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马小花看房记Ⅲ—寻找宁波二手房价格洼地之水岸心境  [复制]

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发表于 2018/06/07 17:20:38

楼主

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这里是马小花看房记第三期,前两期小花选择了维科上院D区和青林湾东区(一期)作为考察对象,也大概总结了两者的优劣,但是买房子的过程总是需要比较的,没有十全十美的选择,但是比较之后总能有别样的美,比如这样:

所以前两期也只是给大家罗列一下信息,在随小花看完水岸心境和青林湾西区之后,我们最后对各项进行一个终极大比拼。
先给前两期来个传送门上院D区:https://bbs.cnool.net/10420332.html
青林湾东区:https://bbs.cnool.net/10421894.html
本期小花走进的是青林湾片区的又一处房龄较大的小区,同样超过了10年房龄,但是和青林湾东区一样,这个小区同样有着不落后于时代的外观设计,而且现在也是有着相当高的热度,看了青林湾东区不看他,心里总有些愧疚,还是一视同仁吧。这次就不重复描述青林湾片区的区位情况了,于是小花在对面买完一点点奶茶之后走进了维科水岸心境小区。(你们应该都看出来了,这其实是一点点软文)
维科水岸心境小区北面是骨感的滨江大道(还是一段断头路),西面是丽园北路,南面青林湾街,东面是河流,北面的5、6、7幢是江景房,小区的出入口有三个,其中位于北面的滨江大道和南面的青林湾街,是车辆和行人的混合出入口,将这两个出入口联通了后就是小区内部的主干道,还有一个出入口是纯行人出入口,在丽园北路上,南面青林湾街出入口正对21码头北出入口,所以高峰时段交通容易拥堵(还是老话,高峰时段这片哪里不堵),下面是水岸心境的位置图和周边道路的图片:

位置图

滨江大道(连白天,这里的台阶上也基本停满车)

丽园北路(白天路两边车都是满的)

青林湾街

水岸心境的开盘时间和青林湾一期比较相近,0506年开的盘,不过也一直卖到了07年,房子是07年底交付的,距今已有11年了,房屋的外立面是用的深色墙面砖,视觉效果不错,有别于大量屎黄色的外立面,有点新鲜劲。开发商是维科置业,本地的纺企,包括同片区域里面的上院,江东的维科星辰,联丰路的水岸枫情,华侨豪生对面的月湖花园,江对面的望江府(在建),都是他的杰作,定位还是比较高端的。
水岸心境小区本身的规模算一般,但放在偌大一个青林湾片区里面就不显眼了,小区总共26幢房屋,其中7幢多层、8幢小高层、8幢高层、3幢叠拼,共计800多户人家。户型和得房率小花还是会在后面列表说明,大家可以细看。先看下小区的平面图:

备注1:手工绘制平面图,劳心劳力,劳烦物业以后按标准在小区出入口放上一张,差评差评差评。
备注2:图中红色字样是单元号,黑色字样是幢号,黑色方块位置是地下车库出入口。
小区房屋的底层是住宅,沿街的部分为商铺,商铺经营请相信海曙区的管理,靠谱,给好评。车辆和行人出入口未进行区分,都在青林湾街和滨江大道上,小区内原始设计并非是人车分流的(同样年代设计建造,体现出纺企和房企还是有差距的),后来在南北两个出入口后方加了栏杆,强行人车分流,但是要进入地下车库,难免还是要驶入小区内部道路。房屋的外立面至今保持的很好,这和深色墙面砖就有关系,小花一条黑色的裤子还能穿一年不洗呢。下面来看看小区的绿化道路和房屋的外立面:

高层外立面

多层外立面

绿化道路

强行人车分流的栏杆
(小花的拍照技术一如既往地差,别被照片蛊惑,小区环境真实体验还是不错的)
小区的物业管理公司是维科物业(相对来说是这一片最好的物业了),物业费、停车费等会上图说明,车位数量较紧张,不然也不会有这么多车停在丽园北路、悠云路上了,小区车位总共700多个,明显供不应求,这也是那个年代小区的通病,无解,车位售价一般10万出头,价格相对来说还是比较实惠的。
下面说说户型,水岸心境里面没有小户型,户型区间在89㎡-172㎡(不包括顶加阁户型、叠拼户型、顶层跃层户型),得房率区间:80%-88%(未计算开发商抠出来的赠送面积)三幢江景房的面积比较适中,131㎡-166㎡,小康家庭掏空六个钱包疯狂一把也买得起。至于居民呢,记得小花和门口保安大叔聊天的时候,大叔自豪的说小区里住的很多都是公务员事业单位的,然后望向小花,问了句你呢,当时小花憋红了脸,暗暗的将因搬砖而弄脏的手在裤子上心虚的抹了一抹然后回道,俺就是一打工的。哈哈哈,其实商品房小区的住户大家都是平常人,可能以前也都不认识,来自四面八方,还是要靠大家和谐共处。
学区不提了,同青林湾东区和上院D区一样,一路海外青林湾校区走下去吧。
先来一张情况汇总表:

小区物业和停车收费的图,各位看官老爷收一下:

好了,小区的基本情况了解完了,来看看当初卖多少钱吧,小花找到了两个信息,第一个是预售许可证备案时候的价格(可惜不全),另一个是搜房网上的广告价格:

然后是现在的成交价:

对以上价格有些无奈,1、因为成交里面没有多层;2、很多价格因为各种原因不能用,而且成交相对较少,所以用了一个月份的,可能对价格会有影响。
然后就是上大餐了,花式粗暴统计指数,价值998的全套服务送给你:

(开盘均价是由最高单价和最低单价的算术平均数求得,再用搜房网的广告价格进行验证,成交户型的选取也尽量覆盖了多数的户型和相对接近的时间点,但是二手房成交里面的很多因素还是没办法考虑到的,比如装修的价值,所以这里说是粗暴式统计,但是大家可以参考一下这个成交价,对比一下房源,基本也会有数了)
楼盘小结:
水岸心境由小花做出来的价格和青林湾在伯仲之间,就差了100多块,有统计的误差,也有现实的原因,两个小区都要比上院要低,也反映出两个房龄较长的长者干架已经要输给年轻人了,年度的上涨率基本上都差不多,但是经历过09年大涨的两个小区其实不应该输给上院,说明上院的后劲还是很足的。从得房率上来看,水岸心境和青林湾东区不相上下,比起现在的众多楼盘都是相当高了,但是人车分流这点,水岸心境还是比不上之前两个小区,至于建筑物外观和小区绿化环境,仁者见仁的问题,萝卜青菜各有所爱,好了局部对比就到这里,下一期是青林湾西区(3-8期),也是马小花看房记青林湾片区的最后一站,看完后,给大家一个全面的比较。
今天高考考了一天,真累,明天还要考英语,小花要赶紧去看一部人猿泰山.AVI练一下听力

[恭喜,此贴已于2018-06-07 21:07:08 在大家小家 被 blzdyl 推荐,推荐理由:原创内容]

[恭喜,此贴已于2018-06-07 21:23:17 在海曙区 被 逍遥游641828953 推荐,推荐理由:原创内容]

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发表于 2018/06/08 09:45:40

有这样敬业精神的房产从业者不多了,年轻人
    TA共获得: 回复:1
    村草马小花
    村草马小花 2018/06/08 09:50:41 举报 0 回复
    多谢夸奖,闲来无事就当自我娱乐
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    发表于 2018/06/08 16:56:47

    告诉你一个事实,这个小区的之中一幢小高层,东首从顶楼到一楼全渗水,不知道你怎么想。。。。

      发表于 2018/06/07 21:23:03

      发表于 2018/06/07 21:46:46

      值得参考!

        发表于 2018/06/07 23:47:22

        这一片里最好的小区。
          TA共获得: 回复:1
          村草马小花
          村草马小花 2018/06/08 09:49:36 举报 0 回复
          确实容易被忽略,不过最好这个问题还是看个人眼光
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          发表于 2018/06/08 15:17:35

          最后编辑时间: 2018/06/08 15:17:57

          楼主费心了写的挺好的 很仔细 发自内心的给你点个赞

            发表于 2018/06/08 16:05:06

            应该多点这种帖子,实地走访,有理有据。不像很多人在家拍脑袋,一会说房价要暴涨,一会说要暴跌

              发表于 2018/06/08 16:54:22

              照例顶你

                发表于 2018/06/10 10:09:13

                希望你一直写下去

                  发表于 2018/06/11 09:17:45

                  你们没体验,不知道吧,水岸心境才是青林湾片区中户型、房屋质量、绿化、环境、位置、物业管理最好的小区。

                    发表于 2018/06/11 10:58:29

                    23000 一平,也算价格洼地?
                      TA共获得: 回复:1
                      村草马小花
                      村草马小花 2018/06/11 13:59:50 举报 0 回复
                      洼地概念是通过性价比各方面体现出来的,这也是一个比较过程
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                      发表于 2018/06/11 12:29:31

                      写的真好,

                        发表于 2018/06/12 16:08:32

                        这个小区之前去看过一套房子,大概是100平的高层,户型不太好,我印象是一梯四户,卫生间都没窗户。小花看房很敬业,坐等你最后的总结。
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