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宁波法曼庄园上阿里拍卖了!!!!起拍价一个亿!!  [复制]

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发表于 2019/06/26 21:49:36

楼主

分享到: qq sina

今日闲逛阿里拍卖,发现宁波的法曼庄园竟然在阿里拍卖——资产交易频道上线拍卖了!价格还不低,起拍价一个亿!
大家说说这个价格值不值??
阿里拍卖链接:https://zc-item.taobao.com/auction/597002493554.htm?spm=a219w.7474998.paiList.1.5d4b7b9cWXzzdx

阿里拍卖网截图

发现这个法曼庄园在东论还挺有名气,貌似还是个摄影基地。之前好几位大神发表过关于它的帖子。

[恭喜,此贴已于2019-06-29 16:03:38 在玩在宁波 被 dadi2003 推荐,推荐理由:原创内容]

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发表于 2019/06/27 10:17:01

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作为一个从事多年不良资产投行经验的人,我对这个不良资产的看法是这样的,欢迎同行交流切磋。
1,该土地面积为16.2亩,按照拍卖价格为617万/亩,土地性质为工业用地,土地使用年限到2048年,剩余29年。
分析:土地面积,使用年限合适,但是单价过高。而且不知其上手发票价格,税费方面,尤其是土增税会是个巨大的数额。
2,地上上盖物2900多平方,其中有证部分为1099平方。
分析:容积率极低,切无证部分是否合法有待尽调,有随时拆除的危险。收购之后如想再增加建筑面积,规划报批难度大。
3,是否交吉的问题,拍卖公告中说,委托人负责对租约负责,但在实际操作中,一旦成交,租约带来的清场风险巨大,需要在拍卖之前与承租人面谈,并签下租约作废的文件,不然很有可能长时间无法清场的风险。
4,根据图片显示,该地并未作为工业用地用途,而是在工业用地中使用了商业模式,而事实证明,这种商业模式无法经营支撑下去,收购之后是都需要改变业态,是很重要的一个环节,个人认为,在如此低容积率下,个人推荐可改成类似于CS场,卡丁车场,烧烤场等娱乐场所。建筑作为这些娱乐场所的配套设施。当然,那照现在的国家政策,工业用地经过审批是可以申请改为养老院的,那么久需要增加建筑面积,提高容积率,养老是今后一个热门行业。
5,查询其他法律风险,看是否有其他债务问题,有无被再次查封的风险。
综上所述,即使排除以上所有风险,土地单价还是过高,预计一拍流拍,继续关注二拍。谢谢。欢迎同行指正。
    TA共获得: 回复:14
    fwj111
    fwj111 2019/06/27 11:15:12 举报 2 回复
    专业!!!
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    johnnysun
    johnnysun 2019/06/27 13:31:57 举报 1 回复
    工业用地使用商业模式合法吗?
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    johnnysun 2019/06/27 13:58:47 举报 0 回复
    这个没有明确的规定,在规划那边能查到,有很多工业用地是有初始规划的,比如一些产业园,电子产业园就是电子产业工厂,你不可能里面盖个化工厂,但是很多,不是产业园的工业用地,是无限制的。因此,只要不长期荒废,不产生污染等问题,属于灰色地带,不违法。
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    值得一文 2019/06/27 14:18:50 举报 0 回复
    专业,下次买厂房了找你咨询。先存起来
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    marveltony
    marveltony 2019/06/27 14:29:29 举报 0 回复
    牛逼牛逼,东论需要这种专业的评论
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    6个闪
    6个闪 2019/06/27 16:27:07 举报 0 回复
    特意电话咨询了下处置单位,据说当地整个片区已经规划为商业旅游,当地政府已经开始直接变更。如果处置单位这个消息可靠,是否具有投资价值呢?一旦变更为商业旅游,那可操作空间就大了,到时候甚至盖个酒店度假村都不是问题。大神能否给点专业意见??
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    朝辞白帝
    朝辞白帝 2019/06/27 16:43:06 举报 0 回复
    《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条的规定:土地使用者需要改变土地使用权出让合同所规定的土地用途的,应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,按照相关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金并办理登记。
    根据这个规定,是不是可以把这个庄园的工业用地申请变为商业用地?这样问题不就解决了
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    wingsfly@qq
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    6个闪 2019/06/27 17:16:55 举报 1 回复
    首先,我要告诉你,什么叫不良资产,不良资产之所以不良,肯定是有各种各样的原因的,因此,以我的经验,处置方的话最多信一半,因为毕竟他需要的是加快处置,找到接盘侠。其次,变更土地性质,在实际操作中是一项非常复杂而且强度很大的事情,多少地方贪腐因这个而起,因此,现在在反腐的大背景下,谁都知道土地性质直接决定了土地的价值,因此,变更土地性质就成了一个很难完成的任务。以我的经验,主要有这几类:1,旧改,比如原先靠近市区的工业,由于城市规模扩大,工业外迁,原先工业土地收储后变更性质,再尽心挂牌,2,强烈的政策信号,除此2项之外,用地性质的变更是难上加难。归根结底,变更土地性质必须需要一个牵头,一般人做不了这个事,只有政府来牵头,因为涉及到国土,规划,住建,交通,环保,消防等多部门联合协调。试想一下,你自己能否将这些部门联动起来。因此,就回到了我一开始说的----政策,首先,你要有当地人民政府未来工作计划并报发改委审批后的文件,这个文件会将今后该地区的主要发展方向列出来,在这个大背景下,才有可能实现全局联动,达到改变土地性质的可能。这也能回答下一个朋友的留言,总结起来,就是有条例,无出路,靠政策,有出路,莫轻信。希望对你有帮助。
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    wingsfly@qq 2019/06/27 18:07:18 举报 0 回复
    感谢感谢!不知道能不能找到这个文件,要是真有的话再来跟您请教。
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    喂人民服雾
    喂人民服雾 2019/06/28 12:41:59 举报 0 回复
    专业,好同志
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    johnnysun
    johnnysun
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    wingsfly@qq 2019/07/01 14:56:41 举报 0 回复
    有明确规定的,工业用地和商业用地审批不一养的,产业园并不表示所有企业必须是这个类型,电子园区里盖化工厂,只要没有污染和危险,园区和工商审批通过就可以。工业用地转商业用地是要到国土资源局去更改土地性质,这个基本上做不出的
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    amy yan
    amy yan 2019/07/02 15:02:36 举报 1 回复
    an
    amy yan2019/07/02 14:59:42举报 0 回复 删除 |
    趁个热度看了一下这个资产,同志,这并非你说的不良资产,只是正常的资产买卖,无非用了网络竞价方式。也就是说--它无非是个大宗的二手房交易而已。阿里上拍的正常个人(企业)资产貌似越来越多了。且根据区的新闻公示,凤岙村已经被规划为“中医药古村”商旅,也就是说原产权人本来不符合规定拿工业用地造了商业用途,却歪打正着符合了政府规划方向。若是如期直接变更完成,加上规划及独享的水库,此地价值会非常高。本人觉得原产权人应该再捂一下,变更完成再卖
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    amy yan
    amy yan 2019/07/04 15:29:43 举报 0 回复
    伪专家,是来趁名气的吧?好好的“正常资产”被说成“不良资产”,各路新闻看了此贴和评论,都拿“不良资产”作主题趁热度,我也是彻底醉了!跟帖的也这么多,就没一个人看看是不是你们说的不良,哎…小心老板找你们算帐
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    wingsfly@qq
    wingsfly@qq
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    amy yan 2019/07/08 11:48:06 举报 1 回复
    不管是什么资产,事实上现在已经出现了经营问题,需要转让,在市场上就是被定为成“不良资产”,而且,我只是客观分析,容积率,用地性质,业态改造等方面而已。你如果觉得是个优质资产,你也可以上手去盘活啊,我觉得都是探讨而已。资产这东西就是这样,有人觉得是优质的,有人就会觉得不值,就像每个人心中都有自己的汉姆雷特一样。既然你说是优质资产,或者说是正常资产,你也可以说明你的理由,没必要采取威胁的手段,毕竟这是个言论自由的社会。
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    发表于 2019/07/02 15:07:43

    各位看官先看清楚,这不是法拍,无非是一个大宗二手房交易,这个地方网上订不到,要通过朋友找老板定,我去过特别喜欢。大概是政府规划在即,老板觉得价值差不多了就卖了吧。据说咱们当地很多企业家喜欢这块地呢,不知道买家买走会不会变更用途,还有没有美景可赏。

      发表于 2019/06/27 10:31:30

      1867年3月30日,俄国把151.9万平方公里的阿拉斯加卖给美国,售价为720万美元
        TA共获得: 回复:1
        梦想的彼岸
        梦想的彼岸 2019/06/27 17:26:17 举报 0 回复
        公元1年阿拉斯加无主之地。你不用花一分钱,就能在那裸奔
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        发表于 2019/06/27 11:40:46

        庄园进去要被赶出来,不管是预定过还是没有预定过,先赶再说。这样你说生意会好?
          TA共获得: 回复:2
          maybee@qq
          maybee@qq 2019/06/27 16:35:29 举报 0 回复
          怪不得那女人那么会骂人,原来是快倒闭了。。。气无处撒
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          amy yan
          amy yan 2019/07/05 12:55:32 举报 0 回复
          摄影基地,私人领地,人多了进去婚纱照怎么拍啊,不让人进去实数正常
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          发表于 2019/06/27 20:01:38

          好奇怪,这块地为什么会是工业用地呢?那地方不应该是工业区啊,按现在的情况,你倒是开工厂试试,立马就要你关。
            TA共获得: 回复:1
            6个闪
            6个闪 2019/06/27 20:12:17 举报 1 回复
            处置单位也说那块地区整个片区已经规划为商业旅游,这个庄园是那片唯一的一块工业用地,当地政府有直接变更土地性质的意思。那块地开工厂显然不合适,还是搞旅游开发什么的靠谱点。
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            发表于 2019/06/27 08:53:05

            以前拍婚纱照的地方,现在不知道干什么用。不过挺大的。
              TA共获得: 回复:2
              改网名@qq
              改网名@qq 2019/06/27 13:00:15 举报 0 回复
              我以前也在那个拍的
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              nicom2008
              nicom2008 2019/06/27 15:03:05 举报 0 回复
              都给你们拍黄了 场子
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              发表于 2019/06/27 09:54:24

              废话,当然是工业用地,能造商品房的话,早被各种房企收了,还需要上来拍卖吗?

                发表于 2019/06/27 09:06:02

                索菲亚的婚纱摄影基地嘛,有钱真该买喽,一个亿 不贵,里面很大
                  TA共获得: 回复:1
                  johnnysun
                  johnnysun 2019/06/27 13:33:14 举报 0 回复
                  如果土地性质是工业用地的话,做婚纱摄影基地似乎不合法,那是商业用地性质
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                  发表于 2019/06/27 09:09:27

                  拍卖的资产最忌讳产权存在争议

                    发表于 2019/06/27 09:17:28

                    性质为国有工业用地,散了吧

                      发表于 2019/06/27 09:18:20

                      工业用地,,,交税交起来不得了,,

                        TA共获得: 回复:1
                        6个闪
                        6个闪 2019/06/27 16:30:14 举报 0 回复
                        是的,这块要考虑
                        • :+1:
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                        发表于 2019/06/27 10:22:36

                        值与不值 跟你我老百姓没任何关系,是肉也是人家吃的,是药也毒不到我们,真有一个亿资金,来我银行存钱那就好了

                          发表于 2019/06/27 10:42:54

                          在横街,靠水库,有民宿可以住,带小孩子去那边草坪上玩玩,拍拍照片

                            发表于 2019/06/27 10:46:02

                            开价100亿,轰动效应就更大了
                              TA共获得: 回复:3
                              雷克理索
                              雷克理索 2019/06/27 15:42:30 举报 0 回复
                              你以为是宁波新世界啊?
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                              • :em142:
                              论东南西北
                              论东南西北
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                              雷克理索 2019/06/27 16:00:39 举报 0 回复
                              宁波新世界也值一亿吗
                              • :+1:
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                              • :泪奔:
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                              • :亲亲:
                              • :伤心:
                              • :偷乐:
                              • :吐:
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                              雷克理索
                              雷克理索
                              回复
                              论东南西北 2019/06/27 16:35:16 举报 0 回复
                              汗,你居然不知道宁波三江口的新世界? 投资150亿,世界顶级团队打造的商业综合体
                              • :+1:
                              • :啊哈:
                              • :爱心:
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                              发表于 2019/06/27 11:29:00

                              我婚纱照就是在这里拍的。。

                                发表于 2019/06/27 11:29:45

                                偏僻的地方,没有生意

                                  发表于 2019/06/27 12:01:50

                                  你买期房、二手房,还是买司法拍卖房子,都应该考虑风险问题,你能承担这风险你就可以买!但是,这司法拍卖房子风险有点高!且不说钱的问题,你工业用地进行商用,本身就是违规的,那么到时能不能过户?另外,还存在租赁问题!买卖不破租赁,如对方不搬,怎么办?即使对方承担一定期限内搬离,但到时反悔怎么办?同时还存在无证建筑,如果要先拆除无证建筑才可以过户,怎么办?由此而联想的普通的正在拍卖的住宅,这些问题都应该考虑到,至于其他的户口迁入、学籍占用、拖欠费用、实际面积与证载面积是否一致,等等,这些问题都应该考虑到!
                                    TA共获得: 回复:1
                                    朝辞白帝
                                    朝辞白帝 2019/06/27 16:46:09 举报 0 回复
                                    看了一下,这个不是司法拍卖吧,处置单位都不是法院。
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                                    发表于 2019/06/27 12:02:51

                                      发表于 2019/06/27 12:11:38

                                      先改名再拍卖

                                        发表于 2019/06/27 14:41:11

                                        工业用地性质,一拍二拍三变卖,没人会去买的。
                                          TA共获得: 回复:1
                                          6个闪
                                          6个闪 2019/06/27 16:28:51 举报 0 回复
                                          据说当地整个片区已经规划为商业旅游
                                          • :+1:
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                                          发表于 2019/06/27 16:53:50

                                            发表于 2019/06/27 17:57:49

                                            我去,去年拍的照片,今年就要拍卖了!亏我还用照片做公众号头像
                                              TA共获得: 回复:2
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                                              6个闪 2019/06/27 18:04:18 举报 0 回复
                                              看来在那边拍过照片的人不在少数呀
                                              • :+1:
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                                              • :可怜:
                                              • :抠鼻:
                                              • :哭:
                                              • :困:
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                                              • :em142:
                                              雨淋天下
                                              雨淋天下
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                                              地方其实还是不错的
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                                              发表于 2019/06/27 19:07:05

                                              1.土地性质问题:工业用地严格意义上是用于生产制造的,盖工厂的,但是又是湖边,能盖啥工厂,税收是大问题,接着就是环保。做影楼严格也不合法。说到底现在对于水源边的土地使用都比较严格;
                                              2. 产权问题:回头说拆就拆,房屋也没有,买块空地毛用都没。
                                              3. 适合有本事的,工业变商业,1亿低了。而且说实在的,工业变商业的土地不要太多,具体不说了,反正大家都看得到,工厂拆了盖房子都是。回头搞个景区开发规划啥的,当然背景很厚了。
                                                TA共获得: 回复:1
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                                                是的,还是有操作空间的,关键在土地性质问题上。
                                                • :+1:
                                                • :啊哈:
                                                • :爱心:
                                                • :拜拜:
                                                • :鄙视:
                                                • :不要啊:
                                                • :大汗:
                                                • :大哭:
                                                • :大笑:
                                                • :呆呆:
                                                • :得瑟:
                                                • :顶:
                                                • :发火:
                                                • :激动:
                                                • :惊吓:
                                                • :纠结:
                                                • :可怜:
                                                • :抠鼻:
                                                • :哭:
                                                • :困:
                                                • :泪奔:
                                                • :潜水:
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                                                • :伤心:
                                                • :偷乐:
                                                • :吐:
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                                                发表于 2019/06/27 20:08:26

                                                杭州长生路32号了解一下。

                                                  发表于 2019/07/18 16:24:06

                                                  600多万一亩,请问评估价格能有多少?还是工业用地,就算拆迁也是按用地性质补偿的,那个点位能有多少一亩
                                                    1 到第

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