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买公寓还是买住宅?到底哪个是坑?  [复制]

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发表于 2021/07/20 16:46:57

楼主

分享到: qq sina

单从目前的房价来看,如果现在买房用于自住,有钱当然买住宅,一步到位。但经济实力不允许那公寓至少可以给自己一个在城市落脚的地方,而不是每月交房租替别人还按揭。如果用于投资,现在住宅价格还有多少上涨空间?住宅房价现在明显滞涨,成交量也萎缩明显。这到底是短暂蛰伏还是长期横盘很难说。从租金而言,公寓的租金年化收益率是住宅的4-5倍。
其次,对经济实力不是很强且没有享受到以前房价上涨红利的人来说,现在的房价对一般人而言真的有点太高了。70-80万买套公寓基本也就是一次性付清,可以解决基本居住问题,无需担心日后的还贷压力。反之,用4-5倍的价钱去买一套住宅,就算有100万首付,按300万房价算,还需贷款200万,加上利息要还400万左右,这个坑掉进去难道不是一辈子?
有人会说货币会贬值,将来这400万也不算什么了,但就历史经验而言,除非未来房子还是抗通胀的绝对主角,房价的上涨能跟上货币贬值的脚步,如果不是,那大部分老百姓的收入增长大概率是跑输货币贬值的。将来这400万的债务负担很可能是你一辈子的债。
所以,现阶段对经济条件较差的人而言,到底哪个是坑?
纯属一点个人想法,不一定正确。

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发表于 2021/07/21 09:09:39

吐槽一个个人说公寓不能买,得买商品房。可是现在这个商品房的价格很多人买不起的,他们没办法只能买公寓了,起码有个落脚的地方。。公寓不管单价总价都便宜,商品房老破小能住人的,也贵的要死
    TA共获得: 回复:1
    毛蛋蛋@wechat
    毛蛋蛋@wechat 2021/07/22 07:53:49 举报 0 回复
    对啊,同一地段公寓为什么涨不过住宅?这就是住宅的魅力之处
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    发表于 2021/07/21 08:20:48

    不考虑升值,出租收益比存银行好多了。
      TA共获得: 回复:6
      chadiablo
      chadiablo 2021/07/21 09:39:06 举报 0 回复
      中国这租售比确定出租比定存好?
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      johnnysun
      johnnysun 2021/07/21 10:42:26 举报 0 回复
      应该说反了吧
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      mjy9910
      mjy9910 2021/07/21 10:52:17 举报 1 回复
      70万左右买套复式公寓隔2套精装修出租,2千一套好了,每个月也有4千块,一年4万8,存银行哪有这么多。
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      iamplgg99
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      mjy9910 2021/07/21 11:47:20 举报 0 回复
      应该差不多百万不到点,七十平多,一室一厅,出租三千五没什么问题,四千没试过。
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      万万没想到
      万万没想到 2021/07/21 12:34:12 举报 0 回复
      宁波都没这回报率了。
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      mjy9910 2021/07/22 01:09:05 举报 0 回复
      精装修不折旧?五六年之后,基本报废了,再装修不花钱?
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      发表于 2021/07/21 10:48:53

      我喜欢公寓,买一套百来万的公寓,剩下的钱用来享受人生不香吗?做人何必为了一套几百万的房子辛苦劳累一辈子,最后啥也带不走。当然也要看公寓的套型结构和配套,我买的公寓是朝南的、民用水电,还在地铁边上的,用来给我养老我是很满意的
        TA共获得: 回复:2
        单身潇洒哥
        单身潇洒哥 2021/07/23 12:12:25 举报 0 回复
        观点相同,你买的是那个楼盘?
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        sheyril
        sheyril
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        单身潇洒哥 2021/07/23 14:43:25 举报 0 回复
        和美城。出租可以有3200,不过现在给家里老人住
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        发表于 2021/07/21 09:28:54

        各取所需罢了,不然那么多公寓买的人也不是傻子。

          发表于 2021/07/21 13:29:49

          虽然没有住过,我还是很喜欢公寓的,位置好,总价低,
            TA共获得: 回复:1
            单身潇洒哥
            单身潇洒哥 2021/07/23 12:17:19 举报 0 回复
            我住过公寓一段时候才喜欢上公寓的,住公寓要比住70年住宅好。70年住宅小区里面那帮老女人每天吃饱饭没事就东一堆西一堆哄在一起,没事找事说东道西,你不去理他们,他们也会在背后说你一切的不如还添油加醋搬弄事非。住在公寓里都是大门一关谁也不管谁,没人来监视你管你闲事,我很喜欢这样的生活环境。
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            发表于 2021/07/22 11:34:00

            公寓劣势:大多数公寓存在不通风,居住密度大人员复杂,高峰期电梯拥挤,入集体户口子女入学是按学校所属地空余学位情况就近分配原则,热门学区是肯定进不去的。用电如果自住,不用于商业用途可至电业局办理居民用电,峰谷电也可享受。水费有不同,有些是居民水价有些是商业水价。将来出售时,商住公寓综合税率16%左右,远远大于住宅3%-5%。
            公寓优势:房价低,一般地段优越,配套较好,交通便捷,同等地段租金较一般住宅高,部分公寓享受居民水价,电价按实际用途可享受居民电价。户籍可落户所在地集体户口,子女可据此在公办学校就读。

            单纯就持有和交易成本公寓与住宅比较,以自己实际持有两套房子作为对比基础:住宅80平3室一厅,学区房;公寓40平跃层,2室一厅。两套房子距离200米左右,属同等地段。
            1)房价:房价差距住宅是公寓的4.5倍左右。
            2)出租价格:公寓和住宅基本一样,年化率公寓是住宅的4倍以上。
            3)财务成本:(无按揭情况,不考虑通胀)按住宅价格计算,300万一年银行理财收益按4%计算为12万。租金回报率1%,3.1万。损失的机会成本为9万左右。也就是说次年房价上涨要达到3%以上,持有住宅才能追平理财收益。以后年份成本和同期理财收益,租金水平相关变动。
            有按揭时住宅持有成本还要高,按住宅按揭200万计算。100万银行理财收益4%计,4万/年,200万按揭不考虑提前还款,20年期,利息按全周期一倍计,银行利息支出平均大概10万左右一年,同期还款的本金10万还有理财收益的机会成本损失大概按2万计,(实际情况并非如此,按现行还款方式,整个还款周期里,前50%的时间每年还款金额里,利息所占比例远大于本金),全部还款周期里每年承担财务和机会成本在16万左右,房价次年增值5.3%左右才能覆盖成本,以后逐年成本和同期理财收益,按揭利率紧密相关正相关变动。可见持有住宅的成本也是很高的。
            公寓按无按揭,75万市值计算,理财收益4%机会成本与房租回报率持平。
            4) 交易税费,按我目前状态。多套房3%税率,300*0.3=9万。公寓75*0.16=12万。公寓高3万。
            5)至于土地权证有效期40年和70年的区别,这个机会成本的差距没有明确政策支撑,只能仁者见仁智者见智了。
            所以说,10年前买公寓绝对是失策,因为住宅房价的增值完全弥补上述差距,而且收益率大大超出公寓,但十年后的现在,除非将来住宅房价继续突飞猛进,否则,住宅和公寓巨大的价格差距,是将来公寓翻身的一个变量。

              发表于 2021/07/20 21:08:40

              不能买公寓,要砸手里的。
                TA共获得: 回复:3
                大米-小米
                大米-小米 2021/07/21 09:13:29 举报 0 回复
                能不买就不买,是在没办法才买
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                懂了懂了
                懂了懂了 2021/07/21 12:08:27 举报 0 回复
                好的地段拿来出租还可以。
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                hybina
                hybina 2021/07/22 08:41:40 举报 0 回复
                只住不炒,砸什么砸?
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                发表于 2021/07/20 22:08:20

                公寓大多数没阳台,面积小。
                  TA共获得: 回复:2
                  山水追风青年
                  山水追风青年 2021/07/21 09:27:48 举报 0 回复
                  关键小姐还多啊
                  • :+1:
                  • :啊哈:
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                  dq旋律
                  dq旋律
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                  山水追风青年 2021/07/21 11:50:09 举报 0 回复
                  而且很多都是整体出租出去改名宿,人流大
                  • :+1:
                  • :啊哈:
                  • :爱心:
                  • :拜拜:
                  • :鄙视:
                  • :不要啊:
                  • :大汗:
                  • :大哭:
                  • :大笑:
                  • :呆呆:
                  • :得瑟:
                  • :顶:
                  • :发火:
                  • :激动:
                  • :惊吓:
                  • :纠结:
                  • :可怜:
                  • :抠鼻:
                  • :哭:
                  • :困:
                  • :泪奔:
                  • :潜水:
                  • :亲亲:
                  • :伤心:
                  • :偷乐:
                  • :吐:
                  • :晚安:
                  • :围观:
                  • :献花:
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                  发表于 2021/07/21 00:15:48

                  要好好了解

                    发表于 2021/07/21 06:26:31

                    看看喜欢的,钞票夠了就买

                      发表于 2021/07/21 06:31:28

                      有钱就买别墅

                        发表于 2021/07/21 08:18:59

                        买住宅吧放心

                          发表于 2021/07/21 08:52:28

                            发表于 2021/07/21 08:54:41

                            公寓好像都不看好啊
                              TA共获得: 回复:1
                              山水追风青年
                              山水追风青年 2021/07/21 09:28:17 举报 0 回复
                              无数事实证明了公寓不好
                              • :+1:
                              • :啊哈:
                              • :爱心:
                              • :拜拜:
                              • :鄙视:
                              • :不要啊:
                              • :大汗:
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                              • :呆呆:
                              • :得瑟:
                              • :顶:
                              • :发火:
                              • :激动:
                              • :惊吓:
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                              • :可怜:
                              • :抠鼻:
                              • :哭:
                              • :困:
                              • :泪奔:
                              • :潜水:
                              • :亲亲:
                              • :伤心:
                              • :偷乐:
                              • :吐:
                              • :晚安:
                              • :围观:
                              • :献花:
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                              发表于 2021/07/21 09:10:19

                              各人喜欢吧,我家小子就说喜欢公寓
                                TA共获得: 回复:1
                                单身潇洒哥
                                单身潇洒哥 2021/07/23 12:20:27 举报 0 回复
                                00后10后及以后的20后……等等N后都会喜欢住公寓而不喜欢住70年住宅。公寓自由、阴私没人监视等。
                                • :+1:
                                • :啊哈:
                                • :爱心:
                                • :拜拜:
                                • :鄙视:
                                • :不要啊:
                                • :大汗:
                                • :大哭:
                                • :大笑:
                                • :呆呆:
                                • :得瑟:
                                • :顶:
                                • :发火:
                                • :激动:
                                • :惊吓:
                                • :纠结:
                                • :可怜:
                                • :抠鼻:
                                • :哭:
                                • :困:
                                • :泪奔:
                                • :潜水:
                                • :亲亲:
                                • :伤心:
                                • :偷乐:
                                • :吐:
                                • :晚安:
                                • :围观:
                                • :献花:
                                • :疑问:
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                                • :早安:
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                                • :em103:
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                                发表于 2021/07/21 09:14:39

                                买不起中心城市的,就买郊区啊。
                                  TA共获得: 回复:6
                                  如果@那么
                                  如果@那么 2021/07/21 09:22:50 举报 0 回复
                                  你以为郊区便宜啊,东钱湖上个月刚买,都要3万+了,比市区的有些地方都贵
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                                  磊作@wechat
                                  磊作@wechat 2021/07/21 09:29:23 举报 0 回复
                                  关键郊区也贵啊,就连奉化都要2万了,人家公寓2层的那种总面积可以很小的
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                                  maryzhangsz
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                                  磊作@wechat 2021/07/21 09:51:05 举报 0 回复
                                  江北和镇海要便宜点。
                                  • :+1:
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                                  磊作@wechat
                                  磊作@wechat
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                                  maryzhangsz 2021/07/21 11:28:16 举报 0 回复
                                  不便宜的,现在宁波最便宜的也就奉化了。
                                  • :+1:
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                                  • :潜水:
                                  • :亲亲:
                                  • :伤心:
                                  • :偷乐:
                                  • :吐:
                                  • :晚安:
                                  • :围观:
                                  • :献花:
                                  • :疑问:
                                  • :晕:
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                                  lkasd
                                  lkasd
                                  回复
                                  磊作@wechat 2021/07/21 11:43:04 举报 0 回复
                                  姜山镇靠近奉化的有1.3万的
                                  • :+1:
                                  • :啊哈:
                                  • :爱心:
                                  • :拜拜:
                                  • :鄙视:
                                  • :不要啊:
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                                  • :得瑟:
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                                  • :潜水:
                                  • :亲亲:
                                  • :伤心:
                                  • :偷乐:
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                                  • :em140:
                                  • :em142:
                                  小丸子 溜溜
                                  小丸子 溜溜
                                  回复
                                  磊作@wechat 2021/07/21 15:56:01 举报 0 回复
                                  奉化人表示奉化也买不起
                                  • :+1:
                                  • :啊哈:
                                  • :爱心:
                                  • :拜拜:
                                  • :鄙视:
                                  • :不要啊:
                                  • :大汗:
                                  • :大哭:
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                                  • :顶:
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                                  • :激动:
                                  • :惊吓:
                                  • :纠结:
                                  • :可怜:
                                  • :抠鼻:
                                  • :哭:
                                  • :困:
                                  • :泪奔:
                                  • :潜水:
                                  • :亲亲:
                                  • :伤心:
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                                  发表于 2021/07/21 09:23:42

                                  不要买公寓,难转手

                                    发表于 2021/07/21 09:27:29

                                    当然买住宅啊

                                      发表于 2021/07/21 09:38:22

                                      能不买公寓还是不要买

                                        发表于 2021/07/21 09:49:09

                                        10年前买的公寓已经涨价翻倍 租金大约是7% 从来没有空过 当年买的时候自己就想清楚了长期投资收租给自己多一份保障 房价能涨就好不涨也无所谓 反正能比银行利息高就行 所以 你买房之前要想清楚自己要什么
                                          TA共获得: 回复:2
                                          johnnysun
                                          johnnysun 2021/07/21 10:53:13 举报 0 回复
                                          10年前的住宅都翻2倍了
                                          • :+1:
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                                          • :吐:
                                          • :晚安:
                                          • :围观:
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                                          东海螃蟹拖高铁
                                          东海螃蟹拖高铁
                                          回复
                                          johnnysun 2021/07/21 11:10:55 举报 0 回复
                                          当初那些钱只能买公寓 看中地段 保证好租 有稳定的收入 房价涨不涨没考虑 能涨算捡漏了
                                          • :+1:
                                          • :啊哈:
                                          • :爱心:
                                          • :拜拜:
                                          • :鄙视:
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                                          • :大汗:
                                          • :大哭:
                                          • :大笑:
                                          • :呆呆:
                                          • :得瑟:
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                                          发表于 2021/07/21 09:51:17

                                          各取所需罢了

                                            发表于 2021/07/21 09:55:41

                                            公寓不要买。。。

                                              发表于 2021/07/21 09:58:39

                                              每天都有推销公寓的电话

                                                发表于 2021/07/21 10:00:44

                                                人口越多,社会越发达,房价会越低,做梦的吧

                                                  发表于 2021/07/21 10:09:21

                                                  单纯就住不考虑读书而言,买公寓也是可以的,毕竟住宅好贵

                                                    发表于 2021/07/21 10:18:37

                                                    能不买公寓就不买,谁知道旁边或者楼下买来是干嘛用的呢

                                                      发表于 2021/07/21 10:36:47

                                                      公寓啊这还用说么

                                                        发表于 2021/07/21 10:51:18

                                                        公寓是挺好 但是你如果打算要孩子那公寓就不行了 因为有个致命缺陷就是不能读书 丁克家庭是没这顾虑的

                                                          发表于 2021/07/21 10:52:11

                                                          量力而行……

                                                            发表于 2021/07/21 11:03:23

                                                            各取所需罢了
                                                              12 到第

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