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巴丽新地违法开业,商家为什么可以被败诉?  [复制]

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发表于 2018/02/10 21:16:35

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宁波方力置业有限公司开发的巴丽新地商业广场项目在未取得消防合格证、综合验收备案情况下书面强制要求商家开业,经营期间经环境监测,在监测结果不合格情况下仍要求商家持续经营,导致商家营业期间损失惨重,拒接退租,反而要求商家赔偿,请问:
1、宁波方力置业有限公司巴丽新地商业广场开业的合法法律依据是什么?
2、宁波方力置业有限公司不符合条件情况下开业获得了谁的默许或支持?
3、宁波方力置业有限公司起诉商家退租违约的依据是什么?

依据一?
1、根据鄞州区住房和城乡建设局关于《宁波市鄞州区建筑工程竣工验收备案登记情况(2017年3月01日-2017年3月31日)》,巴丽新地项目于2017年3月21日取得“宁波方力置业有限公司鄞州新城区原方力工业园地块房地产开发项目竣工验收备案登记”。
2、2017年4月26日由宁波市国土资源局颁发的位于“宁波市鄞州区中河街道巴丽新地休闲广场101室”浙(2017)宁波市鄞州区不动产权第0540379号的不动产权证书。
3、宁波方力置业有限公司在未能提供消防验收专项合格文件和未取得项目综合验收备案文件的前提下书面要求商家于2016年12月24日开始试营业,并于2017年1月18日书面要求商家于2017年1月21日正式开业。
宁波方力置业有限公司违反《消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程,建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案: (一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”的禁止性规定。
宁波方力置业有限公司违反建设部2009年10月19日颁发且续存有效的建设部令第2号《住房和城乡建设部关于修改<房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法>的决定》第五条第四款:“法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件”的禁止性规定。
宁波方力置业有限公司违反建筑法第六十一条第二款:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的禁止性规定。
宁波方力置业有限公司违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”等条款的禁止性规定。

依据二?
商场综合验收应当由建设行政主管部门组织实施,应当由规划、设计、房屋、土地、市政工程、供水、供气、电力、园林、环卫、电信、公安、交通、消防、商业、教育、人防等有关部门共同进行。但被告公共区域初步装修完成后未经政府有关部门联合综合验收立即要求商家创促开业。
2017年5月15日开始地下室环氧地坪施工,出入口门斗施工、匆忙开业后停水停电频发且无备用电源的(发电机),被告装修时所用的各种板材和油漆等材料释放出甲醛、苯、氨等刺激性有害气体,存在对人体健康造成极大危害的环保缺陷,原告员工和客户经常有头痛、恶心、胸闷、昏沉等现场发生。
2017年8月23日,经宁波出入境检验检疫局检验检疫技术中心检测,检测报告显示商场甲醛、苯等有害物质含量超过国家标准,不符合GB50325-2001《民用建筑工程室内环境污染控制规范》、GB/T18883-2002《国家室内空气质量标准》、《室内装饰材料有害物质限量》《室内空气污染控制规范》10项强制性国家标准。

依据三?
1、宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)在招租期间承诺并在《商铺租赁合同》第二条中明确“租赁期限自2016年9月30日至2019年9月29日;装修期从乙方收铺日至2019年9月29日,开业日为2019年9月29日,租金起算日按实际开业日为准。”的约定,且商家已按《商铺租赁合同》第四条要求在2017年7月31日缴纳首期租金,但宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)在已收取商家租赁保证金及首期租金情况下拒不履行交付开业义务,无故一再延期开业时间,按约定于2016年9月30日应开业而未开业,后通知说延期到2016年11月18日开业,再到2016年12月24日在未综合验收合格情况下采取违法行为强制要求商家试营业,并要求商家于2017年1月21日正式开业。至2017年3月21日才通过竣工备案,2017年4月26日才办理完成商铺产权证,间隔时间长达209个日历天(7个月),宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)明知2016年9月30日无法完成项目验收和交付情况下,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况诱骗或促使商家签订《商铺租赁合同》,并收取相应费用,违反《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定。
《商铺租赁合同》格式条款均有宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)提供,合同中有关违约条款中免除其责任、加重对方责任条款明显,且故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况(如开业)合同履行期间违法相应法律法规最后要求商家承担违约责任,根据《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、 排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,合同履行期间因宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)原因直接或间接引起原告违约的条款应属无效条款。
根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定和《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定。

依据四?
根据建设部令第2号第十二条“建设单位在备案之前已投入使用或者建设单位擅自继续使用造成使用人损失的,由建设单位依法承担赔偿责任”的规定。
宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)在违反《消防法》、《建筑法》、《合同法》、《环保条列》等强制性国家标准及违背《合同法》诚实信用原则,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况诱骗或促使商家签订《商铺租赁合同》以及室内环境污染严重的情前提下,导致商家损失巨大,宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)理应承担相应的违约责任,反而起诉商家违约,要求商家赔偿损失。
求教论坛:
1、商家如何才能维护自身合法权益?
2、根据什么法律条款,通过什么途径才能合法解除租赁协议,保护自身权益?
3、是什么原因使宁波方力置业有限公司(宁波巴丽新地商业管理有限公司)如鱼得水起诉商家,经法院一审,商家势单力薄要败诉?
为什么?

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