/10/15 11:03:58 举报 0 回复
                                    好的也就绿城、万科,鸭子不知道。有些物业简直是黑社会
                                    • :+1:
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                                    • :困:
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                                    • :潜水:
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                                    • :伤心:
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                                    悠然小憩
                                    悠然小憩
                                    回复
                                    wswflying 2021/10/15 13:12:57 举报 0 回复
                                    万科,要分的,如果是万科自己建的楼盘,万科物业是好,但是,不是万科建的楼盘,万科物业就差强人意了。
                                    • :+1:
                                    • :啊哈:
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                                    • :亲亲:
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                                    wswflying
                                    wswflying
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                                    悠然小憩 2021/10/16 12:34:46 举报 0 回复
                                    绿城也一样,比如我现在的小区是市府的房产开发,但物业是绿城,比皇冠差一个档次
                                    • :+1:
                                    • :啊哈:
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                                    • :得瑟:
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                                    • :发火:
                                    • :激动:
                                    • :惊吓:
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                                    • :可怜:
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                                    发表于 2021/10/15 08:31:08

                                      发表于 2021/10/15 08:34:39

                                      有理

                                        发表于 2021/10/15 08:53:19

                                        说的太好了,互相支持,互相制约,小区才能越来越好
                                        进了小区群才发现身边有这么多自私自利,想法奇葩的人,确实,小区的业主实在是太重要了
                                          TA共获得: 回复:1
                                          悠然小憩
                                          悠然小憩 2021/10/15 09:01:37 举报 1 回复
                                          小区群,有不少业主,在小区事务上,漠不关心,但是有事涉及自己的,就跳了,比如楼道清理(涉及他家在楼道里放置的东西),等等之类的, 就跳出来了。每个小区有那么一些人,自私自利,事不关己,高高挂起,但是收物业费了,却是绞尽脑汁,说怎么不到位。在我看来,一个小区,85%以上业主认可物业,交了费,那么这个小区的物业,是值得认可的。因为再好再完美的物业,也不可能让一个小区业主百分百的满意。
                                          • :+1:
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                                          • :亲亲:
                                          • :伤心:
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                                          发表于 2021/10/15 09:12:09

                                          没看完,不过我感觉说了一堆废话。很多事情说说简单,关键是做!

                                            发表于 2021/10/15 09:23:25

                                            呵呵

                                              发表于 2021/10/15 09:46:04

                                              是个难题

                                                发表于 2021/10/15 09:48:25

                                                  发表于 2021/10/15 09:50:45

                                                  关系难处

                                                    发表于 2021/10/15 09:53:13

                                                      发表于 2021/10/15 10:05:31

                                                      小区大部分业主素质高的,小区管理不会差的哪里去
                                                      我们小区北大门换新了,南大门10.12封闭,开始建造,12.31交付使用,业主走北门或通往商业区的消防通道
                                                      又有个别人出来质疑这个质疑哪个,要行使自己作为交了物业费业主的所谓的权利,提了很多建议,自然不会被采纳,业主群里也没人搭理
                                                      修大门的钱物业总公司大头,社区出了部分,反正业主一分没掏
                                                      所以大门设计,招标啥的一系列,不会征求业主意见,方案出来公布即可
                                                      绝大部分业主对这一做法支持,少部分成天群里BB,最后就没声音了
                                                        TA共获得: 回复:2
                                                        我亦不是菊花
                                                        我亦不是菊花 2021/10/15 14:31:00 举报 0 回复
                                                        如果是维修基金里出钱就热闹了,
                                                        哪怕你公开招标,做的再公开公正,
                                                        物业巧立名目捞钱,做样子工程捞钱,
                                                        业委会和物业勾结捞钱,
                                                        反正不按他的思路走就是不对的,这样的人很多的话,小区就搞不好。
                                                        我天天业主群里潜水,看他们表演。
                                                        • :+1:
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                                                        • :大哭:
                                                        • :大笑:
                                                        • :呆呆:
                                                        • :得瑟:
                                                        • :顶:
                                                        • :发火:
                                                        • :激动:
                                                        • :惊吓:
                                                        • :纠结:
                                                        • :可怜:
                                                        • :抠鼻:
                                                        • :哭:
                                                        • :困:
                                                        • :泪奔:
                                                        • :潜水:
                                                        • :亲亲:
                                                        • :伤心:
                                                        • :偷乐:
                                                        • :吐:
                                                        • :晚安:
                                                        • :围观:
                                                        • :献花:
                                                        • :疑问:
                                                        • :晕:
                                                        • :赞:
                                                        • :早安:
                                                        • :em102:
                                                        • :em103:
                                                        • :em104:
                                                        • :em105:
                                                        • :em106:
                                                        • :em107:
                                                        • :em108:
                                                        • :em109:
                                                        • :em110:
                                                        • :em111:
                                                        • :em112:
                                                        • :em113:
                                                        • :em116:
                                                        • :em117:
                                                        • :em118:
                                                        • :em121:
                                                        • :em122:
                                                        • :em123:
                                                        • :em126:
                                                        • :em128:
                                                        • :em129:
                                                        • :em130:
                                                        • :em132:
                                                        • :em133:
                                                        • :em134:
                                                        • :em135:
                                                        • :em136:
                                                        • :em139:
                                                        • :em140:
                                                        • :em142:
                                                        wswflying
                                                        wswflying
                                                        回复
                                                        我亦不是菊花 2021/10/16 13:58:13 举报 0 回复
                                                        做比不做好,有招标,有监督猫腻就少。
                                                        • :+1:
                                                        • :啊哈:
                                                        • :爱心:
                                                        • :拜拜:
                                                        • :鄙视:
                                                        • :不要啊:
                                                        • :大汗:
                                                        • :大哭:
                                                        • :大笑:
                                                        • :呆呆:
                                                        • :得瑟:
                                                        • :顶:
                                                        • :发火:
                                                        • :激动:
                                                        • :惊吓:
                                                        • :纠结:
                                                        • :可怜:
                                                        • :抠鼻:
                                                        • :哭:
                                                        • :困:
                                                        • :泪奔:
                                                        • :潜水:
                                                        • :亲亲:
                                                        • :伤心:
                                                        • :偷乐:
                                                        • :吐:
                                                        • :晚安:
                                                        • :围观:
                                                        • :献花:
                                                        • :疑问:
                                                        • :晕:
                                                        • :赞:
                                                        • :早安:
                                                        • :em102:
                                                        • :em103:
                                                        • :em104:
                                                        • :em105:
                                                        • :em106:
                                                        • :em107:
                                                        • :em108:
                                                        • :em109:
                                                        • :em110:
                                                        • :em111:
                                                        • :em112:
                                                        • :em113:
                                                        • :em116:
                                                        • :em117:
                                                        • :em118:
                                                        • :em121:
                                                        • :em122:
                                                        • :em123:
                                                        • :em126:
                                                        • :em128:
                                                        • :em129:
                                                        • :em130:
                                                        • :em132:
                                                        • :em133:
                                                        • :em134:
                                                        • :em135:
                                                        • :em136:
                                                        • :em139:
                                                        • :em140:
                                                        • :em142:
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                                                        发表于 2021/10/15 10:08:28