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投资公寓个人的一点实战经验  [复制]

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发表于 2019/03/12 10:09:36

楼主

分享到: qq sina

现在40年公寓成为热门话题。根据本人在3套公寓投资中分享一下经验。首先我先申明本人不是中介。感觉我说的不对的话就当看小说。

现在有消息说40产权能落集体户。很多人说是小道消息。但是高新区很早就是试点过。不过当时好像有学历要求。所以个人认为落集体户的政策应该会落地。但是集体户有多少作用那就见仁见智了。对本地人没啥用。但是对外地人起码是真正的落户了。个人认为政策落地对40年产权的房子应该算利好。还有纵观全国各大城市。40年的房子一般能到70年房子价格的70%左右。但是宁波在同地段一般在50%左右。有的还是复式房子性价格相对来讲还是比较高的。个人建议有闲钱还是比较适合投资的。

个人总结买房时的小经验于大家分享:
第一尽量买以前开发的。现在开发都是期房,相对价格高了不少。对投资来说回报来的晚就是想脱手还得等交付。40年产权房子不受限。今天买进明天卖出都可以。公寓租金高收益来的快。一般在5%左右比一般理财还高。买房推荐:比如高新区和中心区3到5年的。这些公寓往往价格都在10000到12000之间。比如和美城,江南一品等。现在出售的基本是亏本的。

第二一定要买套型好的。尽量买南北通的。最好是边套楼层好的。装修要么就是买好的。要么就是越简单越好。装修好的基本是亏着卖的。装修差的一般价额上会有很大的优势。自己住就装好点。租掉就简单点。最好不要找托管公司。他们很不靠谱。自己辛苦一点选个好租客房子很容易租掉的。

第三就是开发商物业和小区环境还是比较重要的。不管是自己住还是出租,出售都有优势。选择交通便利商业成熟的地方。边上有地铁更好。

第四买房更具现有实力去购买。我不推荐贷款买公寓。不能用公积金,利率还贼高。而且只能贷10年还款压力也大。贷款最多不要超过20%。还有在有限的资金下最好买2房以上。自住和出售都方便。

第五交易的时候最好是根据房子原来的价格纳税。现在这些老公寓往往价格低于第一次纳税的价格。现在交少了,以后增值的话得交不少增值税脱手就难。具体可以质询一下中介。

本人这两年投资的三套公寓。去年出手一套东裕金色江南 68平复式边套南北通,当时买进81万税交了2万4,加装修20左右,直接卖了128万。投资期限为10个月。装修花了不少心思,就当自己辛苦钱吧。其他两套还在手里,每套都有10到20万的涨幅。有人会说投资70年产权的房子回报更多。个人认为小钱的花在能看的见的地方。我老婆买的住宅。房贷实在太高了。每个月的房贷大部分都是利息。还2年不能交易。

最后建议各位买房一定多做功课。多看交易平台。58等.加几个中介的微信。虽然朋友圈烦了点。但是往往能有大漏拣。我就拣了一套。买进就有人加10万要。少看抖音多看信息是王道!

发表于 2019/03/13 03:38:58

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    低碳超人
    低碳超人 2019/03/13 14:16:22 举报 2 回复
    如果考虑通过买商业办公房产落所在社区集体户,可以考虑投住分离,比如买入市中心小面积写字楼用于出租并落户,写字楼的租金回报更高,租户相对稳定,随便教育局怎么调剂学校,市中心的学校都不会太差,然后用写字楼的高租金去租住学校附近的住宅,这样的安排会比较理想,比如80万买的写字楼租金一般在每月3500左右,可以换租市值200万以上的住宅,这样居住环境可以随家庭需要变换,居住体验也比公寓好很多。
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    低碳超人 2019/03/14 16:13:36 举报 0 回复
    这个套路很深啊
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    发表于 2019/03/13 09:12:36

    这样做一次广告多少钱
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      以前的天空
      以前的天空 2019/03/14 16:37:29 举报 0 回复
      这个他们应该是包月的。
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      发表于 2019/03/13 05:01:05

      58还多看,都是骗子平台,这智商,别出来丢人现眼了
        TA共获得: 回复:4
        垃圾集团公司
        垃圾集团公司 2019/03/13 07:59:10 举报 0 回复
        58同城车辆基本都是假的。但是2手房多为中介登的。房子的价格可以让中介给你去谈。一般中介会帮你去磨房东。本来就是可以还价的。不到心理价位可以不买。卖车和卖房的中介服务态度是天差地别的。
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        zdlhls
        zdlhls
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        垃圾集团公司 2019/03/13 09:16:06 举报 0 回复
        说明你是中介,了解那么清楚,中介会帮你去磨房东
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        drive
        drive 2019/03/13 23:49:57 举报 0 回复
        58上发布的信息90%以上是虚假的
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        垃圾集团公司
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        zdlhls 2019/03/14 08:14:51 举报 0 回复
        说明你没找中介买过房。中介是两边磨的。但是你要定价格。一般中介会为了做成生意区磨房东。或者他会帮你去找哪里附近的房子来磨你。
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        发表于 2019/03/13 08:10:02

        投资还是算了吧,新房公寓如果真心自住还可以
        二手公寓,首先你差不多18%的税就过不了,买了坑死
          TA共获得: 回复:9
          垃圾集团公司
          垃圾集团公司 2019/03/13 08:15:42 举报 0 回复
          现在2手公寓的评估价格都不会高于原来的价格。只要交3%的契税就够了。新公寓现在的价格都偏高。而且往往宣传的和交付时有差距。
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          招云寨
          招云寨
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          垃圾集团公司 2019/03/13 08:24:51 举报 0 回复
          个税,契税,增值税差额,印花税,土增,贷款还首付还要四五成,投资别碰公寓
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          longshen123
          longshen123 2019/03/13 08:25:08 举报 0 回复
          是啊,我也觉得公寓投资那可能真得看眼光吧。我们那边世纪东苑公寓,去年初房价那么涨,好像他也没什么变化啊。公寓自己住,或者出租还行,单纯的买进卖出,只能楼主这种半专业人事了
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          低碳超人
          低碳超人
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          垃圾集团公司 2019/03/13 14:12:10 举报 1 回复
          如果考虑通过买商业办公性质房产落所在社区集体户,可以考虑投住分离,比如买入市中心小面积写字楼用于出租并办理落户,写字楼的租金回报更高,租户相对稳定,随便教育局怎么调剂学校,市中心的学校都不会太差,然后用写字楼的高租金去租住学校附近的住宅,这样的安排会比较理想,比如80万买的写字楼租金一般在每月3500左右,可以换租市值200万以上的住宅,这样居住环境可以随家庭需要变换,居住体验也比公寓好很多。
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          lhd85
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          低碳超人 2019/03/13 16:24:31 举报 0 回复
          谁和你说一定调剂到市中心得?确定海曙区得公寓不会调到集士港古林什么得? 鄞州不会调到云龙偏远农民子弟学校得?
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          垃圾集团公司 2019/03/13 16:24:55 举报 0 回复
          除了契税, 个税也不用交吗?
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          招云寨
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          lhd85 2019/03/14 08:09:02 举报 0 回复
          不要搞脑子,目前在看都是边上公办学校,因为比有房无户和外来人员前面
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          lhd85
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          招云寨 2019/03/14 11:58:27 举报 0 回复
          确定? 那推荐几个公寓盘。
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          招云寨
          招云寨
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          lhd85 2019/03/14 12:41:07 举报 0 回复
          读书没问题的,投资请看我抬头,二手公寓18%的税就过不了
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          发表于 2019/03/13 07:34:17

          很多人不喜欢中介,屏蔽中介的朋友圈,其实真正的投资客是很愿意看中介发的朋友圈信息的,因为确实时常能捡漏到一些性价比高的特价房

            发表于 2019/03/13 07:57:24

            首先你就是中介
              TA共获得: 回复:2
              垃圾集团公司
              垃圾集团公司 2019/03/13 08:07:54 举报 0 回复
              再次申明,本人不是中介。用自己的拆迁赔款投资了,中河金色江南,江南一品305,皇冠3期。
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              恶魔的诅咒
              恶魔的诅咒
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              垃圾集团公司 2019/03/13 11:16:05 举报 0 回复

              江南一品70年公寓去年3月初30多平的72万左右,新政落地90多万,今年变化不大,可以读高实,但是40年的应该变化不大吧,集体户没房工作年限到了一样可以落户

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              发表于 2019/03/13 07:27:52

              东论果然无下限 广告贴上首页头条
                TA共获得: 回复:5
                垃圾集团公司
                垃圾集团公司 2019/03/13 08:00:06 举报 0 回复
                本人不是中介。我只是发表自己的看法。
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                杭州师范大学
                杭州师范大学 2019/03/13 08:07:22 举报 0 回复
                公寓现在你还抢不到 现在公寓火的一塌糊涂
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                80后大叔再战东论
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                杭州师范大学 2019/03/13 08:21:08 举报 0 回复
                你要多少?销售笑死了
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                猜猜@wechat
                猜猜@wechat
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                杭州师范大学 2019/03/13 08:38:39 举报 0 回复
                你要哪个楼盘?要多少套?
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                杭州师范大学 2019/03/13 16:26:48 举报 0 回复
                就是公寓卖不出去, 才投入这么多钱炒作。
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                发表于 2019/03/13 08:09:32

                你这俩年投资的如果是住宅,随便一套就顶你三套公寓的收益了
                  TA共获得: 回复:2
                  垃圾集团公司
                  垃圾集团公司 2019/03/13 08:21:28 举报 0 回复
                  当时手上钱确实不够。3套公寓是卖一套换一套的方法投资的。但是去年已经不适合投资住宅了。首付都困难。
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                  寒总@wechat
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                  回复
                  垃圾集团公司 2019/03/13 08:31:39 举报 0 回复
                  买住宅看政策啊,不是给你指明了放向了嘛,宽松时出手,收紧时捂口袋,资金大部分16年都已入场,等后期再宽松点或者开放限购再买咯
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                  发表于 2019/03/13 08:33:03

                  我舅当年买金东岸,现在已经亏了10-15W了,公寓还是慎买。

                    发表于 2019/03/13 11:26:55

                    68复式公寓128万接盘,脑子进水了?

                      发表于 2019/03/13 13:47:09

                      照楼主的分析,我家的公寓可以出手了

                        发表于 2019/03/13 14:10:07

                        如果考虑通过买商业办公性质房产落所在社区集体户,可以考虑投住分离,比如买入市中心小面积写字楼用于出租并办理落户,写字楼的租金回报较高,租户相对稳定,随便教育局怎么调剂学校,市中心的学校都不会太差,然后用写字楼的高租金去租住学校附近的住宅,这样的安排会比较理想,比如80万买的写字楼租金一般在每月3500左右,可以换租市值200万以上的住宅。

                          发表于 2019/03/13 07:44:42

                          呵呵,。。

                            发表于 2019/03/13 07:51:04

                            单身公寓能不亏就已经谢天谢地了,谁来接盘?

                              发表于 2019/03/13 08:13:05

                              2w一平买你不能读书的金色江南买家脑残了。周边70年住宅也就2w出头
                                TA共获得: 回复:1
                                垃圾集团公司
                                垃圾集团公司 2019/03/13 08:31:59 举报 0 回复
                                东裕130万可以50几平方的房子。楼梯房小两房。电梯房只有一房。但是金色江南的68复式的房子,我当时装的3房2厅2卫。不过小区环境太差。物业实在坑(永达物业)全宁波有名。还有14楼以上都是出租房人员很杂。电梯太少还经常有故障。但是地段好,周边成熟的商业区配套。房子出租率高。房价也不低。
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                                发表于 2019/03/13 08:23:41

                                要听大领导的话,房子是用来住的,不是炒的,建议人大提议投机炒房罪,
                                  TA共获得: 回复:1
                                  宁波若邻
                                  宁波若邻 2019/03/13 09:33:13 举报 1 回复
                                  人大代表一般都是先进多,收入也相对多,炒房带头者更多
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                                  发表于 2019/03/13 08:30:30

                                  买你金色江南的人肯定是被你忽悠了,鉴定完毕!
                                    TA共获得: 回复:2
                                    垃圾集团公司
                                    垃圾集团公司 2019/03/13 08:37:45 举报 0 回复
                                    这套公寓买的人绝对不会亏。他是自住。家里2大2小。3个房间够用。130万在中河能买啥房子。金色江南的就是毁在物业上。不然房价还会更高。
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                                    梦幻之星
                                    梦幻之星
                                    回复
                                    垃圾集团公司 2019/03/13 09:35:07 举报 0 回复
                                    40年产权的房子这个价格肯定是高了
                                    • :+1:
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                                    发表于 2019/03/13 08:40:31

                                    买公寓还不如买拆迁房,个人认为。

                                      发表于 2019/03/13 08:42:50

                                      公寓楼即使落户政策下地,也不存在优于住宅的价值。
                                      很多事情,大佬们已经说烂了,打手说点自己的观点。
                                      1.不一定买得起。首付款50%。现在普遍的公寓楼单价跟住宅几乎差不多,假设一套50平公寓,算单价1w吧,首付款25w。这25w算打手宁可去买个80平的老破小。
                                      2.不一定住的起。公寓楼的水电煤或许可以变成民用,但是想过你每年的物业费,电梯费这些吗?
                                      3.性价比在哪里?70年和40年区别很大的,如果按照住宅1w的单价,简单粗暴点计算公寓楼至少是:1.75w的单价。1.75w的单价为啥不买住宅?
                                      4.舒服吗?商住楼鱼龙混杂,随便谁都可以上电梯,到你家门口去溜达!


                                      其实,打手更愿意相信以后开发商会开发70年小户盘.
                                        TA共获得: 回复:1
                                        低碳超人
                                        低碳超人 2019/03/13 14:16:01 举报 1 回复
                                        如果考虑通过买商业办公房产落所在社区集体户,可以考虑投住分离,比如买入市中心小面积写字楼用于出租并落户,写字楼的租金回报更高,租户相对稳定,随便教育局怎么调剂学校,市中心的学校都不会太差,然后用写字楼的高租金去租住学校附近的住宅,这样的安排会比较理想,比如80万买的写字楼租金一般在每月3500左右,可以换租市值200万以上的住宅,这样居住环境可以随家庭需要变换,居住体验也比公寓好很多。
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                                        发表于 2019/03/13 09:13:45

                                        没啥好喷,住过公寓的人都知道,人生不仅要洋房也需要别墅有一套公寓才完美。。。。因为你可以懒 哈哈
                                        不过还是建议买70年产权公寓,带燃气 民用水电~~~当然此类一般很抢手
                                          TA共获得: 回复:1
                                          绿色记事本
                                          绿色记事本 2019/03/13 10:20:17 举报 0 回复
                                          70年产权公寓比较少,带燃气的(消防因素)更加少。还不如买个老破小的了。
                                          • :+1:
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                                          发表于 2019/03/13 09:16:52

                                          没事 我有上将猫中刘德华

                                            发表于 2019/03/13 09:29:27

                                            把皇冠花园这个图片放上去,啥意思?
                                            你是垃圾?起名字垃圾集团公司,大家一猜,就知道你是哪个行业了

                                              发表于 2019/03/13 09:36:40

                                              弱弱的问问,单身公寓税多少呀?
                                                TA共获得: 回复:1
                                                垃圾集团公司
                                                垃圾集团公司 2019/03/13 10:51:25 举报 0 回复
                                                根据上次的纳税价格来的。评估价未超出就是3%。超出了就得交增值税了。但是目前好像很少有超过的。
                                                • :+1:
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                                                • :亲亲:
                                                • :伤心:
                                                • :偷乐:
                                                • :吐:
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                                                • :围观:
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                                                发表于 2019/03/13 09:59:56

                                                别买公寓 虽然总价低 升值也是低到离谱 2万买进捂三年能2.3万出就谢天谢地了 还要靠黄金地段来撑,买2万的住宅再不济三年后出手2.6万稳稳的

                                                  发表于 2019/03/13 10:00:52

                                                  集体户口孩子上学属于4表,基本跟对口小学拜拜。等着被统筹分配

                                                    发表于 2019/03/13 10:10:03

                                                    最后编辑时间: 2019/03/13 10:10:55

                                                    公寓楼,一般都靠马路,打开窗户外面的噪声24小时循环, 睡眠质量不高的真的是受不了。 南北不通透, 如果不开窗会很闷。 而且没有阳台, 没办法好好晒衣服。 只能用电磁炉, 生活不方便。 一个人住住还行, 如果一家人住还是算了吧!

                                                      发表于 2019/03/13 10:16:54

                                                      故事大王

                                                        发表于 2019/03/13 10:31:45

                                                        我一直认为公寓不是正常思维人买的,一般大学毕业没钱要结婚会考虑但不一定会买,另外就是小公司做办公室用的,反正租外面也那么多费用,不会考虑亏不亏

                                                          发表于 2019/03/13 10:49:34

                                                          在宁波,至少这10年,不看好公寓

                                                            发表于 2019/03/13 11:16:47

                                                            公寓有南北通透的吗
                                                              TA共获得: 回复:1
                                                              梦遥030626
                                                              梦遥030626 2019/03/13 11:28:04 举报 0 回复
                                                              当然有,海曙区青林湾公园旁的公园一号公寓,其中一幢就是南北通透的。
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