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这个小区十年翻三番,吓得我赶紧抛掉了手里的股票  [复制]

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发表于 2019/05/16 21:02:30

楼主

分享到: qq sina

小花的朋友阿毛有一件引以为傲的事情,一直是他在小花面前嘚瑟的资本

其实也没啥了不起的,就是以前在东部新城买了一套房,到现在为止已经翻了三番

但就是很牛逼,翻上去的这些钱怕是得小花咸菜馒头十数年才能省的下来

说到这里,大家应该也猜到了,今天我们要说的小区就是东部新城第一个商品房小区—锦绣东城

开始聊锦绣东城之前先给大家算一下锦绣东城到底涨了多少:
2008年左右开盘,开盘价约8000元/㎡
2019年5月,搜房网显示挂牌均价31557元/㎡(实际成交还不止,按32000元/㎡计)
11年下来,涨了300%整,复利计年均涨13.4%,单利计年均30%了。。。
谁说年均收益10%以上的理财产品不靠谱的,我看锦绣东城就很靠谱嘛!

说起锦绣东城,相信大家都很了解了,东部新城第一个商品房,本地房企老大雅戈尔建造,这里有个有趣的现象,就是锦绣东城的价格在东部新城一直不算低,就算是和类似兰园、东方一品这样的高端豪宅的单价差距也很小,这就是一件很有趣的事情了。

这些小区从房龄上、定位上全部比锦绣东城要好,可是锦绣东城的均价和他们就真的只是差了那么一点点,就算是和当时的顶级豪宅兰园,也只是差了10%,这到底是为什么呢,看完文章你就知道了。

一、小区简介
锦绣东城位于宁波市政府的北面,算是东部新城的核心位置,交付于2010年,共有6个组团,其实也就是分布于六个小地块上,共有1900户左右,对应的学区是新城第一实验学校,小区配套有幼儿园(第二机关幼儿园),位于五号组团。

小区由高层、小高层、多层建筑组成,共25幢房屋,分布于六个组团,被城市道路分割,这种设计规划有好处也有坏处,好处就是这样的布局使得住宅底商十分的活跃,一些日常的基础配套设施就起来了,比如一些餐饮和中小型的便利店,人气相对于其他小区就旺,当然也有坏处,就是各个组团之间被切割成为个体,出入和生活多少受到车流和商铺带来的一些负面影响,具体组团分布见下表:

多层的建筑面积分布91-107㎡,得房率85%;
小高层建筑面积分布87-131㎡,得房率82-86%;
高层建筑面积分布84-150㎡,得房率79-84%。
值得一提的是锦绣东城有种奇葩户型,就是45㎡和88㎡的两套房子合成一套卖(12幢),是受了当时政策对于刚需户型百分比限制的结果(刚需户型面积90㎡以下),当然这种户型就相当于一套房两本证,对处于限购区内的锦绣东城,这种房型交易的难度就会大很多。

假如没有刚需户型的限制,我估计雅戈尔也想把锦绣东城打造成高端小区,毕竟你看现在的东部新城都是豪宅林立。

那么从建筑面积上来看锦绣东城到底是一个什么样的小区呢:

90㎡左右的户型占到了75%,说明从定位上来说,这就是一个刚需盘。

二、外观环境
外观环境仁者见仁,小花不予评判了,毕竟在小花的认识里,雅戈尔所造小区的外观都是中规中矩的

直接看图吧:

小区环境和建筑外观都是中规中矩,挺好的,个性总是不合群的

三、户型
小区以90㎡左右的刚需户型为主,我们找几个户型给大家鉴赏一下:

这个是小高层90㎡的户型

这个是高层125㎡的户型,设计师你太懒了,125㎡的户型设计成这样确实不应该,难道你本来是按照180㎡设计的?那就无敌了

由以上两张户型图,其实我们也可以推出,其实在锦绣东城,将近1/3的房子都是南北不通的

这个就是所说的奇葩户型,88㎡和45㎡一起使用的户型,单看上图是不是觉得好奇葩,但人家用起来是不一样的:

这么看就好太多了

四、价格
2018年的锦绣东城当之无愧在东部新城的所有商品房小区里排第一的,一年成交了84套,远远的高出了其他小区(除了安置房书香景苑)

我们来看看锦绣东城近期的成交价格:

除了一套楼层较差的,其余全部在搜房网的均价之上,11年房龄的小区,能有这么坚挺的价格真的是不容易

总结
看到这里有人会说,小花你写了这么多,还是没有回答为什么锦绣东城的单价这么高,和那些高端的豪宅都这么接近
其实小花在文中其实已经提到了,这是由锦绣东城的定位决定的,这是一个刚需定位的小区,总价相对就低,那些手头预算不充足而又迫切想在东部新城落户的购房者没有其他商品房可以选择,只能扎堆买到锦绣东城来,造成锦绣东城的价格上涨,不信的话我们来看看同一学区其他小区的户型区间:

相比起锦绣东城300万上下的入场价格(其实也就相当于东部新城新城第一实验学区商品房的门槛价格),其他小区真的是高了好多,像东方一品、璟融府真是高攀不起,小花真心想问一下:
你们的钱都是怎么赚的,带带我好不好

当然刚刚说的是主要原因,也有一些相对次要的原因,比如因为开盘早,所以物业费相对那些后开盘的便宜,2元不到的物业费比起周边小区,也省了不少的生活成本;再比如具体的户型设计、面积赠送和容积率较低等方面的因素,但是主要还是价格这个因素。

相关更多精彩内容,欢迎关注微信公众号:马小花看房记

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发表于 2019/05/16 22:24:47

户型挺奇葩的

    发表于 2019/05/17 08:49:06

    户型奇葩的不要太严重,去看过一套120平的,客厅全暗间,南北绝对不通透。绝不能买临街商铺楼上的,不然你会短命的。不是一般的吵,下面还有好多各种小饭店。

      发表于 2019/05/17 09:53:25

      好汉不提当年。当年我女朋友都好几个。现在光棍一个。

        发表于 2019/05/17 14:59:18

        这叫三倍,不叫三翻
        8000翻三翻是64000
          TA共获得: 回复:1
          猜猜@wechat
          猜猜@wechat 2019/05/18 01:41:28 举报 0 回复
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          发表于 2019/05/17 21:11:05

          这个涨幅不算多,洪塘的乐筑良品,2016年6000多一个平方,现在要卖到一万八甚至快两万了,三年不到的时候翻了两倍多了,相比10年翻三倍算慢的了。

            发表于 2019/05/17 06:38:31

            正因为涨这么多,加上造得如安居房似的,以后就是垃圾。
              TA共获得: 回复:1
              村草马小花
              村草马小花 2019/05/17 09:55:02 举报 0 回复
              户型在东部新城比较少,交易量以后也不会下来的
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              发表于 2019/05/17 08:27:46

              是3倍吧,三番要多好多啊
                TA共获得: 回复:3
                nbhuyidong
                nbhuyidong 2019/05/17 09:14:45 举报 1 回复
                是呢 三番就是8倍了 不大可能呢
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                triumph
                triumph 2019/05/17 10:00:55 举报 0 回复
                楼主数学是体育老师教的,翻番的概念都不懂啊!!
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                左岸右走2011
                左岸右走2011 2019/05/17 15:05:30 举报 0 回复
                你要求一个中介这么高的文化水平,本身出发点就错了
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                发表于 2019/05/17 09:15:27

                10年三番有啥好嘚瑟的, 青林湾一期开盘4000元, 现在28000元, 翻了多少?
                锦绣东城奇葩的开放式小区, 那个乱哦,比安置小区还不如
                  TA共获得: 回复:2
                  村草马小花
                  村草马小花 2019/05/17 09:57:17 举报 0 回复
                  青林湾一期开盘什么时候?
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                  村草马小花 2019/05/17 10:31:03 举报 0 回复
                  水尚阑珊,2005年开盘,4k左右,现在也3w多了
                  • :+1:
                  • :啊哈:
                  • :爱心:
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                  • :抠鼻:
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                  发表于 2019/05/17 09:25:23

                  是人民币贬值了三倍多,08年的100万,和现在的100万能一样吗。看看现在的CPI指数吧
                    TA共获得: 回复:2
                    村草马小花
                    村草马小花 2019/05/17 09:57:05 举报 1 回复
                    至少我的股票这么多年可能还是负增长吧
                    • :+1:
                    • :啊哈:
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                    我心事静静倘
                    我心事静静倘 2019/05/18 00:25:08 举报 0 回复
                    你不买房难道存银行?那你100万存银行现在还剩几毛钱。。。房子至少在抗通胀上,最近10年还是坚挺的
                    • :+1:
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                    发表于 2019/05/19 12:39:24

                    借此,与大家分享下我的经历 2008那年,我刚好25岁。创业两年,有了一点点积蓄。恰逢金融风暴过后,雅戈尔锦绣东城开盘,我和朋友一起来到雅戈尔滨江大厦案场,开盘价格在7000-8500的样子,朋友看了没多久,就决定买套90平的。 朋友还一个劲的叫我也买,当时我已经有一套庄市的130平房子,手上到是有点钱可以买的。但我想自己一个单身要那么多房子没什么用,所以没买,最后还是选择买了台轿车锐志。 时过境迁,十一年后的今天,事业没什么大的起色,我还开着那台锐志,而人家锦绣东城的房子却已经多出了200万。 我想,这就是差距,戏剧性的也是必然的差距,而且是巨大的差距! 追悔莫及啊!!!!!!

                      发表于 2019/05/17 07:59:18

                      十年翻三倍有什么好大惊小怪的,十年前买北上深主城任一小区,至少翻五北倍吧
                        TA共获得: 回复:1
                        村草马小花
                        村草马小花 2019/05/17 09:56:16 举报 0 回复
                        你怎么不说底特律1美元就能买到房子?
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                        发表于 2019/05/17 08:10:04

                        没事 我有上将猫中刘德华
                          TA共获得: 回复:2
                          论东南西北
                          论东南西北 2019/05/17 18:56:01 举报 1 回复
                          知道,你是丧家犬刘德狗
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                          ywjywq
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                          论东南西北 2019/05/17 20:51:19 举报 0 回复
                          你骂他干嘛!他与世无争也不得罪人,就是经常忘记吃药
                          • :+1:
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                          发表于 2019/05/17 08:22:28

                          个人预计,东部新城,五年后整体均价6w以上
                            TA共获得: 回复:2
                            顽石----
                            顽石---- 2019/05/17 12:58:08 举报 0 回复
                            我去年底跟同事半真半假地判断:五年后东部新城整体均价会达到五万。同事问我的依据是什么?我其实也没啥依据,就是拍拍脑袋瞎说的,如果真要点什么依据的话,就是我也在东部新城买房了
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                            • :大哭:
                            • :大笑:
                            • :呆呆:
                            • :得瑟:
                            • :顶:
                            • :发火:
                            • :激动:
                            • :惊吓:
                            • :纠结:
                            • :可怜:
                            • :抠鼻:
                            • :哭:
                            • :困:
                            • :泪奔:
                            • :潜水:
                            • :亲亲:
                            • :伤心:
                            • :偷乐:
                            • :吐:
                            • :晚安:
                            • :围观:
                            • :献花:
                            • :疑问:
                            • :晕:
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                            • :em142:
                            万万没想到
                            万万没想到 2019/05/17 14:38:12 举报 0 回复
                            我觉得到3万。是跌的
                            • :+1:
                            • :啊哈:
                            • :爱心:
                            • :拜拜:
                            • :鄙视:
                            • :不要啊:
                            • :大汗:
                            • :大哭:
                            • :大笑:
                            • :呆呆:
                            • :得瑟:
                            • :顶:
                            • :发火:
                            • :激动:
                            • :惊吓:
                            • :纠结:
                            • :可怜:
                            • :抠鼻:
                            • :哭:
                            • :困:
                            • :泪奔:
                            • :潜水:
                            • :亲亲:
                            • :伤心:
                            • :偷乐:
                            • :吐:
                            • :晚安:
                            • :围观:
                            • :献花:
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                            • :早安:
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                            发表于 2019/05/17 08:31:18

                            剪个平头四五十,涨了几倍啊?水果辣么贵,钱越来越不是钱了

                              TA共获得: 回复:1
                              万万没想到
                              万万没想到 2019/05/17 14:39:30 举报 0 回复
                              快剪从10升到15块了
                              • :+1:
                              • :啊哈:
                              • :爱心:
                              • :拜拜:
                              • :鄙视:
                              • :不要啊:
                              • :大汗:
                              • :大哭:
                              • :大笑:
                              • :呆呆:
                              • :得瑟:
                              • :顶:
                              • :发火:
                              • :激动:
                              • :惊吓:
                              • :纠结:
                              • :可怜:
                              • :抠鼻:
                              • :哭:
                              • :困:
                              • :泪奔:
                              • :潜水:
                              • :亲亲:
                              • :伤心:
                              • :偷乐:
                              • :吐:
                              • :晚安:
                              • :围观:
                              • :献花:
                              • :疑问:
                              • :晕:
                              • :赞:
                              • :早安:
                              • :em102:
                              • :em103:
                              • :em104:
                              • :em105:
                              • :em106:
                              • :em107:
                              • :em108:
                              • :em109:
                              • :em110:
                              • :em111:
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                              • :em118:
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                              发表于 2019/05/17 08:57:00

                              十年翻三倍不算多,你去看看镇海老城,三年时间也快翻了三倍
                                TA共获得: 回复:2
                                triumph
                                triumph 2019/05/17 10:00:55 举报 0 回复
                                翻3番是2的三次方。。。
                                • :+1:
                                • :啊哈:
                                • :爱心:
                                • :拜拜:
                                • :鄙视:
                                • :不要啊:
                                • :大汗:
                                • :大哭:
                                • :大笑:
                                • :呆呆:
                                • :得瑟:
                                • :顶:
                                • :发火:
                                • :激动:
                                • :惊吓:
                                • :纠结:
                                • :可怜:
                                • :抠鼻:
                                • :哭:
                                • :困:
                                • :泪奔:
                                • :潜水:
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                                林贵仁
                                林贵仁
                                回复
                                triumph 2019/05/17 12:25:14 举报 0 回复
                                那就是8倍?
                                • :+1:
                                • :啊哈:
                                • :爱心:
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                                • :鄙视:
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                                • :大笑:
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                                • :潜水:
                                • :亲亲:
                                • :伤心:
                                • :偷乐:
                                • :吐:
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                                发表于 2019/05/17 09:27:20

                                实话连安置房都不如,现在就算安置房也不允许空调乱挂了吧。
                                  TA共获得: 回复:1
                                  ywjywq
                                  ywjywq 2019/05/17 20:54:18 举报 0 回复
                                  就是旧了点,安置房得房率没它高,我弟的90的比我110都大
                                  • :+1:
                                  • :啊哈:
                                  • :爱心:
                                  • :拜拜:
                                  • :鄙视:
                                  • :不要啊:
                                  • :大汗:
                                  • :大哭:
                                  • :大笑:
                                  • :呆呆:
                                  • :得瑟:
                                  • :顶:
                                  • :发火:
                                  • :激动:
                                  • :惊吓:
                                  • :纠结:
                                  • :可怜:
                                  • :抠鼻:
                                  • :哭:
                                  • :困:
                                  • :泪奔:
                                  • :潜水:
                                  • :亲亲:
                                  • :伤心:
                                  • :偷乐:
                                  • :吐:
                                  • :晚安:
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                                  发表于 2019/05/17 09:32:52

                                  涨的太慢,盼着千元版和万元版的早点发行

                                    发表于 2019/05/17 10:25:35

                                    锦绣东城1期2008年开盘,那时价格1w左右,不是楼主说的8k左右,当时在中山路上的售楼处我们去看过,90平米左右要95w,2期开盘价格就上去了,因为2008年底房价就开始上涨了。你现在说的3.2w价格不是1期的价格,虽然涨了很多,但并没有300%那么夸张!其实,那时候,别说锦绣东城,随便哪买,都涨了很多。我当时在老破小73w买了一套,17年卖掉的时候也135w了!
                                      TA共获得: 回复:2
                                      我是岛主
                                      我是岛主 2019/05/17 14:45:40 举报 0 回复
                                      开盘价八千到九千,在灵桥东 的中信大酒店有点销售,当时嫌弃这么远还这么贵
                                      • :+1:
                                      • :啊哈:
                                      • :爱心:
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                                      • :献花:
                                      • :疑问:
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                                      幸福美满
                                      幸福美满 2019/05/17 17:09:01 举报 0 回复
                                      确实,开盘时候8000多的也是最烂的位置,比如一楼,二楼的,锦绣的一楼其实使二楼没有大院子阳光会被遮住一段时间的
                                      • :+1:
                                      • :啊哈:
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                                      发表于 2019/05/17 10:40:03

                                      11年从8000到32000,年复利10%多点吧,有13.4%?
                                        TA共获得: 回复:1
                                        万万没想到
                                        万万没想到 2019/05/17 14:34:04 举报 0 回复
                                        资金使用率算上。要除以2
                                        • :+1:
                                        • :啊哈:
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                                        • :得瑟:
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                                        • :发火:
                                        • :激动:
                                        • :惊吓:
                                        • :纠结:
                                        • :可怜:
                                        • :抠鼻:
                                        • :哭:
                                        • :困:
                                        • :泪奔:
                                        • :潜水:
                                        • :亲亲:
                                        • :伤心:
                                        • :偷乐:
                                        • :吐:
                                        • :晚安:
                                        • :围观:
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                                        发表于 2019/05/17 11:04:12

                                        十年前买个包子5毛,现在要2元,翻了了4倍。很正常

                                          发表于 2019/05/17 12:31:06

                                          江南一品比这个升得多

                                            发表于 2019/05/17 13:23:47

                                            锦绣东城挺好,宁波第一个也是最后一个开放式小区

                                              TA共获得: 回复:1
                                              mars3040
                                              mars3040 2019/05/17 16:43:40 举报 0 回复
                                              不是啊。周边小区基本上都是开放式的。兰园分成了3块、东方一品好像分成了5块,东院也分成了3、4块。
                                              有好处也有坏处。
                                              好处是就像毛细血管一样,如果主路堵车了,可以从小路绕(前提是别有违章车堵路)
                                              坏处就多了,直接就是户户临街临马路,像锦绣东城这种管的松的底商甚至有餐饮。品质上对不起这个房价。

                                              3.2W以上估计就很难上去了。量还会有,价很难涨了。
                                              • :+1:
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                                              发表于 2019/05/17 14:27:57

                                              讲真的。大陆房产政策学香港的,香港都把公摊面积取消了。大陆什么 时候取消 ,我觉得取消 后。房价应该 还能上涨一波。不然宁波人民不同意。凭什么我花了那么多钱买了公摊面积。去你的得房率百分比。
                                                TA共获得: 回复:1
                                                万万没想到
                                                万万没想到 2019/05/17 14:29:27 举报 0 回复
                                                以后房产税上来了。要我为公摊面积上税。我是不同意。
                                                • :+1:
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                                                发表于 2019/05/17 14:30:14

                                                主要看你什么时候入手!

                                                  发表于 2019/05/17 14:43:25

                                                  快点出手呀,换成现金才是赚到!如果是自住的就算翻四倍也只是房子而已。就像股票,没变现之前都是数字而已。

                                                    发表于 2019/05/17 14:44:11

                                                    今年CPI已经爆表了,你们多买房为过接盘去吧

                                                      发表于 2019/05/17 15:36:06

                                                      同样是雅戈尔10年左右老盘,鄞州中心都市森林2万7,东部锦绣东城3万2,论小区环境,周边人气,宜居程度等等森林哪方面不是秒杀锦绣?
                                                        TA共获得: 回复:2
                                                        mars3040
                                                        mars3040 2019/05/17 17:05:18 举报 0 回复
                                                        地段、地段、地段。市府如果搬去鄞州中心区,那边就均价轻松破3W了。
                                                        • :+1:
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                                                        • :爱心:
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                                                        • :不要啊:
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                                                        • :大哭:
                                                        • :大笑:
                                                        • :呆呆:
                                                        • :得瑟:
                                                        • :顶:
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                                                        • :亲亲:
                                                        • :伤心:
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                                                        • :晚安:
                                                        • :围观:
                                                        • :献花:
                                                        • :疑问:
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                                                        • :早安:
                                                        • :em102:
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                                                        • :em142:
                                                        老杨2018
                                                        老杨2018
                                                        回复
                                                        mars3040 2019/05/17 23:08:16 举报 0 回复
                                                        鄞州万达附近地段还是东新鬼城好?
                                                        • :+1:
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                                                        发表于 2019/05/17 20:06:47

                                                        当初我家在房价最高点买的,8K不到,现在二手卖起码17000,这还是在周边基建没跟上的缘故,因为河对面相同的地段,早过2W了!基本上所有人都希望房价上涨,开发商、ZF、购房者(包括炒房子的),除了那些想买房子希望房价下跌,但是一旦买了房子,他们也希望房价上涨!

                                                          发表于 2019/05/18 22:39:24

                                                          楼主文盲连最基本的算数题都不会

                                                            1 到第

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