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二手房买卖 ,先过户再贷款这样合理吗?  [复制]

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发表于 2019/05/19 16:18:41

楼主

分享到: qq sina

我是卖方,问了几家中介貌似都是先办理过户再让买房贷款,我这边也签署了新房的协议,要6月底拿出首付。那么问题来了,如果因为买方征信有问题或者银行因不可控因素放款慢,导致我在六月底拿不到房款,一方面我要面临新房的违约,另一方面我的房已经过户了,法律上不是我的房子了。对卖方来说,银行延误放款他们不能及时把户口迁入和入住,影响小孩就学和生活。对双方都没有好处。也印证了宁波在二手房交易上存在很大的不规范。
刚刚在网上查到,宁波房产交易信息网上公布的二手房买卖流程中,工商和建行开始施行资产前置审核,通俗点就是先办理贷款再过户。
问了中介他说没有听说过这个消息。
我想问下大家有没有先贷款后过户的,或者有没有在建行或者工行上班的,这个消息属实吗?

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发表于 2019/05/20 08:27:15

你屁股能不能坐到银行那边??、
如果银行没有房产证抵押,就放款,银行的风险怎么办?
不过银行放贷都是直接放给卖房的人,也就是房东。买房的人没机会拿到钱的。
另外先过户,因为征信问题,贷不了款,那就打官司再过回去呗,税费有首付呢,钱嘛也不会损失,只是比较麻烦了
    TA共获得: 回复:5
    宁静致远qq@qq
    宁静致远qq@qq 2019/05/20 11:30:28 举报 0 回复
    现在是2年后才能交易,重新过户给楼主需要2年后才可以,不像以前交契税+个税+5.6%的增值税就可以过户
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    阿波罗888
    阿波罗888
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    宁静致远qq@qq 2019/05/20 15:40:51 举报 0 回复
    就是啊,你说过户就过户啊,有很多限制好吧, 有些人是站着说话不腰疼的
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    vickyyy@qq
    vickyyy@qq 2019/05/20 15:41:28 举报 0 回复
    预审批相当于买方卖方和银行的三方协议,建立在房东确定要把房子卖给买方的基础上,做的预贷款审批合同。一旦过户,银行就可以放款
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    lhd85
    lhd85
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    vickyyy@qq 2019/05/21 09:33:37 举报 0 回复
    宁波几乎没有这么操作的, 最多提前拉下征信。
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    发表于 2019/05/20 08:41:03

    确实存在风险,很多其他城市都在过户前银行做预审批,确认通过后才过户。前期的首付款也是在银行做资金监管,如果中间流程出问题也可以退回。宁波的有关部门可能不太在意这些吧,呵呵。
      TA共获得: 回复:3
      vickyyy@qq
      vickyyy@qq 2019/05/20 15:51:34 举报 0 回复
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      nbxsyao110
      nbxsyao110 2019/05/20 15:53:11 举报 0 回复
      是的 宁波乱搞的
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      lhd85
      lhd85
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      nbxsyao110 2019/05/21 09:33:32 举报 0 回复
      不是乱搞, 是不作为。
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      发表于 2019/05/20 09:40:18

      当然合理,如果先贷款再过户你作为房东跑了,他怎么办?现在先过户再贷款,万一他要是贷款不成功或者跑路,至少他房子还在,你可以根据合同向法院提起诉讼,况且首付在你手里,你不会亏。这样做对大家都有保障。
        TA共获得: 回复:2
        nodiy
        nodiy 2019/05/20 14:27:39 举报 0 回复
        跑得了和尚跑不了庙
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        二手淘房网@wechat
        二手淘房网@wechat 2019/05/20 17:04:12 举报 1 回复
        对 房子是不动产,不是想跑就能带走的,虽然法律不是万能的,但是对付这种无赖还是有用的,再说只要在卖买过程中双方谨慎点就行,违约成本高一点我想现在不懂法的人不多,故意违约的后果都心知肚明,谁会与钱开玩笑的。
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        发表于 2019/05/19 21:58:03

        我也纠结过这个问题,所以楼主和买方一起去人民银行拉征信自己验证下。

          发表于 2019/05/20 08:51:09

          宁波这个流程确实存在隐患,上海就是先贷款审批,审批通过后,交易中心才给你办理过户手续,宁波以后应该也会改的
            TA共获得: 回复:8
            lkasd
            lkasd 2019/05/20 11:35:23 举报 0 回复
            这也是个原因导致宁波的房价比同类城市低,因为交易风险大流动性就差,如果以后完善交易流程,宁波的房价还会继续涨价的!
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            粢饭汉堡包
            粢饭汉堡包 2019/05/20 11:41:30 举报 0 回复
            政策主管领导不买卖房 不急
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            lhd85
            lhd85 2019/05/20 13:08:43 举报 0 回复
            城市管理水平落后, 没有办法。
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            阿波罗888
            阿波罗888 2019/05/20 15:49:36 举报 0 回复
            还是上海做的对,我就遇到过。夫妇两个人买我的房子,(我是置换 ),后来贷款时候丈夫征信通不过, 急死人的。 当时房子没过户,付了首付,合同里又没有约定这个贷款不了怎么办,房价每天涨,结果是耽误了5个月后 贷款下来了,5个月房价也是每天上涨 ,真的亏大了 。后来中介想了个办法,让那夫妇两个人离婚, 合同重新签,只卖给妻子。妻子银行贷款又遇到麻烦,一个人贷款,她工资有不高,带不了那么多,又是耽误很久,反正最后把我搞死了,损失惨重
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            二手淘房网@wechat
            二手淘房网@wechat 2019/05/20 16:53:13 举报 1 回复
            先去办理贷款申请就是确定购买方的贷款资格,这种操作几年前就在做了,与国家有什么关系,这是行业机构为卖买双方的安全起见而考虑做的,为什么现在才有人说现在规范了,说白了就是在说这个话的人如果是是中介的话说明他对中介这行业还不是一个专职经纪人,如果说这个话的人是顾客的话那到可以理解,因为他们不了解交易流程中的风险,对于这种防范手段的设置在一定程度上对风险管控可以起到绝对性作用。

            对于楼主的担心也不是不无道理,但是楼主你所说的这种风险还必须要通过合同的约定去约束去规避,只有通过高强度高成本的约束才能避免风险,

            说实话现在的中介人员把目光都放在了中介费与吃差价这里了,对规避风险不是太重视,也许是不够专业吧,有的还把自己说成什么置业专家。哈哈

            其实我也是中介,我也做了快20年了,我从不认为做中介要什么特别技能,我认为只要拿出自己的真诚把事实告知顾客就行,钱虽然都喜欢,但是单纯的靠说谎欺骗来赚黑钱的话那是走不远的
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            vickyyy@qq
            vickyyy@qq
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            二手淘房网@wechat 2019/05/20 16:58:45 举报 0 回复

            但是对于老百姓能卖几次房子,都是没经验的,相当于风险都在卖房这,一个不小心就掉坑里了

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            二手淘房网@wechat
            二手淘房网@wechat 2019/05/20 17:27:59 举报 1 回复
            其实房屋卖买很简单愿买愿卖的事,没有那么多复杂的事,都是被中介说复杂的,再说现在不懂法的人也不多,只要分清楚责任与义务一些社会无赖也不是傻子,他也不会拿金钱去赌法律,但是最要担心的是一些炒房者与吃差价的中介,如果是这些人的话那就不好说了,如果是他故意设计的坑,那你想不跳可能也办不到了
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            粢饭汉堡包
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            二手淘房网@wechat 2019/05/21 09:56:17 举报 0 回复
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            发表于 2019/05/19 16:20:30

            宁波现在没有预审批 所以都是先过户后贷款
              TA共获得: 回复:8
              vickyyy@qq
              vickyyy@qq 2019/05/19 16:28:24 举报 0 回复
              但是政府不是公示了吗,工商和建行可以预审批
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              alessii
              alessii
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              vickyyy@qq 2019/05/19 21:54:48 举报 0 回复
              上几天新闻有听说了,而且首付款还可以打到监控账户。但实际还没人操作吧。
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              宁波人爱吃哈将
              宁波人爱吃哈将 2019/05/20 11:42:57 举报 0 回复
              宁波有银行可以做预审批 不是所有银行
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              二手淘房网@wechat
              二手淘房网@wechat 2019/05/20 17:06:30 举报 0 回复
              为什么不是所有银行,是银行都可以提前申请
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              二手淘房网@wechat 2019/05/21 13:34:49 举报 0 回复

              不是所有银行 现在公示出来只有两家 且手续并不规范

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              vickyyy@qq 2019/05/21 13:38:04 举报 1 回复
              我说了所有的银行都容许你去审核,而是所有的银行都不可以提前申请
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              vickyyy@qq 2019/05/21 13:40:57 举报 0 回复
              审核与申请是二个事你懂吗,审核只能证明你可以贷款贷多少款,申请是实质性正式申请办理的开始
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              二手淘房网@wechat 2019/05/21 15:14:44 举报 0 回复

              我们再说预审批 你说预审核 这完全是两个概念,做预审批 重在批字 银行要签字的 审核就是口头说一下 没什么法律效益的

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              发表于 2019/05/19 17:05:49

              先过户再贷款是这样的,没房产证银行怎么会贷款给买家。
              只是卖家切记放款时间一定最先要确认,订合同前跟买家或中介或银行确认,尽量选择大银行办理按揭。
              今年上半年房市不算火爆,我咨询其他中介放贷时间都是半个月或一个月。可是我年后卖的房子足足等了两个多月才拿到一百多万尾款,再晚点,买的房子那边快要违约了,这两个多月真是等得心急如焚。
                TA共获得: 回复:12
                vickyyy@qq
                vickyyy@qq 2019/05/19 17:41:48 举报 0 回复
                其实很多城市都是先办理预贷款审批再过户的,对买卖双方都比较有保证。
                签合同的时候没有说一个日期内一定要收到贷款,当时中介和买房说这个看银行时间不能确定,所以这点我很担心,在网签的时候可以补充进去吗。
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                snake_ahui
                snake_ahui 2019/05/19 20:20:50 举报 0 回复

                先审批,不用先贷款。审批通过,对买家卖家都是好事!买家平时自己也不会查征信,如果首付付了,房子过户了,对卖家而言那真是倒大霉!

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                vickyyy@qq
                vickyyy@qq
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                snake_ahui 2019/05/19 21:03:35 举报 0 回复
                对对,确实是这样
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                lhd85
                lhd85 2019/05/20 13:10:13 举报 0 回复
                预审批, 是不是上学没上好, 无法理解预的意思。
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                lhd85
                lhd85 2019/05/20 13:10:44 举报 0 回复
                怪自己合同没签好把,违约金定高点, 就不会这样了。
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                vickyyy@qq
                vickyyy@qq 2019/05/20 16:14:33 举报 0 回复

                签合同的时候 中介和买方都不能确定贷款多久能下来 他们说这个是银行的事 他们无法保证 这个情况怎么办

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                vickyyy@qq 2019/05/20 16:30:31 举报 0 回复
                银行总有个大概放贷时间吧?中介公司一直跟银行打交道,问办理按揭的中介人员比较靠谱。我自己是三月初问的买家什么时候尾款能到,买家答复是问了银行,四月底肯定能到账,结果真的是四月三十号下午到账。我心急如焚是因为担心银行万一说话不算话,延后放贷可咋办,我又买了房,房东也一直在等我的尾款呢。后来虽然等的过程心焦,总算是虚惊一场。
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                vickyyy@qq 2019/05/20 16:33:02 举报 0 回复
                让那个买家首付多付点,尾款越少,银行应该越快放贷吧,17年我买房时,按揭只有四十万不到,银行一星期就放款了。如果首付少,放贷时间又不确定,那就不卖了。
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                ch有谁共鸣 2019/05/20 16:44:09 举报 0 回复
                而且一星期放贷,是当时办理按揭前银行工作人员自己说的,实际结果也是如此。
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                ch有谁共鸣 2019/05/21 13:06:25 举报 0 回复
                说明你不懂行情, 那个时候房贷容易。
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                lhd85 2019/05/21 13:27:00 举报 0 回复
                那你介绍下,现在放贷是什么行情?四大行多久放贷?商业银行多久放贷?
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                ch有谁共鸣 2019/05/21 13:28:45 举报 0 回复
                总之很不靠谱,有长有短,一个星期几乎不可能。
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                发表于 2019/05/19 19:07:39

                我也曾经担心这个问题,上次不是有个中介搞诈骗,房东卖房只收到中介30%的首付款(中介的人假装是买房的),然后中介就把房子抵押银行后卷款跑路了。。。
                  TA共获得: 回复:4
                  vickyyy@qq
                  vickyyy@qq 2019/05/19 20:21:12 举报 1 回复
                  额。。这个人迟早要被抓住的吧,能跑到那里去
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                  qiuyi007
                  qiuyi007 2019/05/19 21:24:02 举报 0 回复
                  好像是台州的一家中介吧.
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                  vickyyy@qq 2019/05/20 15:53:03 举报 1 回复
                  当然跑不到那里去,跑个 5年 看看你怎么办;5年中他不小心被车撞死了,你又能怎么办,说的轻巧
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                  粢饭汉堡包
                  粢饭汉堡包
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                  阿波罗888 2019/05/22 15:36:08 举报 0 回复
                  呃 无法反驳
                  • :+1:
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                  发表于 2019/05/20 06:46:19

                  宁波望春120万三房二厅错过没有了微信15267815188
                    TA共获得: 回复:1
                    jy873899142
                    jy873899142 2019/05/25 19:43:30 举报 0 回复
                    我朋友最近在看房。你那个
                    多少平?几楼呀?什么小区?
                    • :+1:
                    • :啊哈:
                    • :爱心:
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                    • :惊吓:
                    • :纠结:
                    • :可怜:
                    • :抠鼻:
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                    发表于 2019/05/20 08:17:24

                    银行放贷直接打到房东账户上的,不要担心啦
                      TA共获得: 回复:19
                      千寻2
                      千寻2 2019/05/20 10:52:04 举报 0 回复
                      楼主担心的是房子已经过户了,但是买房因为征信问题导致无法贷款。
                      • :+1:
                      • :啊哈:
                      • :爱心:
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                      • :鄙视:
                      • :不要啊:
                      • :大汗:
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                      • :顶:
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                      • :激动:
                      • :惊吓:
                      • :纠结:
                      • :可怜:
                      • :抠鼻:
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                      • :泪奔:
                      • :潜水:
                      • :亲亲:
                      • :伤心:
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                      • :吐:
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                      • :献花:
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                      • :晕:
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                      • :em142:
                      80后大叔再战东论
                      80后大叔再战东论
                      回复
                      千寻2 2019/05/20 10:57:12 举报 0 回复
                      卖家不能贷款,作为买家赚翻了啊。
                      • :+1:
                      • :啊哈:
                      • :爱心:
                      • :拜拜:
                      • :鄙视:
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                      • :大汗:
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                      • :顶:
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                      • :激动:
                      • :惊吓:
                      • :纠结:
                      • :可怜:
                      • :抠鼻:
                      • :哭:
                      • :困:
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                      • :潜水:
                      • :亲亲:
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                      lkasd
                      lkasd
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                      80后大叔再战东论 2019/05/20 11:33:46 举报 0 回复
                      你可能没有理解,楼主是担心买家付了首付然后房子已经过户,如果买家的贷款批不下来,房东卖家既拿不到钱房子也没了
                      • :+1:
                      • :啊哈:
                      • :爱心:
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                      • :得瑟:
                      • :顶:
                      • :发火:
                      • :激动:
                      • :惊吓:
                      • :纠结:
                      • :可怜:
                      • :抠鼻:
                      • :哭:
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                      • :伤心:
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                      • :吐:
                      • :晚安:
                      • :围观:
                      • :献花:
                      • :疑问:
                      • :晕:
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                      千寻2
                      千寻2
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                      80后大叔再战东论 2019/05/20 12:11:30 举报 0 回复
                      万一已经过户了,贷款办不下来。怎么办??
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                      千寻2 2019/05/20 12:23:57 举报 0 回复
                      卖家违约,接下来就看你自己了。
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                      lkasd 2019/05/20 12:25:44 举报 0 回复
                      房产2年内不得再次交易,你怕啥啊。你找个律师起诉对方,稳赚的。
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                      lhd85
                      lhd85
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                      80后大叔再战东论 2019/05/20 13:12:43 举报 1 回复
                      赚个球, 除非你合同里规定巨额违约金,要不然赚什么?几年内拿不到钱, 房子也不能过户。
                      这时候你小孩上不了学, 自己无家可归。不知道你公务员怎么靠上去的。
                      • :+1:
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                      lhd85 2019/05/20 14:01:25 举报 0 回复
                      你不懂就去问律师,我是不会告诉你的。
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                      80后大叔再战东论 2019/05/20 16:53:12 举报 0 回复
                      比如合同上又没写征信问题导致无法贷款要赔偿,什么都没写,也能赔偿吗?
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                      崇山峻岭01 2019/05/20 17:26:24 举报 0 回复
                      买家违约了,就必须承担违约责任。
                      • :+1:
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                      lhd85
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                      80后大叔再战东论 2019/05/21 13:07:11 举报 0 回复
                      违约责任是什么呢?能不能细化点, 一块钱也是责任啊。
                      • :+1:
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                      lhd85 2019/05/21 13:17:27 举报 0 回复
                      不懂去问度娘啊,我不做普法教育。
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                      lhd85
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                      80后大叔再战东论 2019/05/21 13:31:23 举报 0 回复
                      看下魏则西的下场, 还度娘。就是你这样不干实事的公职人员太多。
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                      lhd85 2019/05/21 14:11:13 举报 0 回复
                      不学无术
                      • :+1:
                      • :啊哈:
                      • :爱心:
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                      lhd85
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                      80后大叔再战东论 2019/05/21 14:25:25 举报 0 回复
                      说的好起码有自知之明, 你这样的人你这样的团队, 就是不学无术。
                      • :+1:
                      • :啊哈:
                      • :爱心:
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                      lhd85 2019/05/21 14:28:58 举报 0 回复
                      不跟出门不带脑子的人争论
                      • :+1:
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                      二手淘房网@wechat
                      你说人家不学无术,难道你学而有术了,那年台州不是中介作的案吗,让人家不懂去问律师,应该是你不懂少出来现眼,还什么80后,我60后都懂得尊重他人的议论,难道80后不需要尊重吗,说话的口气那么重干吗
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                      80后大叔再战东论
                      我都告诉你了,你还需要请律师吗?我不会让同行丢饭碗的,难道你不知道跟律师咨询是要付费的吗?
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                      粢饭汉堡包
                      粢饭汉堡包
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                      80后大叔再战东论 2019/05/22 15:38:33 举报 0 回复
                      难得凑一帖 谈钱伤感情
                      • :+1:
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                      发表于 2019/05/20 09:39:51

                      我一套房子,7个月才拿到尾款,眼睁睁从卖房时的200万,涨到了拿到尾款的260万,唉。。。
                        TA共获得: 回复:8
                        lhd85
                        lhd85 2019/05/20 13:13:18 举报 0 回复
                        还是合同没签好。
                        • :+1:
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                        vickyyy@qq
                        vickyyy@qq 2019/05/20 15:54:15 举报 0 回复
                        7个月 你怎么不催中介啊 催银行 这怎么等的了 房价都涨上去了
                        • :+1:
                        • :啊哈:
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                        阿波罗888
                        阿波罗888
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                        lhd85 2019/05/20 15:55:24 举报 1 回复
                        是的 ,合同没签好,但是 一般普通人能卖几次房子,根本不知道 合同里会有那么多的坑等着
                        • :+1:
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                        lhd85
                        lhd85
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                        vickyyy@qq 2019/05/20 16:19:17 举报 0 回复
                        催有什么用啊, 谁睬你。
                        • :+1:
                        • :啊哈:
                        • :爱心:
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                        阿波罗888 2019/05/20 16:20:24 举报 0 回复
                        你说得对, 我就是吃过亏的, 以后肯定要注意怎么写违约金。
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                        粢饭汉堡包
                        粢饭汉堡包 2019/05/22 15:38:58 举报 0 回复
                        损失7个月利息 60万又不关你事
                        • :+1:
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                        hbbb19860618
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                        粢饭汉堡包 2019/05/23 09:27:00 举报 0 回复
                        1. 你说的没错,60W跟我没关系,买卖的时间点
                        2. 合同里没有写清楚尾款的时间与补偿,否则我可以拿到额外的补偿
                        3. 宁波是先过户的,否则我可以单方面违约,少于增值的60W
                        所以,我的结论是,以后卖房的合同里,必须写清楚尾款的截至日期以及预期的补偿措施
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                        hbbb19860618 2019/05/23 09:36:03 举报 0 回复
                        思路清楚 咱不能预知未来 顺其自然
                        • :+1:
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                        发表于 2019/05/20 09:43:48

                        应该先审查征信什么的
                          TA共获得: 回复:1
                          lhd85
                          lhd85 2019/05/20 16:20:19 举报 1 回复
                          也没用, 银行没额度, 就是不给你放款。
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                          发表于 2019/05/20 11:11:33

                          先让中介确认买房人的征信没有问题,再去银行预审批这位买房人最多可以贷款多少,多少时间可以放贷。这样就可以确认买房人首付需要几成。卖房人也可以稍微安心一点。还是要找一家实力强信用好的中介比较靠谱。
                            TA共获得: 回复:3
                            lkasd
                            lkasd 2019/05/20 14:06:29 举报 1 回复
                            中介无法查询人家征信的,而且征信不能随便查,查询次数多了反而更加难贷款,银行也不会预审,告诉你可以贷款多少,多久可以放贷,贷款审批放贷时间谁都无法预计(要看银行资金情况),宁波这边公积金贷款超过6个月才放款的都有!反正宁波这边交易流程比较混乱。。。
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                            zjnbycq
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                            lkasd 2019/05/20 14:20:13 举报 0 回复
                            买房人的征信自已先去中国人民银行征询来后,再给中介确认没有问题,由中介负责通知卖房者。中介也是要负责的,不然中介有什么权利收费,要收费就要负责。责权是对等的。
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                            lkasd 2019/05/20 14:21:54 举报 0 回复
                            我去年卖房就是这样操作的,中介说买房人征信已经征过没有问题,和中介合作的几家银行都预审过了,而且都知道几家银行的信贷资金情况,一般都在两个月内放款。
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                            发表于 2019/05/20 11:33:03

                            楼主胆子很大啊,没拿到全款就敢买新房,你风险很大了,6月底拿不到的话,买的新房要违约了
                              TA共获得: 回复:6
                              lkasd
                              lkasd 2019/05/20 11:37:12 举报 0 回复
                              在宁波的所有贷款二手房交易都是楼主这个流程,买家付了首付然后直接过户,再等贷款下放,所以交易风险很大,如果完善交易流程宁波房价还能涨很多!
                              • :+1:
                              • :啊哈:
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                              粢饭汉堡包
                              粢饭汉堡包
                              回复
                              lkasd 2019/05/20 11:46:06 举报 0 回复
                              被骗了找政府要 总不能一直不合理下去
                              • :+1:
                              • :啊哈:
                              • :爱心:
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                              • :发火:
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                              • :晚安:
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                              • :em142:
                              qiantong1986
                              qiantong1986 2019/05/20 13:28:57 举报 0 回复
                              我也是这样,我也是等着卖掉房子的尾款下来后付新房的首付,说的我好心慌啊
                              • :+1:
                              • :啊哈:
                              • :爱心:
                              • :拜拜:
                              • :鄙视:
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                              • :发火:
                              • :激动:
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                              • :可怜:
                              • :抠鼻:
                              • :哭:
                              • :困:
                              • :泪奔:
                              • :潜水:
                              • :亲亲:
                              • :伤心:
                              • :偷乐:
                              • :吐:
                              • :晚安:
                              • :围观:
                              • :献花:
                              • :疑问:
                              • :晕:
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                              • :em102:
                              • :em103:
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                              lhd85
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                              qiantong1986 2019/05/20 16:23:40 举报 0 回复
                              合同里注明尾款日期,以及违约金额,快谢谢我。
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