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重磅!宁波商品房预售资金和存量房交易资金监管升级  [复制]

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发表于 2019/10/10 07:23:22

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据宁波发布消息,为进一步加强宁波市商品房预售资金和存量房交易资金监管,保护资金安全,保障购房者合法权益,维护房地产市场秩序,宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室联合制定了《宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)》和《宁波市存量房交易资金监管办法(试行)》,全文如下。

微信图片_20191010072910.jpg

宁波市商品房预售资金监管实施细则(试行)

  第一条 为进一步规范全市商品房预售资金监督管理,预防和减少房地产交易风险,保障购房人合法权益,维护房地产市场正常秩序,根据《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》(浙建房〔2010〕72号),结合宁波实际,制定本细则。

  第二条 市住房城乡建设行政主管部门(以下简称“市住建部门”)负责对全市商品房预售资金监管工作的监督指导。区县(市)、开发园区住房城乡建设行政主管部门(以下简称“属地住建部门”)具体负责辖区内商品房预售资金监管工作的监督管理。  

  中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局及驻区县(市)办事机构(以下分别简称“人行部门”、“银保监部门”)负责辖区内商业银行商品房预售资金监管工作的监督管理。  

  住建部门、人行部门、银保监部门统称为“监管部门”。  

  第三条 房地产开发企业应当选择在商品房预售项目所属区县(市)的商业银行机构作为监管银行,并以宗地为单位设立商品房项目预售资金监管账户,不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。  

  海曙区、江北区、鄞州区行政区域内的商品房预售项目,可以在该三个行政区域内选择一家商业银行机构作为监管银行。  

  商业银行在商品房预售项目所在区县(市)无分支机构的,房地产开发企业可以选择该商业银行在本市的市级机构作为监管银行,商业银行市级机构应当履行商品房预售资金监管职责,不得将监管职责委托、指定给所属其他机构。  

  第四条 工程造价按照房地产开发企业提供的经具有专业资质的造价咨询机构编制并签字盖章的工程预算清册总额确定,但单位建安工程综合造价不得低于市住建部门公布的标准。  

  全装修住宅商品房项目的工程造价应当包括企业申报的装修工程造价。

   第五条房地产开发企业与按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议时,应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目预售资金监管账户。房地产开发企业应当将按揭贷款合作协议和预售资金监管协议上传至预售资金监管系统报备。

    房地产开发企业申请商品房预售许可时,应当向属地住建部门提交已报备的预售资金监管协议以及按揭贷款合作协议文本。

  第六条属地住建部门在发放商品房预售许可证前,应当对商品房项目的工程造价预算清册、预售资金监管协议和按揭贷款合作协议文本等资料进行核查,并召集相关部门、房地产开发企业、建筑总承包单位、建设监理单位、监管银行、有合作意向的按揭贷款银行,对商品房项目预售资金监管事项及相关责任进行交底,形成书面记录。

    房地产开发企业在销售过程中增加、调整按揭贷款合作银行的,应当在签订按揭贷款合作协议或调整后三个工作日内书面告知属地住建部门。新增按揭贷款合作银行的,房地产开发企业应将按揭贷款合作协议上传至预售资金监管系统报备。

  第七条房地产开发企业应当在销售现场公示经备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,以及监督举报电话。

  

  第八条预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款应当全部存入预售资金监管账户。

  房地产开发企业使用POS机收取预售款的,只能使用与监管账户绑定的POS机。监管银行应当配合、协助房地产开发企业收取售房款的相关工作。监管银行应对监管项目开展不定期巡查,掌握监管项目的销售情况。  

  房地产开发企业应当向监管银行提交包括合同编号、网签应收金额、网签实收金额等内容的对账清单,监管银行应当核对总额,并对售房款到账总额进行盖章确认。房地产开发企业申请办理商品房预售合同备案时,应当一并提交经监管银行确认的对账清单。  

  按揭贷款银行须按月向监管银行报送按揭贷款发放清单,不得将按揭贷款划入非预售资金监管账户。 

  监管银行应当按照商品房预售合同编号建立资金入账台账,对按揭贷款划入预售资金监管账户的情况进行跟踪和监督,按月汇总监管项目的预售首付款、一次性付款、购房贷款到账情况。  

  第九条商品房预售监管资金范围为监管项目工程造价的130%,监管项目有以该项目土地抵押担保贷款的,土地抵押担保贷款的本息也纳入监管范围。预售监管资金分为重点监管资金和一般监管资金。

  

  重点监管资金实行动态监管。重点监管资金额度为预售监管资金每一支付时点至商品房交付条件具备时,剩余工程造价的130%和土地抵押贷款本息余额的总和。

  

  一般监管资金是指超出重点监管资金额度的预售监管资金。

  

  第十条 房地产开发企业可凭银行出具的担保期限涵盖预售商品房项目建设工期以及竣工、交付,且单方不可撤销的现金保函,替换同等额度的监管资金。现金保函应当明确兑付条件和兑付程序。

  

  第十一条 监管资金按照预售资金监管协议和本细则的规定支出。预售资金监管账户资金余额不得低于本细则第九条第二款规定的重点监管资金额度。

  

  监管银行根据建设监理企业出具的工程进度证明支付相应的工程款项。从预售资金监管账户监管资金中支付工程款项的,施工总承包单位为收款方。监管银行支付工程款项,应当经过房地产开发企业、施工总承包单位、建设监理单位三方共同签字确认,凭发票及相关材料划入施工总承包单位账户;确需直接划入分包单位账户的,发票及相关材料需经施工总承包单位签章确认并提供分包合同。

  

  从预售监管资金中支付非工程款项的,应当经过房地产开发企业、收款单位等有关各方签字确认或按照相关规定,由监管银行凭发票及相关材料进行支付。非工程款项累计支付总额不得超出项目工程造价的20%,已用于工程款项的贷款资金的归还不属于非工程款项的支付。

  

  第十二条 监管银行发现预售资金入账情况异常,或者发现房地产开发企业申请支付工程款项与已完成的工程量或者工程进度明显不符的,应当督促房地产开发企业或相关按揭银行整改,并及时向监管部门报告。

  

  第十三条 商品房监管项目具备交付条件后,房地产开发企业凭相关证明材料向监管银行提出监管资金账户撤销申请。商品房监管项目土地已抵押(不含在建工程抵押)的,房地产开发企业应当在土地抵押权注销后,方可申请监管资金账户撤销。

  

  房地产开发企业应当将监管资金账户撤销申请同时报送属地住建部门。

  

  第十四条房地产开发企业有下列情形之一的,由属地住建部门约谈企业,暂停网签,责令限期整改;拒不整改的,记入房地产开发企业不良信用记录;造成损失的,承担相应法律责任:

  

  (一)未在售楼处明显位置公示本细则第七条规定资料的;

  

  (二)未按规定及时将售房款存入预售资金监管账户的;

  

  (三)指使按揭贷款银行或者协同按揭贷款银行将商品房按揭贷款划入非预售资金监管账户的;

  

  (四)提供虚假材料申请拨付商品房预售监管资金的;

  

  (五)其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。

  

  第十五条施工总承包单位、分包单位、建设监理单位隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料,套取或者协助房地产开发企业套取预售监管资金的,由属地住建部门依照规定处理并记入建筑业不良信用记录;造成损失的,承担相应法律责任。

  

  第十六条商业银行有下列情形之一的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应法律责任:

  

  (一)监管银行未按要求控制实际重点监管资金额度的;

  

  (二)监管银行擅自拨付资金,或协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的;

  

  (三)按揭贷款银行未按规定将预售资金划入监管账户的。

  

  第十七条 建立商品房预售资金监管系统,对商品房预售资金实施网络化管理。各商业银行网络系统应当与监管系统进行数据对接,确保监管信息实时传输,并提供相应的金融服务,监管部门应积极运用监管系统加强对资金监管工作的监督管理。

  

  第十八条 购房人应当积极维护自己的合法权益,配合监管部门、银行、住房公积金管理部门,将预售资金存入监管账户。

  

  第十九条2019年11月15日起申领商品房预售许可证的项目按照本细则施行。

  

宁波市存量房交易资金监管办法(试行)


  第一条为进一步规范我市存量房交易市场行为,预防和减少房地产交易风险,维护买卖当事人合法权益,根据住建部等部门《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)、《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)、《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》(建房〔2018〕128号)和市住建委等八部门《关于加强房地产经纪管理的实施意见》(甬建发〔2017〕10号)等文件要求,结合我市实际,制定本办法。

  

  第二条 市住房城乡建设行政主管部门负责对全市存量房交易资金监管工作的监督指导;区县(市)、开发园区住房城乡建设行政主管部门(以下简称“属地住建部门”)具体负责辖区内存量房交易资金监管工作的监督管理。

  

  中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局及驻区县(市)办事机构(以下分别简称“人行部门”、“银保监部门”)负责辖区内商业银行开展存量房交易资金监管工作的监督管理。

  

  住建部门、人行部门、银保监部门统称为监管部门。

  

  第三条本市范围内国有土地上的存量房交易,其交易资金监管适用本办法。

  

  第四条本办法所称存量房交易监管资金指交易双方当事人在存量房买卖合同中约定的房款(包括一次性付款、分期付款、首付款、按揭贷款等),定金、办理存量房转让所涉及的税费和房地产经纪机构的佣金由交易当事人自行约定是否纳入资金监管。

  

  第五条由房地产经纪机构促成的存量房交易,交易当事人应选择相应的提供交易资金监管服务的商业银行机构(以下简称“监管银行”)办理存量房交易资金监管。房地产经纪机构及其从业人员不得直接或间接代收代管存量房交易资金。

  

  自行成交的存量房交易,当事人可自愿选择是否办理交易资金监管。

  

  第六条采取资金监管的交易双方应当在存量房买卖合同网签时约定以资金监管方式交割房款。买受人需申请个人购房商业贷款的,贷款银行和监管银行应为同一家银行,在完成合同网签后向贷款银行申请取得贷款意向;申请住房公积金贷款的,在合同网签备案后,提交住房公积金贷款申请。

  

  贷款银行、住房公积金管理部门应当在受理买受人贷款申请后七个工作日内明确贷款意向或完成贷款审批;申请组合贷款的,应在九个工作日内明确贷款意向和完成贷款审批,并及时将结果告知申请人。

  

  第七条自行成交的存量房买受人申请个人购房贷款时(含住房公积金贷款),贷款银行或住房公积金贷款承办银行应当提醒当事人办理交易资金监管,并提示自行交割房款的风险。

  

  申请个人购房贷款(含住房公积金贷款)的买受人,必须取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款审批后方可办理后续交易手续。

  

  第八条交易双方当事人应与监管银行签订交易资金监管协议,对交易基本情况、交易资金监管范围和额度、监管账户开设、监管期限、资金到账时间、利息、资金划转以及交易事项终止或协议终止时的资金划转、监管银行责任、违约责任等内容作出具体约定。

  

  第九条 交易双方当事人以在监管银行的个人结算账户作为交易资金监管账户,监管银行应对账户资金进行冻结管理,资金的缴存和划转均应通过该账户进行。监管期间,双方均应保持上述账户状态正常。

  

  监管账户存续期间产生的资金利息归属,由交易双方当事人自行约定。

  

  第十条交易双方当事人应当在买受人取得贷款银行贷款意向、完成住房公积金贷款审批后的五个工作日内完成纳税并向不动产登记机构申请办理不动产登记,逾期需重新申请取得贷款意向、住房公积金贷款审批。

  

  第十一条 监管银行应申请取得房产监管服务平台使用权限,并严格按照平台使用规范进行操作;在办理资金监管和贷款业务时应以网签合同作为审核依据;严格按照资金监管协议即时划转交易资金。

  

  监管银行应向存量房交易当事人提供无偿服务。

  

  第十二条存量房交易过程中,交易当事人应充分了解交易风险和交易资金监管内容。

  

  房地产经纪机构及其从业人员应当在提供存量房买卖合同网签服务时告知当事人关于资金监管的相关内容,协助当事人与监管银行签订资金监管协议。

  

  第十三条 监管部门与监管银行应建立信息互通机制,通过房产市场监管服务平台实现住房信息查询、存量房交易资金监管协议网签以及贷款业务办理、监管资金划转等信息共享。

  

  第十四条监管银行在提供交易资金监管服务过程中,不得有以下行为:

  

  (一)未按本办法第六条规定办理贷款意向申请的;

  

  (二)未按本办法第七条规定提醒当事人办理交易资金监管、提示自行交割房款风险的;

  

  (三)未按本办法第八条规定与交易双方当事人签订资金监管协议的;

  

  (四)未按资金监管协议履行约定的;

  

  (五)未按监管服务平台使用规范进行操作的;

  

  (六)违反本办法第十一条第二款规定收取办理资金监管的服务费用。

  

  违反资金监管规定的,由监管部门责令整改;情节严重或者造成严重后果的,按照相关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施;造成损失的,承担相应法律责任。

  

  第十五条房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中,不得有以下行为:

  

  (一)未及时告知交易双方当事人资金监管的相关内容;

  

  (二)违反本办法第五条第一款规定,直接或间接代收代管存量房交易资金及定金;

  

  (三)借资金监管或贷款审批之名收取代办服务费用;

  

  (四)未经交易双方同意指定监管银行。

  

  违反相关规定的,由属地住建部门约谈经纪机构负责人,责令限期整改;拒不整改或整改不符合要求的,暂停网签,记入房地产经纪机构及其从业人员不良信用记录,情节严重的取消监管服务平台使用权限、经纪机构备案资格;造成损失的,承担相应法律责任。

  

  第十六条本办法自2019年11月15日起施行,《关于开展存量房交易资金托管服务工作的通知》(甬建发〔2010〕90号)、《关于进一步加强存量房交易资金托管服务工作的通知》(甬建发〔2014〕27号)自本办法施行之日起废止。


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发表于 2019/10/10 10:01:52

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太长了,没看。
只要取消期房销售制度,必须房屋建成后才可以销售交付,大部分问题都会迎刃而解。
    TA共获得: 回复:4
    nemo2017
    nemo2017 2019/10/10 11:50:01 举报 0 回复
    哈哈 如果期房销售制度取消了,只怕很多地产商都要破产咯 精装修的质量 你懂的
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    inter1123
    inter1123 2019/10/10 15:33:25 举报 1 回复
    就是,强烈同意买成品。
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    汉家宗祠
    汉家宗祠 2019/10/10 16:07:22 举报 0 回复
    这样搞相当于把开发商的房产融资行为断了。。。。。房产金融属性去了一半。。。。
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    youn@wechat
    youn@wechat 2019/10/13 14:23:52 举报 0 回复
    专门登陆一下,给你点个赞~
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    发表于 2019/10/10 09:25:00

    房价降下来才是硬道理。

      发表于 2019/10/10 08:01:36

      呵呵,过程不重要,大家要的是结果。

        发表于 2019/10/10 08:05:00

        都是穿一条裤子的

          发表于 2019/10/10 09:32:12

          好处还是有的.以前过完户买家办不出按揭,尾款付不出的事情时有发生,对卖方来说损失很大,虽然打官司能赢,但耗时耗力.
            TA共获得: 回复:1
            新小吉
            新小吉 2019/10/10 12:00:58 举报 0 回复
            办不出不很好,首付款吃没。。。。开发商最好你办不出。
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            发表于 2019/10/10 11:49:29

            政策非常好,前一个有效防止烂尾,后一个有效解决房子交易资金安全及房子过户后卖方因买方无法获得贷款造成的权益损失。

              发表于 2019/10/10 12:35:51

              房地产商空手套白狼时代结束了,以前房地产商用少量银行贷款,通过预售收回成本款。实际上是银行和房地产商勾结大发横财,早就可以出台。

                发表于 2019/10/10 12:56:44

                落后了十几年了,终于迎头赶上了

                  发表于 2019/10/10 14:18:18

                  有谁能总结下内容!太长了!

                    发表于 2019/10/10 14:43:34

                    房地产商开发成本增加,资金压力变大,资金回拢慢了,小开发商会倒闭或转行,大开发商越做越大,最终房地产商数量减少,相对yu于现在垄断增加,结果会怎么样,我就不说了,大家都懂!

                      发表于 2019/10/10 15:02:36

                      也就是说,房地产销售人员,自己预付点定金等涨价后在改名就不能在搞了。卖了就是卖了,没卖就是没卖!所有交易资金都受到监管。洗钱,空手套白狼,改签什么的全部消失。

                        发表于 2019/10/10 16:08:34

                        什么乱七八糟的,你就直接说房子还要涨不就得了,说一大堆有毛用

                          发表于 2019/10/10 16:25:17

                          空手套白狼的年代己过,融资渠道变小危及到一些中小企业商,今年的日子不好过了,打折销售为加大,提前入冬

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